Baugenehmigung – welche Kosten muss man rechnen?

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Ohne behördliche Genehmigung darf in Deutschland kaum etwas gebaut werden. Wie bei den meisten Genehmigungen und Anträgen kommt man auch hier meist um Gebühren nicht herum. Welche Kosten für eine Baugenehmigung anfallen können und wovon diese Kosten abhängen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Für welche Bauten braucht man in Deutschland eine Genehmigung – und wie muss ein solcher Antrag gestellt werden?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich bedürfen in Deutschland fast alle Bauten einer behördlichen Genehmigungen, auch die meisten größeren Umbauten von bestehenden Gebäuden, wenn sie eine erhebliche Nutzungsänderung nach sich ziehen oder sich die Wohnfläche verändert.

Die Vorgaben, was genehmigungspflichtig ist, sind allerdings von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich – sie richten sich nach den jeweils geltenden Landesbauordnungen.

Für einzelne Bauten kann es in manchen Bundesländern auch Ausnahmen von der Genehmigungspflicht geben – etwa für das Errichten von Gartenhäusern oder einem Carport auf dem eigenen Grundstück. Auch das ist jedoch immer Ländersache und kann sich somit von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Dazu kommen noch eventuelle Sondervorschriften von einzelnen Kommunen oder Gemeinden, die die Landesbauordnungen im Einzelfall noch weiter einschränken können.

Um das ganze noch mehr zu komplizieren, gibt es „den“ Bauantrag nicht – je nach Bundesland können verschiedene Anträge gestellt werden, abhängig von der Art des Baus.

Der übliche Bauantrag, wie er auch bei Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern in der Regel gestellt werden muss, heißt im Amtsdeutsch „große Bauvorlageberechtigung“.

Daneben gibt es in einigen Bundesländern auch die sogenannte „kleine Bauvorlageberechtigung“, die für bestimmte Gebäude ausreichend ist. Hier sind die Anforderungen nicht ganz so streng und es müssen weniger umfangreiche Unterlagen eingereicht werden.

Die kleine Bauvorlageberechtigung gibt es in den folgenden Bundesländern:

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Berlin
  • Bremen
  • Hamburg
  • Niedersachsen und
  • Schleswig-Holstein

In diesen Bundesländern dürfen dann zudem nicht nur die Architekten einen Bauantrag einreichen, sondern in vielen Fällen auch

  • Handwerksmeister in allen Bauhauptgewerben (Zimmerer, Maurer, Betonbauer)
  • Bauingenieure und
  • Bautechniker

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In fast allen Bundesländern dürfen nur Architekten jeden Bauantrag einreichen
Architekten haben in der Regel ohnehin die große Bauvorlageberechtigung (Ausnahme: Innenarchitekten) und dürfen daher in allen Bundesländern jeden Bauantrag einreichen. Die einzige Ausnahme von der Ausnahme bildet hier das Bundesland Hessen: hier sind zusätzlich viele Innenarchitekten bauvorlageberechtigt (kleine Bauvorlageberechtigung), in allen anderen Bundesländern haben Innenarchitekten dagegen meist keine Bauvorlageberechtigung.

Neben dem großen und dem kleinen Bauantrag, den es nur in bestimmten Bundesländern gibt, existiert in manchen Bundesländern auch noch die sogenannte Bauanzeige.

Auch hier regeln wieder die einzelnen Bundesländer, für welche Arten von Gebäuden und bei welcher Maximalhöhe eine Bauanzeige ausreichend ist.

Eine Bauanzeige wird vom planenden Architekten unterschrieben, der damit bestätigt, dass alle für den jeweiligen Bauort geltenden baulichen Regelungen erfüllt sind.

Die Behörde prüft solche Bauanzeigen meist nur sehr oberflächlich und die eingereichten Unterlagen in der Regel nur auf Vollständigkeit und Plausibilität.

Bei einer Bauanzeige gibt es keine offizielle Baugenehmigung, wenn die Behörde innerhalb von 4 Wochen nach Einreichen der Bauanzeige keine Einwände anmeldet oder das Bauvorhaben untersagt, gilt es automatisch als genehmigt.

