Baugenehmigung nachträglich einholen: welche Kosten fallen an?

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Wer ein älteres Haus kauft, kann schnell einmal in der Situation sein, dass einzelne Anbauten oder Zusatzgebäude nie genehmigt wurden. In diesen Fällen kann man eine Nachgenehmigung beantragen. Mit welchen Kosten das verbunden ist, erfahren Sie in unserem Interview mit dem Kostencheck-Experten.

Frage: Was kostet eine nachträgliche Baugenehmigung?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich wird die Baugenehmigung nicht teurer, wenn sie (schuldlos) nachträglich erst gestellt wird.

Die Kosten für eine Nachgenehmigung liegen auf der gleichen Höhe wie die Kosten für eine Neugenehmigung, also zwischen 0,2 % und 0,7 % der Herstellungskosten. Die Gebühren für die Beschaffung der nötigen Dokumente kommen hierbei noch hinzu

Bußgelder

Wer allerdings selbst einen Gebäudeteil ohne Genehmigung errichtet hat, muss mit einem Bußgeld rechnen. Bei kleineren sogenannten Schwarzbauten liegen die Bußgelder zwischen 100 EUR und 25.000 EUR, handelt es sich um einen größeren Gebäudeteil oder ein größeres Gebäude, können die Bußgelder auch bis zu 50.000 EUR betragen.
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In manchen Fällen können Sie auch eine Nachgenehmigung beantragen.

Voraussetzung für die Erteilung einer Nachgenehmigung ist allerdings immer, dass der bisher nicht genehmigte Gebäudeteil aktuellem Baurecht entspricht. Ist das nicht der Fall, wird die Nachgenehmigung nicht erteilt, selbst wenn der Bau zum Errichtungszeitpunkt genehmigungsfähig gewesen wäre.

Entdeckte Schwarzbauten können daneben noch weitere unangenehme finanzielle Folgen haben. So kann beispielsweise die Gebäudeversicherung die Zahlung verweigern oder Mieter können aus einer nicht genehmigten Wohnung sofort ausziehen und dürfen fristlos kündigen. Gegebenenfalls müssen ihnen dann sogar die Umzugskosten erstattet werden.

Weitere Folgen wären eine Nutzungsuntersagung oder Stillegungsaufforderung durch die Behörde, die Forderung eines Rückbaus oder eines Umbaus in genehmigungsfähiger Form.

Passiver Bestandsschutz

Nur in Ausnahmefällen greift hier der sogenannte „passive Bestandsschutz“, der eine Nachgenehmigung auch dann möglich macht, wenn das Gebäude nachgewiesenermaßen den zum damaligen Zeitpunkt geltenden baulichen Vorschriften entsprochen hätte.

In den meisten Fällen wird eine deutliche Wertminderung der gesamten Liegenschaft eintreten, die bis zur Reduzierung auf die reinen Grundstückskosten abzüglich des Kostenaufwands für den Abriss gehen kann. Gegebenenfalls können von der Behörde auch trotz bestehendem passiven Bestandschutz nach aktuellem Baurecht Anpassungen gefordert werden.

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Im schlimmsten Fall muss das Haus abgerissen werden.

Die Kosten für die Nachgenehmigung können sich in der Praxis also um weitere Kosten erhöhen:

  • Bußgelder
  • Mietausfall und Erstattung der Umzugskosten für den Mieter
  • Nachgenehmigung des gesamten Gebäudes mit entsprechenden Kosten
  • Umbau, Rückbau, Abriss des nicht genehmigten Teils
  • massive Wertminderung der gesamten Liegenschaft

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben ein Haus gekauft, auf dem sich ein Carport befindet, der nicht genehmigt war. Wir beantragen bei der Behörde eine Nachgenehmigung, da der Carport den baurechtlichen Vorschriften entspricht. Wir brauchen dafür nur eine einfache Anzeige zu stellen.

Posten Preis
Genehmigungsgebühren 50 EUR
Kosten für Dokumente 25 EUR
Gesamtkosten 25 EUR

Die hier dargestellten Kosten beziehen sich nur auf einen konkreten Fall in einem bestimmten Bundesland. Die Kosten für die Genehmigung eines Carports können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Was bestimmt die Kosten für eine nachträgliche Baugenehmigung?

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Die Kosten für eine nachträgliche Baugenehmigung sind von unterschiedlichen Faktoren abhängig.

Kostencheck-Experte: Hier muss man berücksichtigen:

  • welche Herstellungskosten der nachträglich zu genehmigende Gebäudeteil hatte
  • welche Dokumente für die Nachgenehmigung zusätzlich beschafft werden müssen (Gebühren, Kosten für Pläne, etc.)
  • ob man selbst die Genehmigung versäumt hat
  • die Kosten für Sanktionen durch die Behörde (Bußgelder, Nachgenehmigungspflicht des gesamten Gebäudes)
  • indirekte Zusatzkosten (Mietausfall, Kostenersatz für Mieter, Abriss- oder Umbaukosten, etc.)

Besonders vor dem Kauf eines Hauses lohnt es sich daher, immer nachzuprüfen, ob alle Gebäudeteile und Nebengebäude tatsächlich ordnungsgemäß genehmigt wurden. Als neuer Eigentümer ist man sonst selbst von der Pflicht zur Nachgenehmigung oder zu Abriss und Umbau verpflichtet. Dabei können möglicherweise ungeplante, hohe Zusatzkosten anfallen.

Zudem hat man dann eine Immobilie mit deutlicher Wertminderung erworben und so gesehen deutlich zu viel dafür bezahlt.