Baulast eintragen: welche Kosten muss man dafür rechnen?

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Eine Baulast bedeutet eine Einschränkung in Bezug auf die Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks. Sie stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde dar und wird im sogenannten Baulastenverzeichnis eingetragen. Bei einem Verkauf des Grundstücks geht sie automatisch auf den neuen Eigentümer über. Was die Eintragung einer Baulast kostet, erfahren Sie vom Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Welche Kosten fallen im Zuge der Eintragung einer Baulast an?

Kostencheck-Experte: Das muss immer aufgrund des jeweils gegebenen Einzelfalls beurteilt werden.

Zum einen gibt es im deutschen Baurecht schon einmal ganz unterschiedliche Arten von Baulasten – das kann entweder eine sogenannte Vereinigungsbaulast sein, die vorschreibt, zwei nebeneinander liegende Grundstücke baurechtlich immer als Einheit zu betrachten, oder die Abstandsflächenbaulast.

Von der Natur der Sache her ergibt sich damit bereits, dass die Eintragungskosten damit von Fall zu Fall – und je nach Art der Baulast sehr unterschiedlich ausfallen können.
Eintragung Preise

Die Eintragungskosten variieren von Bundesland zu Bundesland

Dazu kommt, dass in den einzelnen Bundesländern oft voneinander abweichende Grundsätze in den Landesbauordnungen gelten, dazu kommen von Land zu Land unterschiedliche Gebührenordnungen.

Zusätzlich muss man auch noch genau zwischen Baulasten und sogenannten Grunddienstbarkeiten unterscheiden, die ebenfalls ins Grundbauch eingetragen werden können (aber nicht zwingend eingetragen werden müssen) und die eine wiederum völlig andere Art der Eintragung bedingen.

Abhängig von diesen vielfältigen Faktoren, den unterschiedlichen Gebührenordnungen und Regelungen in den einzelnen Bundesländern können die Kosten für die Eintragung einer Baulast in der Praxis zwischen rund 50 EUR und 1.500 EUR liegen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir lassen in Krefeld eine Baulast eintragen. Zuvor überzeugen wir uns durch eine Abfrage im Baulastenverzeichnis, dass keine anderen Baulasten eingetragen sind.
Posten Preis
Abfragegebühr (unbelastetes Grundstück) 10 EUR
Eintragungsgebühr 150 EUR
Gesamtkosten 160 EUR

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich auf die Eintragung einer Baulast in einem bestimmten Einzelfall an deinem bestimmten Ort (Krefeld). Die Kosten für die Eintragung einer Baulast können in anderen Fällen auch deutlich abweichen.

Frage: Was bestimmt die Kosten für die Eintragung einer Baulast?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich ist hier:

  • die jeweils geltenden Landesbauordnung
  • die Gebührenordnungen des Landes und der Kommune
  • die festgestellte Anzahl der Baulast-Tatbestände
  • gegebenenfalls weitere Faktoren, die je nach Bundesland in die Gebührenermittlung mit einfließen können

Frage: Wer übernimmt die Kosten für die Eintragung der Baulast?

Baulast eintragen wer zahlt

Es sollte genau abgesprochen werden, wer die Kosten für die Baulasteintragung trägt

Kostencheck-Experte: Das kann unterschiedlich geregelt sein. Im Allgemeinen ist der Gebührenschuldner zunächst einmal der, der die Baulast beantragt.

Gängige Praxis ist dagegen, den von der Baulast Begünstigsten als zunächst primären Kostenschuldner anzusehen. In einigen Bundesländern muss bereits bevor die Baulastverpflichtungserklärung abgegeben wird, den Kostenschuldner benannt werden (z. B. in Niedersachsen).

Es ist in jedem Fall also sinnvoll, sich bereits vor der Eintragung einer Baulast mit der Gegenseite über die Kostenübernahme zu verständigen um spätere Unklarheiten und Streitigkeiten über die Kosten gleich direkt zu vermeiden.

Frage: Wo liegt der Unterschied zwischen einer Baulast und einer Grunddienstbarkeit?

Kostencheck-Experte: Hierbei gibt es mehrere Unterschiede. Häufig werden Grunddienstbarkeiten (im Grundbuch ersichtlich) und Baulasten (nur im Baulastenverzeichnis ersichtlich) umgangssprachlich gleichgesetzt, das ist so aber nicht richtig.

Eine Baulast bezieht sich allein auf das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und zuständiger Behörde und bewegt sich dabei im Bereich des öffentlichen Rechts.

Die Grunddienstbarkeit gehört dagegen ins Privatrecht und wirkt im Verhältnis zwischen dem Grundstückseigentümer und einem Begünstigten (meist dem Besitzer des Nachbargrundstücks). Eine Eintragung ist hier, anders als bei der Baulast nicht zwingend notwendig, sie schafft nur Rechtssicherheit (auch bei einem späteren Grundstücksverkauf).

Es kann sich allerdings die Situation ergeben, wo die Behörde einen Grundstückeigentümer auffordert, einer Baulast zuzustimmen (wenn beispielsweise auf dem Nachbargrundstück eine Baugenehmigung erteilt wird, ohne dass entsprechende Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze vorhanden wären, der Nachbar muss dann auf seinem Grundstück eine bestimmte Fläche freihalten). In diesem Fall handelt es sich, da aus dem Verhältnis zwischen Behörde und Grundstückseigentümer entstanden, tatsächlich um eine Baulast und um keine Grunddienstbarkeit mehr.

Beim Kauf eines Grundstücks ist es deshalb sinnvoll, sich einen Auszug vom Baulasten-Verzeichnis vorlegen zu lassen, um sicherzustellen, dass keine Baulasten auf dem Grundstück liegen. Eine eingetragene Baulast würde sich auch wertmindernd auswirken.

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