Architektenkosten für das Einfamilienhaus – mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

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Wer ein Haus bauen will, muss auch für die Planung bezahlen – das sind in der Praxis nicht geringe Kosten. Wie viel die Leistung des Architekten beim Bau eines Einfamilienhauses kostet und welche Abweichungen es hier geben kann, erklärt der Kostencheck-Experte.

Frage: Lassen sich die Leistungen des Architekten denn überhaupt im Vorhinein berechnen – oder rechnet der Architekt ganz einfach immer seinen persönlichen Aufwand ab?

Kostencheck-Experte: Nein, das darf er nicht. Was ein Architekt verrechnen darf, ist klar festgelegt – und zwar in der HOAI. Das ist die Honorar Ordnung für Architekten und Ingenieure. Sie gilt für alle Architekten aber auch alle im Bauwesen tätigen Ingenieurberufe (das ist auch der Statiker, der im Amtsdeutsch „Tragwerksplaner“ heißt und dessen Tätigkeit ebenfalls zu den Ingenieurberufen im Sinn der HOAI zählt).

Die HOAI lässt natürlich einige Spielräume, sodass Architekten fallweise auch einen höheren Aufwand, den sie tätigen müssen, entsprechend abgegolten bekommen – in der Praxis sind diese Spielräume allerdings nicht besonders groß.

Wer sich ein wenig mit den Honorar-Richtlinien auseinandersetzt, kann also immer recht genau abschätzen, welche Kosten der Architekt beim Hausbau wann abrechnet. Das erlaubt immerhin, sich vor bösen Überraschungen durch ungeplante Kosten zu schützen.

Frage: Was kostet die Planungsleistung eines Architekten beim Bau eines Einfamilienhauses in der Regel?

Kostencheck-Experte: Die HOAI sieht die Arbeit des Architekten in verschiedenen Teilbereichen der Beratung und Begleitung vor. Damit können die Kosten von Fall zu Fall unterschiedlich liegen, weil nicht jeder beim Hausbau den Architekten in allen Bereichen in Anspruch nimmt.

Das Gesamthonorar des Architekten errechnet sich immer anhand der jeweiligen Baukosten. Grob gerechnet kostet der Architekt dabei rund 10 % des gesamten Baukostenaufwands.

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Die Planung ist nur eine kleine Teilarbeit eines Architekten

Basis für diesen Baukostenaufwand sind immer die sogenannten „anrechenbaren Kosten“ – Kosten für die Erschließung, für Einfriedungen oder Arbeiten am Gelände außerhalb des Hauses sind dabei grundsätzlich nicht anrechenbare Kosten, das heißt, sie werden bei der Honorarberechnung nicht berücksichtigt.

Der 10 % – Wert ist deshalb nur eine „grobe“ Schätzung, da die tatsächliche Ermittlung des Gesamthonorars immer anhand einer Tabelle mit gestaffelten Baukosten ermittelt wird (also etwa: von 250.000 EUR bis 280.000 EUR ein Gesamthonorar von 26.500 EUR)

Basis für das Honorar ist die anfängliche Kostenschätzung des Architekten (oder die detailliertere Kostenermittlung, wenn eine solche schon besteht).

Das Gesamthonorar gilt allerdings nur, wenn vom Bauherrn tatsächlich alle Leistungen vom Architekten gefordert werden.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir beauftragen einen Architekten mit der Planung unseres Hauses, das (anrechenbare Kosten) 350.000 Euro kostet.

Posten Preis
Gesamthonorar nach Mindestsatz 38.520,50 EUR
Gesamthonorar nach Mittelsatz 42.115,63 EUR
Gesamthonorar nach Höchstsatz 45.710,75 EUR

Zu diesen Beträgen (es bestimmt der Architekt, zu welchem Satz er abrechnet) kommt dann noch die Mehrwertsteuer. Beim Mittelsatz würden wir also inkl. MwSt. 50.117,60 EUR bezahlen.

Frage: Welche Leistungsphasen gibt es in der HOAI – aus welchen einzelnen Leistungen setzen sich die Honorarkosten zusammen?

