Doppelhaus bauen: welche Kosten sind zu erwarten?

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Gemeinsam zu bauen verspricht Kostenvorteile: Welche Kosten für ein Doppelhaus zu erwarten sind und wo die Kostenunterschiede zu Einfamilienhäusern liegen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Wie müssen Doppelhäuser aussehen – und welche Vorteile ergeben sich beim Doppelhaus-Bau?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal muss man sich klar machen, was ein Doppelhaus überhaupt ist. Baurechtlich muss man das unterscheiden vom Zweifamilienhaus, in dem, wie der Name schon sagt, auch zwei Familien Platz finden.

Für ein Doppelhaus ist baurechtlich bedeutsam, dass

  • es zwei identisch aussehende Haushälften gibt
  • beide Haushälften durch eine gemeinsame Wand verbunden sind

Das wichtigste Kennzeichen ist baurechtlich die geteilte Wand und die hohe Ähnlichkeit beider Hälften. Dabei ist es nicht zwingend notwendig, dass die Häuser seitlich aneinandergrenzen – bei vielen Grundstücken ist es sogar von Vorteil, wenn die Rückwand jedes Hauses die verbindende Wand ist.

Dessen ungeachtet darf es aber auch Unterschiede geben: kleinere bauliche Abweichungen sind erlaubt, auch darf eine Hälfte mehr Geschosse haben als die andere und die Fassaden dürfen in ihrer Gestaltung ebenfalls voneinander abweichen. Eine gewisse bauliche Einheitlichkeit muss dabei aber erkennbar bleiben.

Vorteile ergeben sich klarerweise aus den geteilten Kosten: Man benötigt nur ein kleines Grundstück, bringt darauf aber gleich zwei Häuser unter – damit liegen die Grundstückskosten deutlich niedriger.

Die Erschließungskosten für das Grundstück werden ebenfalls geteilt – damit fallen auch hier nur die Hälfte der Kosten an.

Bei den Bauteilen und der Haustechnik lassen sich ebenfalls Dinge teilen:

  • die Dachkonstruktion
  • die Wasser- und Abwasseranlage
  • gegebenenfalls die Heizungsanlage (das muss aber nicht zwingend der Fall sein)

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Bei einem Doppelhaus werden auf einem Grundstück zwei sehr ähnliche Häuser aneinander gebaut
Sowohl beim Bau als auch bei der Instandhaltung werden die Kosten ebenfalls geteilt – etwa bei der Fassadensanierung oder bei der Dacherneuerung. Durch die Spiegelsymmetrie ist nur eine große Gesamtfläche zu bearbeiten – das bringt auch hier Kostenvorteile gegenüber zwei voneinander unabhängigen, freistehenden Einfamilienhäusern.

Wichtig ist jedoch, schon im Vorfeld die Eigentumsverhältnisse genau zu klären. Empfehlenswert ist, dass jeder seine Hälfte des Grundstücks kauft und darauf tatsächlich Eigentümer (auch im Grundbuch) wird. Ansonsten entsteht die Situation, dass man für alle Arbeiten immer das Einverständnis des jeweils anderen braucht (wenn man lediglich als Wohnungseigentümergemeinschaft des gesamten Hauses und Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist). Das kann langfristig die Beziehung belasten.

Überhaupt sollte man sich sehr gut verstehen – man bleibt für viele Jahrzehnte praktisch untrennbar aneinander geschmiedet und muss sich über viele Dinge einig werden – selbst wenn das manchmal Auseinandersetzungen kostet. Die relative Nähe zum Nachbarn kann durchaus problematisch sein.

Wenn die Einigkeit aber schon so groß ist, könnte man durchaus auch überlegen, gemeinsam direkt ein Zweifamilienhaus zu bauen, bei dem alle technischen Einrichtungen geteilt werden – in der Praxis lassen sich hier noch einmal deutlich mehr Kostenvorteile erzielen.

Nicht täuschen sollte man sich über den Wiederverkaufswert: Doppelhaushälften werden viel angeboten – beliebt sind sie aber nicht. Kaum jemand, der ausreichend Geld beim Hauskauf hat, entscheidet sich aus Überzeugung für eine Doppelhaushälfte – dafür sind meist nur Kostengründe ausschlaggebend. Damit fällt der Wiederverkaufswert auch entsprechend niedrig aus – die Doppelhaushälfte wäre sonst nicht verkaufbar. Umgekehrt ist der Wiederverkaufswert für ein ganzes Doppelhaus in der Regel wiederum höher, da für den Käufer immerhin die Möglichkeit besteht, die zweite Hälfte als bereits fertige, komplette Doppelhaushälfte zu vermieten und so langfristig beträchtliche Einnahmen zu erzielen.

Frage: Was kostet es, ein Doppelhaus zu bauen?

Kostencheck-Experte: Den Preis für ein massiv gebautes Haus pauschal anzugeben, ist fast unmöglich. Je nach Ausführung, Lage und anderen Gegebenheiten können sich die reinen Baukosten für ein Doppelhaus zwischen rund 1.200 EUR pro m² und 2.200 EUR pro m² bewegen – bei besonders luxuriös ausgeführten Häusern durchaus auch darüber.

