Bauvoranfrage: Welche Kosten fallen dafür an?

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Das Baurecht ist enorm kompliziert und enthält zahlreiche Einschränkungen darüber, was erlaubt ist und was nicht. Um sein Bauvorhaben einmal grundsätzlich auf Genehmigungsfähigkeit prüfen zu lassen, ist eine Bauvoranfrage sinnvoll. Was eine solche Anfrage kosten kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Welchen Stellenwert hat die Bauvoranfrage in der ganzen Anzahl der Genehmigungsverfahren?

Kostencheck-Experte: Bei einer Bauvoranfrage geht es prinzipiell einmal darum zu prüfen, ob ein Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist. Die Behörde prüft bei der Bauvoranfrage die eingereichten Unterlagen und stellt fest, ob das beschriebene Bauhaben in dieser Form eine Aussicht auf Genehmigung hat, welche Punkte geändert werden müssen und welche Beschränkungen eingehalten werden müssen, um eine Genehmigung zu erhalten.

Eine Bauvoranfrage ist damit eine sinnvolle Sache, wenn man sich nicht sicher ist, ob ein Bauvorhaben überhaupt möglich ist. Die Bauvoranfrage kann man selbst stellen – man braucht dafür nicht zwingend einen Architekten (um eine reguläre Baugenehmigung zu beantragen dagegen schon).

Das Ergebnis der Bauvoranfrage ist dann die Zustellung eines sogenannten Bauvorbescheids. Darin wird das geschilderte Vorhaben entweder als grundsätzlich genehmigungsfähig erklärt (oft auch mti einzelnen Auflagen) oder es wird von der Behörde detailliert darauf hingewiesen, in welchen Punkten das Bauvorhaben nicht den Vorgaben des Baurechts entspricht.
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Eine Bauvoranfrage ersetzt nicht die Baugenehmigung

Ein Bauvorbescheid ist keine Erlaubnis zum Bauen. Sie schafft aber insofern bereits Planungssicherheit, als dass bei der Bauvoranfrage als genehmigungsfähig eingestufte Planungen auch später im Bauantrag genehmigt werden (müssen). Damit sind in der Regel schon einige Unsicherheiten aus dem Weg geräumt. Der Bauvorbescheid gilt allerdings nur, wenn danach ein Bauantrag gestellt wird. Geschieht das nicht innerhalb einer gewissen Frist (meist rund 3 Jahre), erlischt auch die Wirkung des Bauvorbescheids und das Vorhaben kann theoretisch bei einem späteren Bauantrag auch wieder abgelehnt werden.

Es lohnt sich, sich im Vorfeld bereits mit der entsprechenden Baubehörde in Verbindung zu setzen um zu klären, welche Unterlagen und Nachweise für die jeweilige Fragestellung(en) erforderlich sind. In der Regel sind das:

  • das Bauvoranfrage-Formular
  • eine Übersicht der von der Behörde zu prüfenden Fragen
  • ein Liegenschaftsplan
  • eine Bauzeichnung mit mindestens dem Grundriss und weiteren Ansichten, die die wichtigsten Abmessungen des Gebäudes erkennen lassen
  • eine Baubeschreibung und Nutzungsbeschreibung
  • die Berechnung des Brutto-Rauminhalts
  • einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (meist nur notwendig, wenn auf dem Grundstück eine Baulast eingetragen ist)

Dazu können fallweise dann aber auch noch weitere Unterlagen kommen. Auch für die Besorgung der einzelnen Unterlagen können Kosten und Gebühren anfallen.

Alle planungsrechtlichen Fragen, die man hat, sollten konkret in einem Fragenkatalog gelistet werden. So ist sichergestellt, dass die Behörde auch wirkich konkrete Angaben macht, was möglich ist und was nicht und welche Auflagen gegebenenfalls gelten.

Bauvoranfragen machen immer dann einen Sinn, wenn man sich nicht sicher ist, ob und in welcher Form die Bebauung eines Grundstücks überhaupt möglich ist oder welche Baumaßnahme am Haus zulässig ist. Man kann eine Bauvoranfrage durchaus auch schon vor dem Grundstückskauf stellen, muss als Nicht-Eigentümer dann aber der Behörde meist ein berechtigtes Interesse nachweisen. Als möglicher Käufer des Grundstücks ist dieses Interesse allerdings ausreichend gegeben.

Eine Bauvoranfrage wird in der Regel innerhalb von drei Monaten entschieden, in manchen Fällen kann es auch bis zu sechs Monate dauern, bis eine Antwort von der Behörde eintrifft.

Frage: Mit welchen Kosten muss man für eine Bauvoranfrage rechnen?

