Sanierung: Welche Kosten sind zu rechnen?

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Häuser kosten Geld: nicht nur beim Bau, sondern auch später noch bei der Erhaltung und bei den nötigen Sanierungsmaßnahmen. Im Laufe seiner Nutzungszeit verschlingt ein Haus oft sogar mehr Geld an Reparaturen und Sanierungen, als der Bau ursprünglich gekostet hat. Mit welchen Sanierungskosten man in einzelnen Fällen beim Kauf oder beim Erben eines älteren Hauses rechnen muss, haben wir mit dem Kostencheck-Experten besprochen.

Frage: Was kostet die Sanierung eines Hauses im Allgemeinen?

Kostencheck-Experte: Hier muss man zunächst einmal unterscheiden, worum es im Einzelfall geht: Soll das Haus gründlich renoviert und auf einen modernen Stand gebracht werden, geht es rein um die energetische Sanierung, um die EnEV-Vorgaben zu erfüllen – oder ist gar eine Kernsanierung erforderlich?

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Die Sanierung von alten Bauernhäusern ist meist günstiger als gedacht.

Von Fall zu Fall können die Kosten dabei sehr unterschiedlich liegen – daneben auch von Haus zu Haus. Während es aufgrund der häufig vorhandenen Schadstoffe einen enormen finanziellen Aufwand bedeuten kann, ein Fertighaus aus den 70ern zu sanieren, kann das bei einem soliden Bauernhaus aus den 1920ern vergleichsweise kostengünstig sein.

Die Kosten einer Kernsanierung liegen häufig nahe 100 % des Kaufpreises, in einigen Fällen auch noch darüber. Das sollte man sich aus wirtschaftlichen Gründen also gründlich überlegen.

Energetische Sanierungen rechnen sich demgegenüber oft über längere Zeiträume betrachtet von selbst durch die deutlich geringeren Energiekosten. Die heute geforderten Maßnahmen werden sich bei den meisten Häusern wohl nur über sehr lange Zeiträume oder nie vollständig amortisieren – immerhin spart man aber durch die Maßnahmen oft beträchtlich an Energiekosten.

Faustregel für die Sanierungskosten

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Die Kosten der Sanierung hängen meist vom Alter des Gebäudes ab.

Häuser bis zu einem Alter von 30 Jahren verursachen rund 20 % des Kaufpreises bei einer Komplettsanierung, Häuser die über 30 Jahre alt sind oft schon 20 % – 50 % des Kaufpreises. Bei Vorkriegsbauten liegen die Sanierungskosten in vielen Fällen bei rund 40 % – 60 % des Kaufpreise. Ist eine Kernsanierung nötig, kann man von rund 100 % des Kaufpreises als Sanierungskosten ausgehen.

Das sind allerdings nur grobe Schätzungen, die lediglich für die meisten durchschnittlichen Häuser gelten. Im Einzelfall kann das bei individuellen Häusern auch ganz anders liegen. Unerlässlich vor einer Sanierung ist immer die genaue Maßnahmenplanung, am besten unter Einbeziehung eines unabhängigen Experten wie etwa eines Bausachverständigen. Die Kosten für eine solche fachliche Begutachtung und Maßnahmenplanung machen sich später häufig gleich mehrfach bezahlt.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben von unseren Eltern ein Einfamilienhaus aus den frühen 60er geerbt. Baulich ist es noch gut in Schuss, um eine energetische Sanierung kommen wir allerdings nicht herum. Zusätzlich wollen wir den Innenbereich des Hauses auf einen modernen Stand bringen. Die Größe der Wohnfläche beträgt 130 m².

Neben den zwingend notwendigen Maßnahmen der energetischen Sanierung tauschen wir die vorhandenen Bodenbeläge im Haus gegen neues Laminat aus, das wir selbst verlegen und modernisieren Küche und Bad.

Posten Preis
Fassadendämmung mit WDVS 21.500 EUR
Austausch von insgesamt 11 Fenstern 7.150 EUR
Geschossdeckendämmung (Dachboden und Kellerdecke) in Eigenleistung 4.500 EUR
komplette Erneuerung der elektrischen Anlage (moderner Sicherheitsstandard) 7.800 EUR
Bodenbeläge / Materialkosten 1.200 EUR
neue Küchenzeile inkl. professionellem Einbau 5.600 EUR
Badsanierung (Badfläche 12 m²) komplett 9.600 EUR
Wand- und Deckengestaltung (neu verputzen mit Streichputz in Eigenregie) Materialkosten 1.800 EUR
Komplettkosten Sanierungsmaßnahmen damit 59.150 EUR
davon energetische Sanierungsmaßnahmen 33.150 EUR

Die Kosten für eine Sanierung oder eine Modernisierung in anderen Fällen können auch deutlich höher, aber gegebenenfalls auch niedriger liegen. Je nach gewählter Sanierungsmethode können auch die Kosten für die energetische Sanierung bei anderen Häusern abhängig vom Zustand und den individuellen baulichen Gegebenheiten deutlich unterschiedliche Kosten verursachen.

