Grundsteuer: Welche Kosten sind zu erwarten?

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Seit dem jüngst vorgelegten Entwurf zur Reform der Grundsteuer ist diese sonst recht wenig beachtete Steuer in den Mittelpunkt des öffentlichen Interesses gerückt. Einige Interessenverbände befürchten eine massive Anhebung der Steuern – dabei wissen die wenigsten allerdings, wie viel Grundsteuer sie überhaupt bezahlen müssen. Wir haben den Kostencheck-Experten gefragt, wie hoch die Grundsteuer für ein Gebäude ausfällt und wie man das berechnen kann.

Frage: Wie hoch ist die Grundsteuer in Deutschland?

Kostencheck-Experte: Das hängt immer vom einzelnen Gebäude oder Grundstück und seinem Wert ab, dazu davon, in welcher Kommune es liegt. Die Höhe der Grundsteuer variiert von Kommune zu Kommune.

Zunächst einmal ein Kostenbeispiel.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein freistehendes Einfamilienhaus hat einen ausgewiesenen Einheitswert von 35.000 EUR. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 960 % festgesetzt.
Posten Preis
Grundsteuermessbetrag (Einheitswert x Grundsteuermesszahl) 91
damit Grundsteuer (Grundsteuermessbetrag x Hebesatz) 873,60 EUR jährlich

Das vorliegende Kostenbeispiel bezieht sich auf ein freistehendes Einfamilienhaus in einer bestimmten Gemeinde. Je nach Gemeinde können die Grundsteuerkosten deutlich unterschiedlich ausfallen.

Frage: Wie wird die Grundsteuer berechnet?

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Die Grundsteuer richtet sich nach verschiedenen Bemessungsgrundlagen.

Kostencheck-Experte: Um die Grundsteuer berechnen zu können, sind insgesamt drei Werte erforderlich:

  • der Einheitswert der Immobilie (Haus oder Grundstück)
  • die für das jeweilige Gebäude geltende Grundsteuermesszahl (zwischen 0,26 % und 1 %)
  • den sogenannten Hebesatz

Die Grundsteuer berechnet sich dann wie folgt:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer

Die Grundsteuer ist entweder einmal jährlich oder in Teilen mehrmals pro Jahr zu bezahlen.

Neben dieser für Haus- und Grundbesitzer wichtigen Berechnungsweise (sog. Grundsteuer B) gibt es noch eine abweichende Berechnungsweisen für alle land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (sog. Grundsteuer A).

Einheitswert

Der Einheitswert eines Gebäudes oder eines Grundstücks entspricht nicht seinem Kaufpreis.

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Der Einheitswert entspricht nicht dem Kaufpreis.

Der Einheitswert eines Grundstücks oder Hauses wird vom Finanzamt festgelegt. Der Einheitswert dient dazu, eine vergleichbare Bewertung von Grundstücken und Gebäuden zu schaffen, indem der Wert jeder Immobilie fiktiv auf die Werteverhältnisse von 1964 (in Westdeutschland) bzw. 1935 (in Ostdeutschland) heruntergerechnet wird.

Die Berechnung des Einheitswerts ist kompliziert und für Laien nicht immer nachvollziehbar. Zur Anwendung kommt bei der Berechnung entweder das sogenannte Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Beim Ertragswertverfahren spielen die Jahresrohmiete 1. 1. 1964 bzw. 1. 1. 1935, vorgegebene Vervielfältiger sowie Zuschläge und Abschläge für wertmindernde und wertsteigernde Aspekte eine Rolle. Beim Sachwertverfahren kommen dagegen die Herstellungskosten, die Größe des umbauten Raums in m³ und eine bestimmte gesetzlich vorgegebene Wertzahl zum Einsatz. Die Berechnungsweise ist in beiden Fällen detailliert gesetzlich vorgegeben.

Die Einheitswertberechnung wurde vom Verfassungsgericht für veraltet und unzureichend erklärt – bis Ende 2019 muss die Regierung daher eine neue Einheitswertberechnung vorlegen, die dann ab 2022 zur Anwendung kommt. Es wird damit gerechnet, dass die Einheitswerte durch ein neues Berechnungsverfahren stark steigen – damit wird dann auch die Grundsteuer deutlich teurer.

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl bewegt sich zwischen 0,26 % und 1 %. Sie richtet sich nach der Art des Grundstücks und der Bebauung und ist für die einzelnen Grundstücks- und Bebauungsarten gesetzlich vorgegeben.

Hebesatz

Der Hebesatz wird immer von der jeweiligen Gemeinde für ein Haushaltsjahr festgeschrieben. Die Höhe des angewendeten Hebesatzes kann dabei von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren – meist liegt er zwischen rund 300 % und 1.000 %. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei rund 460 %.

Frage: Wovon ist die Grundsteuer also abhängig?

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Die Grundsteuer ist von der Art des Gebäudes abhängig.

Kostencheck-Experte: Die Höhe der Grundsteuer wird damit bestimmt von:

  • der Art des Gebäudes oder Grundstücks (Grundsteuermesszahl)
  • dem Einheitswert des Gebäudes oder Grundstücks
  • der Art der Einheitswertberechnung (bisherige oder neue Grundlage ab 2022)
  • dem von der Gemeinde verlangten Grundsteuerhebesatz
  • ob es sich um ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt (abweichende Berechnungsmethode, Grundsteuer A)

Nur wenn man alle diese Daten kennt, kann man die Höhe der Grundsteuer im Einzelfall berechnen.

Frage: Welche Kostensteigerungen sind bei der Grundsteuer zu erwarten?

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Die Grundsteuer soll demnächst reformiert werden.

Kostencheck-Experte: Das kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch niemand genau sagen. Bislang handelt es sich nur um einen vom Finanzamt vorgelegten Vorschlag, da das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung verlangt hatte, weil die geltenden Bemessungsgrundlagen völlig veraltet sind.

In welcher Form der Vorschlag umgesetzt wird, ist bislang noch offen. Eine Neubewertung der Grundstücke soll dann erstmals zum 1. Januar 2022 erfolgen, die neue Steuer dann erstmals 2025 fällig werden.

Bis dorthin können auch die einzelnen Kommunen noch auf das Gesetz reagieren und ihre Hebesätze gegebenenfalls noch anpassen, um eine übermäßig hohe Steuerbelastung für die Bürger zu vermeiden. In welcher Höhe für das einzelne Haus ab 2025 dann Grundsteuer zu bezahlen sein wird, ist also noch völlig offen.