Wer sich die teuren Kosten für das Neueinreichen und Abändern eines Bauantrags sparen möchte, kann zunächst auch eine sogenannte Bauvoranfrage stellen. Das ist mit deutlich geringeren Gebühren verbunden als ein offizieller Bauantrag und die Behörde gibt nach der Prüfung bekannt, ob und welche Einwände bestehen und was abgeändert werden muss, damit der Bauantrag genehmigt wird.

Stellt ein Architekt die Bauvoranfrage, darf er bei einem ablehnenden Bescheid keine Kosten für die Planung in Rechnung stellen. Er ist vertraglich verpflichtet, für den Bauherren eine dauerhaft genehmigbare Planung durchzuführen. Für das Abändern eines nicht genehmigten Antrags darf er demnach keine separaten Kosten verlangen.

Frage: Nun die wichtigste Frage: Was kostet ein Bauantrag in der Regel?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen. Jede Behörde verrechnet eigene Gebührensätze, zudem fallen für das Beibringen der je nach Behörde und Bauvorhaben unterschiedlichen Unterlagen auch immer individuell sehr unterschiedliche Kosten an.

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Die Kosten für die Genehmigung sind nicht zu unterschätzen
Im Allgemeinen werden Sie in den meisten Fällen allein für die Genehmigung (große Bauvorlage) rund 0,5 % der Gesamtbaukosten rechnen müssen. In der Praxis bewegen sich diese Kosten im Allgemeinen zwischen 0,2 % und 0,7 % der Gesamtbaukosten.

Die Behörde berechnet die von ihr verlangten Gebühren allerdings nach einer anderen Formel, die bei Gebäuden den sogenannten Bauwert und den umbauten Raum berücksichtigt.

Dazu kommen dann noch die Kosten für die notwendigen Dokumente, die dem Bauantrag beigelegt werden müssen. Die Erstellung dieser Dokumente kann unter Umständen ebenfalls recht hohe Kosten bedeuten.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir wollen ein Einfamilienhaus bauen, das nach Planung einen Bauwert von 325 EUR pro m³ hat. Die Größe des umbauten Raums beträgt 637 m³. Der beauftragte Architekt führt alle Planungen durch und reicht für uns den Bauantrag ein.

Posten Preis
Kosten für den Bauantrag (Behörde) 1.040 EUR
Planungskosten für den Architekten (Leistungsphase 1 – 4 nach HOAI) 6.053,40 EUR
Gesamtkosten 7.093,40 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich nur um ein einzelnes Kostenbeispiel, das nur für ein ganz bestimmtes Gebäude an einem ganz bestimmten Standort gilt. Die Kosten für andere Gebäude, insbesondere in unterschiedlicher Ausführung, können auch deutlich abweichen.

In unserem Fall hat der Architekt die gesamte Planung übernommen, die benötigten Dokumente angefertigt und den Bauantrag für uns eingereicht. Abgerechnet hat er seine Leistung dabei nach dem Mittelsatz in der HOAI.

Besonders bei schwierigen oder besonders zeitaufwendigen Planungen können die Architektenkosten auch deutlich höher liegen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für die Baugenehmigung ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss man schon einiges in Betracht ziehen:

  • die Art des Baus
  • bei welcher Behörde der Bauantrag eingereicht wird (Bundesland und jeweilige Kommune)
  • welche Dokumente nötig sind
  • wer den Bauantrag stellt
  • welche Kosten der Architekt für die Planung verrechnet

Die Behörde berechnet ihre Kosten in der Regel nach folgendem Schema:

Bauwert = Bauwert/m³ × umbauter Raum in m³
Bauwert × Kostensatz = Kosten für die Baugenehmigung (üblicherweise 0,5 %, dabei wird dann oft noch aufgerundet)

Im Zuge der Planung ermittelt der Architekt auch immer die Größe des umbauten Raums und den Bauwert/m³.

Mithilfe dieser beiden Werte und dem geltenden Kostensatz kann man dann die Kosten für die Baugenehmigung abschätzen.

Frage: Welche Kosten verursacht die Planung?

Kostencheck-Experte: Wenn man einmal davon ausgeht, dass der Architekt die komplette Planung durchführt (wie in unserem Beispiel) kommt hier die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure zum Einsatz. Sie regelt, was ein Architekt im Einzelfall für seine Leistungen verlangen darf.