Kostencheck-Experte: Ein großer Vorteil der Bauvoranfrage liegt darin, dass die Kosten deutlich geringer sind als für einen offiziellen Bauantrag.

Man braucht für eine Bauvoranfrage auch keinen Architekten, der die Anfrage einreicht – damit fallen unter Umständen auch teure Planungskosten im Vorfeld schon einmal weg.

Die Kosten liegen allerdings von Behörde zu Behörde sehr unterschiedlich, auch die Berechnungsgrundlagen für die Gebühren einer Bauvoranfrage sind je nach Bundesland unterschiedlich.

Im Allgemeinen können Sie von Kosten im Bereich von 50 EUR – 200 EUR bei geringem Prüfbedarf ausreichen. Je nach Aufwand, den die Behörde mit der Prüfung hat, können die Kosten aber auch deutlich höher liegen. Wenn das Bauvorhaben sehr komplex ist (etwa ein Mietshaus mit 8 Wohneinheiten), können die Kosten durch den hohen Prüfaufwand auch durchaus bei 5.000 EUR liegen.

In der Regel kann man vor dem Einreichen bei der Behörde aber auch die ungefähren Kosten erklären – die Behörde kann ihren Prüfaufwand meist im Vorfeld gut einschätzen und zumindest ungefähre Kostenhöhen festsetzen.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir wollen auf ein bereits bestehendes Gewerbegebäude ein zusätzliches Geschoss bauen lassen, das später Wohnungen enthalten soll und stellen diesbezüglich eine Bauanfrage in NRW.

Das Bauvorhaben soll insgesamt 120.000 EUR kosten, und eine Nutzfläche von 280 m² haben – das ist auch die Grundlage für die Gebührenberechnung.

Posten Preis
Entscheidung über Änderung des Gebäudes 0,6 % der Herstellungskosten = 720 EUR
Entscheidung über die Genehmigung der Nutzungsänderung 5 EUR je 10 m² = 140 EUR
Gesamtgebühr 860 EUR
Gebührenfestsetzung auf 60 % per Bescheid 516 EUR zu zahlen

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel, das nur für eine bestimmte Behörde und ein bestimmtes Bauvorhaben gilt. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen, selbst bei ähnlich gelagerten Anfragen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für eine Bauvoranfrage im Allgemeinen ab?

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Die Kosten für die Bauvoranfrage variieren von Bundesland zu Bundesland

Kostencheck-Experte: Das kann je nach Behörde unterschiedlich sein, da in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedliche Vorschriften (auch für den Bauantrag) gelten und sich auch die Gebührenberechnungen teils erheblich unterscheiden.

In vielen Bundesländern werden für eine Bauvoranfrage ähnliche, aber reduzierte Kostenrahmen herangezogen wie auch für den Bauantrag. Das macht in der Praxis auch tatsächlich Sinn und ist nachvollziehbar, da auch die Prüfungen der Behörde ähnlich laufen wie bei einem Bauantrag.

In manchen Bundesländern kommen dagegen wieder völlig anders gelagerte Berechnungswege bei den Gebühren für die Bauvoranfrage zur Anwendung.

Grundsätzlich spielen für die Kosten fast immer folgende Faktoren eine Rolle:

  • die Herstellungkosten des Gebäudes oder die Kosten für die Baumaßnahme
  • der umbaute Raum (daher die üblicherweise geforderte m³-Berechnung)
  • die entstehende Nutzfläche
  • die Art des Gebäudes oder die geplante Nutzungsart
  • die Nachbarbebauung (ist eine ähnliche Bebauung bereits in der Nachbarschaft vorhanden, wird oft schnell – und kostengünstig – genehmigt)

Wie diese Faktoren im Einzelnen bei der Gebührenberechnung angewendet werden ist aber von Behörde zu Behörde unterschiedlich.

Frage: Welche Kosten fallen für den Architekten an, der die Bauvoranfrage stellt?

Kostencheck-Experte: Beauftragt man einen Architekten mit der Planung eines Gebäudes, schuldet er vertragsgemäß seinem Auftraggeber eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung.

Man kann grundsätzlich den Architekten also einen Bauantrag stellen lassen, wird dieser nicht genehmigt, muss der Architekt entsprechend nachbessern, ohne dass er dafür zusätzliche Kosten verlangen dürfte.

Da das in der Praxis aber oft ein Streitpunkt ist und danach häufig erbittert um Honorare gestritten wird, kann man den Architekten auch mit der Grobplanung beauftragen und eine Bauvoranfrage stellen lassen. Die Architektenkosten nach der HOAI betragen für die ersten beiden Leistungsphasen rund 1 % der Gesamtbaukosten (anrechenbare Kosten).