Kostencheck-Experte: In der HOAI sind die Tätigkeiten des Architekten in 9 sogenannte „Leistungsphasen“ eingeteilt, von denen jeder Bauherr unterschiedlich viele in Anspruch nimmt.

Die 9 Leistungsphasen im Überblick

Leistungsphase(n) Tätigkeit
Leistungsphase 1 Erstberatung
Leistungsphase 2 Vorentwurf
Leistungsphase 3 detaillierter Entwurf
Leistungsphase 4 Beantragung der Baugenehmigung
Leistungsphase 5 und 6 Erstellung der Baustellenplanung und Ausschreibung
Leistungsphase 7 Mithilfe bei der Vergabe
Leistungsphase 8 Überwachung der Baustelle
Leistungsphase 9 Nachbetreuung (nach dem Abschluss des Baus)

Für jede dieser Bauphasen darf ein Architekt einen gewissen Prozentsatz seines Gesamthonorars abrechnen, wenn die der Leistungsphase entsprechende Tätigkeit vom Bauherrn auch tatsächlich beauftragt und vom Architekten durchgeführt wurde.

Frage: Welche Leistungsphasen muss man nicht zwingend in Anspruch nehmen?

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Die Überwachung der Arbeiten durch einen Architekten ist nicht zwingend nötig

Kostencheck-Experte: In der Praxis wird man meist um die ersten 4 Leistungsphasen – bis zur Einreichung des Bauantrags – nicht herumkommen.

Eine Ausnahme kann hier höchstens bestehen, wenn bereits Pläne fertig vorliegen (etwa aufgrund einer bereits erfolgten früheren Planung). In diesem Fall braucht man dann lediglich Leistungsphase 4 in Anspruch zu nehmen.

In den allermeisten Fällen sind Architekten allerdings nicht sehr davon angetan, Pläne einzureichen, die nicht von ihnen selbst stammen. Das wird meist wirklich nur im Ausnahmefall funktionieren.

Theoretisch kann man auf die letzten beiden Leistungsphasen – die Überwachung der Baustelle und die Nachbetreuung – verzichten, wenn man sich sicher genug fühlt, dass alles ordnungsgemäß und mängelfrei erledigt wird.

Sollte es aber zu Problemen kommen, ist der Architekt oft eine wertvolle Hilfe. Als Bauherr kann man seine Meinung oft nicht so gut und fachlich begründet äußern wie der Architekt und die eigene Stimme hat deshalb oft weniger Gewicht.

Natürlich macht es auch Sinn, während der Bauphase statt dem Architekten einen Bauingenieur zu engagieren, der als Baubegleitung fungiert. In diesem Fall braucht man dann natürlich keinen Architekten für diese Leistungen engagieren und auch nicht bezahlen. Bei Problemen nach Fertigstellung kann man sich ebenfalls wenn nötig an einen Bauingenieur für die Nachbetreuung wenden.

Wenn keine Ausschreibung und Vergabe geplant ist, sondern man ohnehin mit Unternehmen zusammenarbeiten möchte, die man bereits kennt, kann auch Phase 6 entfallen.

Mit dem Wegfall jeder Leistungsphase erhält der Architekt dann einen geringeren Anteil des Gesamthonorars.

Frage: Welchen prozentualen Anteil am Gesamthonorar machen die einzelnen Leistungsphasen aus?

Kostencheck-Experte: Das können Sie ganz einfach aus der nachstehenden Tabelle entnehmen:

Leistungsphase prozentualer Anteil der Leistung am Gesamthonorar
Leistungsphase 1 2 %
Leistungsphase 2 7 %
Leistungsphase 3 15 %
Leistungsphase 4 3 %
Leistungsphase 5 25 %
Leistungsphase 6 10 %
Leistungsphase 7 4 %
Leistungsphase 8 32 %
Leistungsphase 9 2 %

Mit jeder Leistungsphase, die beauftragt wird, wird dann der entsprechende Anteil am Gesamthonorar fällig.