Frage: In welchem Rahmen bewegen sich die Sanierungskosten im Einzelnen?

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Zu den Kosten der Sanierung zählen verschiedene Arbeiten.

Kostencheck-Experte: Die Grundlage bei den meisten Sanierungen ist die energetische Sanierung. Sie setzt sich aus verschiedenen Maßnahmen zusammen:

  • der Dämmung der Hausfassade
  • der Dämmung des Dachs oder alternativ der obersten Geschossdecke
  • der Dämmung der Kellerdecke
  • der Erneuerung der Fenster (Austausch gegen energiesparende Fenster mit geringen Wärmedurchgangswerten
  • gegebenenfalls der Erneuerung der Heizungsanlage

Dafür können grob folgende Kosten gerechnet werden (es handelt sich hier nur um grobe Richtpreise, die im Einzelfall auch höher oder niedriger liegen können):

Sanierungsarbeiten Kosten (grobe Richtpreise) ca.
Fassadendämmung WDVS 90 EUR pro m² bis 140 EUR pro m² Fassadenfläche, andere Methoden wie Isoklinker bis 200 EUR pro m² Fassadenfläche
Geschossdeckendämmung (Dachbodendecke und Kellerdecke jeweils) ca. 25 EUR pro m² bis 70 EUR pro m², je nach gewählter Dämmmethode und Eigenleistungen
Austausch der Fenster ab ca. 500 EUR inkl. Einbau je Fenster, hochwertige oder große Fenster auch bis zum Doppelten
Kompletterneuerung der Heizungsanlage ca. 10.000 EUR bis 25.000 EUR je nach verwendetem Heizungssystem

Technische Sanierung

Bereits bei Häusern, die mehr als 30 Jahre alt sind, sollte über eine Kompletterneuerung der elektrischen Anlage nachgedacht werden. Anlagen, die in Häusern vor 1975 verbaut wurden, sind aufgrund ihrer technischen Ausführung (Nullung) heute überhaupt nicht mehr verwendbar. Die Kosten dafür liegen bei rund 50 EUR pro m² bis 70 EUR pro m² Wohnfläche, bei hochwertigem gewünschten Standard gegebenenfalls auch noch höher.

Alte Wasserleitungen aus Metall sollten möglichst ebenfalls komplett erneuert werden. Ihre Lebensdauer liegt im Allgemeinen ebenfalls nur bei rund 30 Jahre. Leitungen aus Blei sind darüber hinaus stark gesundheitsgefährlich. Die Kosten können bis zu 100 EUR pro m² reichen, bei durchschnittlichen Einfamilienhäusern kostet die komplette Neuinstallation aber meist nur zwischen 7.000 EUR und 10.000 EUR.

Renovierung

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Auch für einen neuen Fußboden fallen schon beträchtliche Kosten an.

Wände, Bodenbeläge sowie Küchen und Bäder verursachen zum Teil ebenfalls beträchtliche Renovierungskosten. Neue Bodenbeläge kosten zwischen 15 EUR pro m² und 60 EUR pro m², für das Verlegen durch den Fachmann müssen Sie zwischen 20 EUR pro m² und 50 EUR pro m² zusätzlich rechnen.

Die Neugestaltung von Wand- und Deckenflächen (Wand+Deckenfläche = Wohnfläche x 3,5) kostet beim Fachmann zwischen 5 EUR pro m² und 40 EUR pro m² Wandfläche, je nach Aufwand. Für die Materialien zum Selbstrenovieren müssen Sie grob rund 2,50 EUR pro m² und 5 EUR pro m² veranschlagen.

Badsanierungen kosten, wenn sie komplett ausgeführt werden, meist zwischen 800 EUR pro m² und 1.000 EUR pro m², bei höherwertigem Standard gegebenenfalls auch deutlich mehr.

Auch das sind allerdings nur grobe Richtpreise, die im Einzelfall und bei einem hohen Maß an Eigenleistungen auch deutlich unterschiedlich liegen können.

Frage: Wovon hängen die Kosten für Sanierungen ab?

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Die Kosten einer Sanierung sind von mehreren Faktoren abhängig.

Kostencheck-Experte: Entscheidend ist hier:

  • das Alter des Gebäudes und sein technischer Zustand
  • die Größe des Gebäudes
  • der Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen
  • das Maß an Eigenleistung das bei der Sanierung erbracht wird
  • welcher Ausstattungsstandard nach der Sanierung gewünscht ist (einfach, gehoben, luxuriös)

Die Planung und Kostenschätzung durch einen Bausachverständigen im Vorfeld ist immer dringend anzuraten. Von Laien werden die zu erwartenden Kosten allzu häufig grob unterschätzt.