Die HOAI gilt dabei verbindlich für alle Architekten in Deutschland, allerdings sind die Kosten gestaffelt nach Art der errichteten Gebäude (Klasse I bis V). Einfamilienhäuser sind zum Teil recht komplex zu planen, daher fallen Sie je nach Bau entweder in Klasse III oder Klasse IV.

Je nach seinem individuellen Aufwand für die Planung hat der Architekt dann noch zusätzlich einen kleinen Spielraum, um seine Kosten anzupassen. Er kann nach Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz der HOAI abrechnen, je nachdem wie groß sein Aufwand liegt. Die Unterschiede zwischen Mindest- und Höchstsatz sind allerdings in der Regel nicht mehr sehr groß.

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10% der Gesamtkosten gehen an den Architekten
Für die gesamten Architektenkosten bei einem Einfamilienhaus können Sie in der Regel von rund 10 % der Gesamtbaukosten ausgehen.

Das umfasst aber alle 9 Leistungsphasen, die der Architekt während eines Hausbaus abrechnen darf – von der Grundlagenermittlung und Vorplanung bis zur Betreuung des Gebäudes nach der Fertigstellung und der Dokumentation von Bauschäden.

Bis zum Einreichen des Bauantrags sind allerdings nur die Leistungsphasen 1 – 4 nötig. Sie machen etwas weniger als ein Drittel (27 %) der gesamten Architektenkosten nach HOAI aus.

Frage: Was kostet eine Bau-Voranfrage?

Kostencheck-Experte: Hier richten sich die Kosten in der Regel nach dem Prüfaufwand der Behörde.

Die Kosten für eine Bauvoranfrage können recht gering sein (ab etwa 50 EUR bis 100 EUR), liegen bei den meisten größeren Bauvorhaben allerdings im Bereich von 200 EUR bis 400 EUR.

Bei sehr komplexen Bauvorhaben oder sehr großen Bauten, wie etwa einem Mehrparteienhaus, kann aber schon die Bauvoranfrage bis zu 5.000 EUR kosten.

Frage: Ist die kleine Bauvorlageberechtigung kostengünstiger als die große?

Kostencheck-Experte: In der Regel ja, da hier meist deutlich weniger Dokumente gefordert werden.

Zudem ist der „kleine“ Bauantrag ohnehin meist nur bei kleineren Baumaßnahmen oder sehr einfachen Gebäuden zulässig – in diesem Fall liegen die Kosten für Planung und Genehmigung dann geringer.

Welche Kosten insgesamt verlangt werden, richtet sich aber wiederum danach, bei welcher Behörde in welchem Bundesland der Antrag eingereicht wird.

Frage: Können dann auch die Planungskosten unterschiedlich sein?

Kostencheck-Experte: Ja, durchaus. Gerade bei der kleinen Bauvorlage können ja oft auch Handwerksmeister einen Bauantrag stellen – die Planungskosten sind dann oft geringer als beim Architekten.

Alle Architekten und Bauingenieure rechnen allerdings automatisch nach der HOAI ab, weil sie gesetzlich dazu verpflichtet sind. In diesem Fall richten sich die Kosten also immer nur nach den Gesamtbaukosten, die in der Detailplanung (Leistungsphase 3) ermittelt werden.

Frage: Kann man die Kosten für die Baugenehmigung beeinflussen oder etwas senken?

Kostencheck-Experte: In der Regel nicht. Die Planungskosten werden durch die HOAI vorgegeben, die vorzulegenden Dokumente bestimmt die jeweilige Landesbauordnung – auf beides hat man also keinen Einfluss.

Die Kosten des Bauantrags legt die Behörde wiederum nach dem Bauwert und dem umbauten Raum fest – auch hier hat man also keinerlei Einflussmöglichkeiten.

Was man sich aber in der Regel ersparen kann, sind zusätzliche Kosten durch eine Planungsabänderung. Wenn man vom Architekten planen lässt, ist das ohnehin kein Problem, da der Architekt für eine genehmigungsfähige Planung zu sorgen hat.

Allenfalls könnte man Nebenaufgaben, wie das Einholen von Zustimmungserklärungen der Nachbarn, in Eigenregie erledigen, um sich die Architektenkosten für diese Arbeiten zu ersparen. Das macht häufig aber nur einen sehr geringen Teil der Planungs- und Genehmigungskosten aus, den man dadurch sparen kann.

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