Bei Fertighäusern (auch hier gibt es selbstverständlich Doppelhäuser) sind die Preise je nach Anbieter und Ausführung mindestens ebenso unterschiedlich.

Hier kann man aber immerhin ohne große Planung zumindest einige Beispielpreise direkt vergleichen.

Einige Preisbeispiele verschiedener Anbieter:

Haustyp, Größe Ausstattungsmerkmale Preis ab
Doppelhaus 135 m² Massiv-Fertighaus, Satteldach, nebeneinander liegende Hälften 125.000 EUR
Doppelhaus 145 m² Massiv-Fertighaus, Krüppelwalmdach, Effizienzhaus 55 122.000 EUR
Doppelhaus 182 m² Ausbauhaus, Satteldach kleiner Glasbalkon 137.000 EUR
Doppelhaus 191 m² schlüsselfertig, Giebelbalkon, Holzverkleidung im Giebelbereich 274.000 EUR
Doppelhaus 183 m² Satteldach, großzügige Fensterflächen im OG 327.000 EUR (schlüsselfertig), 217.000 EUR (Ausbauhaus)

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um einzelne Kostenbeispiele von ausgewählten Anbietern. Die Kosten für andere Doppelhäuser in Fertigbauweise können davon auch deutlich abweichen.

Unsere Kostenbeispiele zeigen allerdings schon deutlich, wie unterschiedlich die Kosten auch im Fertighausbereich ausfallen können.

Sogenannte „Ausbauhäuser“, bei denen selbst noch Arbeiten erledigt werden müssen, sind natürlich deutlich günstiger.

Frage: Von welchen Dingen hängen die Kosten beim Doppelhaus ab?

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Doppelhäuser können als Massivhäuser oder Fertighäuser gebaut werden
Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich die gleichen Kostenfaktoren zum Tragen wie bei freistehenden Häusern auch:

Bei Häusern in Massivbauweise (Stein auf Stein) sind das:

  • die Größe des Hauses (der beiden Hausteile)
  • der Grundriss und der Gebäudetyp
  • die Art der Gründung (welche Bodenplatte, Keller)
  • die Wandausführung (Wandbaustoff, Wanddicke, Dämmung)
  • die Art der Dachkonstruktion
  • die Art der Fenster
  • die Qualität des Innenausbaus (einfach, gehoben, luxuriös)
  • der energetische Standard des Hauses
  • die Art der Heizung (Wandheizkörper / Fußbodenheizung) und der Heizanlage (Öl, Gas, Biomasse, Wärmepumpenheizung, etc.)

Bei Fertighäusern zählen dagegen andere Kriterien:

  • der Anbieter
  • die Bauweise (klassisches Fertighaus, Massiv-Fertighaus, etc.)
  • der Haustyp
  • die Ausstattungsmerkmale
  • der Ausbauzustand (schlüsselfertig, Ausbauhaus, Bausatzhaus, etc.)

In beiden Fällen können die Kosten aber wie gesagt sehr unterschiedlich hoch ausfallen.

In der Praxis sollte man sich zunächst einmal über die Bedürfnisse einig werden und auf dieser Basis dann gemeinsam suchen bzw. planen lassen. Ansonsten wird das wenig zielführend, da es auf dem Markt sehr viele völlig unterschiedliche Konzepte und Ausstattungsvarianten gibt, bei individueller Planung (Massivhaus) ergeben sich dann noch viel mehr Möglichkeiten.

Keinesfalls sollte allein der Preis ausschlaggebend sein – es geht vor allem darum, dass das gewählte Haus den Ansprüchen und Bedürfnissen beider Parteien bestmöglich gerecht wird. Dafür ist auch im Vorfeld ein hohes Maß an Abstimmung nötig.

Frage: Wie sehen nun die möglichen Kosteneinsparungen beim Doppelhaus gegenüber zwei freistehenden Einfamilienhäusern konkret aus?

Kostencheck-Experte: Dazu muss man sich einmal die einzelnen Punkte im Detail ansehen:

  • die Grundstückskosten
  • die Erschließungskosten für das Grundstück
  • die Vorteile, die sich aus der geteilten Wand ergeben
  • die Vorteile, die sich aus anderen geteilten Bauteilen (z. B. dem Dach) ergeben
  • die Vorteile, die sich aus einer geteilten Heizung und Warmwasserversorgung ergeben

Jeden Punkt muss man dabei einzeln bewerten, in der Zusammenschau kommt man dann oft aber auf beträchtliche Ersparnisse.

Frage: Was macht beim Grundstückskauf einen Unterschied?

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Beim Duplexhaus grenzen die beiden Haushälften direkt aneinander
Kostencheck-Experte: Hier ist der wichtigste Faktor, dass insgesamt ein kleineres Grundstück gekauft werden muss. Im Gegensatz zum freistehenden Einfamilienhaus entfällt beim Doppelhaus der gesetzlich vorgeschriebene seitliche Abstand, die Häuser dürfen direkt aneinander grenzen.

