Haus abreißen und neu bauen: welche Kosten sind zu erwarten?

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Bei alten Häusern in schlechtem Zustand stellt sich oft die Frage, ob man statt einer Sanierung nicht besser das Haus abreißen und komplett neu bauen sollte. Mit welchen Kosten für einen Abriss und einen nachfolgenden Neubau zu rechnen ist und in welchen Fällen sich das lohnt, haben wir den Kostencheck-Experten in unserem Interview gefragt.

Frage: Was kostet es, abreißen zu lassen und neu zu bauen?

Kostencheck-Experte: Das Problem ist zunächst, dass vielfach schon einmal die Kosten für einen Hausabriss deutlich unterschätzt werden.
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Die Kosten für den Abriss richten sich nach den qm.

Bei vielen Gebäuden muss man für die kompletten Abrissarbeiten Kosten im Bereich von rund 150 EUR pro m² bis 200 EUR pro m² rechnen, selbst unter günstigsten Bedingungen. Ist der Abriss problematisch (schwierige Zugänglichkeit, erforderliche staub- und lärmreduzierte Rückbauweise, nötige Schadstoffentsorgung wie etwa Asbest, etc.) kann das auch noch sehr viel teurer werden.

Auch die Kosten für einen Neubau werden unterschätzt. Die reinen Baukosten liegen in Deutschland bei rund 1.500 EUR pro m² bis 2.500 EUR pro m², bei luxuriösen Gebäuden auch noch höher. Dazu kommen allerdings noch rund 15 % bis 20 % Baunebenkosten, nach einem Abriss muss das Grundstück häufig ebenfalls neu gestaltet werden, was weitere Kosten verursacht.

Für den entstehenden Kostenaufwand von mindestens 2.000 EUR pro m² kann man schon eine Menge sanieren – in vielen Fällen liegt auch eine aufwendige Kernsanierung noch unterhalb dieser Kosten.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir planen die Kernsanierung eines Hauses gemeinsam mit einem Bauexperten und vergleichen die Kosten mit einem Abriss und dem nachfolgenden Neubau eines Fertighauses nach unseren Vorstellungen. Der Abriss des Altbaus ist aufgrund optimaler Gegebenheiten sehr kostengünstig möglich.

Der bestehende Altbau ist 140 m² groß, wir entscheiden uns für ein ebenso großes Fertighaus, das wir schlüsselfertig errichten lassen wollen.

Posten Preis
Dachkonstruktion und Fassade komplett erneuern, 12 Fenster austauschen 46.250 EUR
Installationen (Elektro-, Trinkwasser- und Abwasserinstallation) komplett erneuern 22.100 EUR
Innenbereich komplett erneuern 44.800 EUR
Gesamtkosten der Kernsanierung damit 113.150 EUR
Gesamtkosten Kernsanierung pro m² 808,21 EUR pro m²
Vergleichspreis: Abrisskosten, Fertighaus-Kosten (schlüsselfertig), Baunebenkosten 249.200 EUR
Vergleichspreis Abriss und Neubau pro m² damit 1.780 EUR pro m²

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich lediglich auf ein bestimmtes Gebäude und bestimmte örtliche Gegebenheiten. Die Kosten für Abriss, Fertighaus und auch die Kosten für eine Kernsanierung können in anderen Fällen auch jeweils deutlich höher oder niedriger ausfallen.
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Eine Kernsanierung ist meist trotzdem günstiger, als ein Abriss und Neubau zusammen.

Unser Kostenbeispiel zeigt allerdings deutlich, dass in diesem Fall selbst eine umfassende Kernsanierung des Gebäudes sogar weniger als die Hälfte der Kosten für Abriss und Neubau bedeuten würde. Das ist in vielen Fällen ähnlich. Problematisch wird es nur dort, wo auch die Kernsubstanz des Gebäudes (tragende Wände) bereits aufwendige Sanierungen benötigen würde.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich die Kosten für Abriss und Neubau?

Kostencheck-Experte: Für einen kompletten Abriss des Gebäudes müssen Sie in jedem Fall Kosten von rund 150 EUR pro m² rechnen. In vielen Fällen muss allerdings aufgrund der Gebäudeeigenschaften, der Grundstücksbeschaffenheit und der Umgebungsanforderungen mit deutlich höheren Kosten für den Abriss gerechnet werden.

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Kosten für einen Neubau sind immer individuell.

Die Kosten für einen Neubau richten sich immer nach dem gewünschten Haus, der Bauweise (Fertighaus, individuell geplanter Massivbau, Holzhaus, etc.), der individuell gewünschten Ausführung und dem Ausmaß der Eigenleistungen, die beim Bau erbracht werden. Mehr zu den Kosten für einen Hausbau können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Frage: Wovon hängen die Kosten für Abriss und Neubau insgesamt ab?

Kostencheck-Experte: Bei den Kosten für den Abriss spielt eine Rolle:

  • die Hausgröße (auch entscheidend dafür, ob der Abriss genehmigt werden muss, bei denkmalgeschützten Gebäuden ist unabhängig davon immer eine Genehmigung erforderlich)
  • die Bauweise des Hauses
  • die eingesetzten Baumaterialien
  • gegebenenfalls vorhandene Schadstoffe (z. B. Asbest, PCB, Quecksilber – hier sind enorm hohe Zusatzkosten für den Abriss möglich)
  • Lage und Zugänglichkeit des Hauses
  • Geländebeschaffenheit und direkte Umgebung (notwendiger Staub- und Lärmschutz, Möglichkeit zum Einsatz von schweren Maschinen)
  • die Abrissmethode, die im Einzelfall verwendet wird
  • die anfallende Bauschuttmenge
  • ob ein Auffüllen nach dem Abriss nötig ist
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Die Bauweise ist entscheidend dafür, welche Kosten für den Neubau anfallen.

Für den Hausbau spielt eine Rolle:

  • welche Bauweise verwendet wird (Fertighaus, Massiv-Fertighaus, individuell geplanter Massivbau, Haus in Holzständerbauweise, etc.)
  • die Ausführung des Hauses
  • die Größe des Neubaus
  • welche Planungs- und Genehmigungskosten anfallen
  • die Höhe der Baunebenkosten
  • die Kosten für die (Um-)Gestaltung der Außenanlage des Hauses

Schon beim Abriss sind also von Fall zu Fall beträchtliche Kostenunterschiede möglich. Genau abgeschätzt werden kann das allerdings nur bei einer detaillierten Abrissuntersuchung, für die bereits Kosten von über 1.000 EUR anfallen können. Erst dann lässt sich einigermaßen zuverlässig abschätzen, welche Kosten der Abriss verursachen wird.

Auch beim Neubau sind immer wieder Unwägbarkeiten bei den Kosten zu erwarten. Kein Hausbau lässt sich auf den Cent genau planen. Das Vorhaben „Abreißen und neu Bauen“ bringt also insgesamt beträchtliche Unsicherheiten für die zu erwartenden Kosten mit sich, auch wenn oft das Gegenteil angenommen wird.