Zu beziffern ist dieser Vorteil allerdings nur schwer, weil die Grundstückskosten weitestgehend ja von der Art der infrage kommenden und verfügbaren Grundstücke abhängt.

In der Regel wird sich dieser Vorteil auch vor allem im städtischen Bereich auswirken – in ländlichen Regionen spielt das aufgrund geringerer Grundstückspreise und ohnehin oft größerer Parzellen meist weniger Rolle.

Die Nebenkosten für die Eintragung ins Grundbuch sind nicht niedriger, wenn jeder seine Hälfte getrennt erwirbt und sich im Grundbuch als Eigentümer eintragen lässt. Wird das Grundstück jedoch zusammen angeschafft und steht im Eigentum beider (als Wohnungseigentümergemeinschaft), kann sich das durchaus auch bei diesen Kosten auswirken.

Frage: Was spart man sich bei den Erschließungskosten auf dem Grundstück?

Kostencheck-Experte: Hier muss man davon ausgehen, dass – anders als bei zwei getrennten Einfamilienhäusern – jeweils nur ein Abwasseranschluss erforderlich ist.

Die sogenannte Grundversorgung geht allerdings noch weiter, hier muss man auch die Bauzeit mit berücksichtigen.

Zur Grundversorgung gehören:

  • Kanalisation
  • Wasser- und Energieversorgung (Strom, Gas, Fernwärme falls genutzt)
  • anteilige Kosten für die Verkehrserschließung
  • Telefon-, DSL- und Kabelanschluss
  • Baustrom und Bauwasser in der Bauphase

Die Kosten in der Übersicht

Anschluss Kosten typischerweise
Stromanschluss ca. 2.000 EUR – 3.000 EUR
Gasanschluss ca. 2.000 EUR
Wasseranschluss ca. 2.000 EUR – 5.000 EUR
Abwasseranschluss je nach Gemeinde und zuständigem Abwasserzweckverband sowie Grundstücksgröße und Bebauungsart sehr unterschiedlich
Telefon, Fernsehen, Internet ca. 1.000 EUR
Baustrom und Bauwasser je nach Aufwand auf der Baustelle, ca. 1.000 EUR
anteilige Erschließungskosten für Straßenerschließung, etc. (an die Gemeinde zu bezahlen) individuelle unterschiedlich
Gesamtkosten Erschließung 8.000 EUR – 15.000 EUR

Bei zwei getrennten Einfamilienhäusern würden sich die Erschließungskosten verdoppeln – beim Doppelhaus fallen sie nur einmal an.

Frage: Welche Vorteile bringt die geteilte Wand?

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Die geteilte Hauswand spart erheblich Kosten
Kostencheck-Experte: Hier muss man zunächst einmal feststellen: je größer (länger) die geteilte Wandfläche, desto größer auch der Kostenvorteil. Damit sind Doppelhäuser, die mit der Rückseite aneinander gebaut sind, oft noch deutlich kostengünstiger.

Der Kostenvorteil beruht dabei auf einigen Faktoren:

  • die geteilte Wand braucht nicht gedämmt zu werden (weniger Fläche zum Dämmen als bei zwei getrennten Einfamilienhäusern gleicher Größe)
  • die Wärme verteilt sich über die geteilte Wand in beiden Häusern, damit fallen auch etwas geringere Energiekosten an, als das bei zwei geteilten Einfamilienhäusern der Fall wäre

Wie hoch die Einsparungen beim Wandbau sind, kann man annähernd ausrechnen: in der Regel gilt, dass man gegenüber zwei getrennt errichteten Wänden in diesem Fall rund ein Drittel weniger Kosten hat. Das gilt dann später auch für Erhaltungsmaßnahmen (bezogen auf diese eine Wand fallen die Kosten dann weg).

Die Kosten für die Energieeinsparungen lassen sich dagegen nicht genau beziffern – das kann im Einzelfall sehr unterschiedlich sein.

Frage: Welche Vorteile ergeben sich beispielsweise bei einem geteilten Dach?

Kostencheck-Experte: Hier spielt vor allem die Einfachheit der Konstruktion eine Rolle: ein einzelnes, größeres Dach zu konstruieren ist deutlich kostengünstiger als zwei komplett voneinander getrennte Dächer.

Das sieht man beispielsweise schon an den Kosten für die Giebelwandanschlüsse: bei zwei getrennten Häusern sind es vier zu konstruierende Anschlüsse, beim Doppelhaus mit dem geteilten Dach sind es lediglich zwei. Bei einem Walmdach muss man nur zwei giebelseitige Flächen rechnen, bei zwei freistehenden Häusern wären es ebenfalls vier.

Welchen Kostenvorteil das ergibt, hängt immer vom Einzelfall und von der Dachkonstruktion im Einzelnen ab. Kostentechnisch kann das aber durchaus beträchtlich sein.

Frage: Eine geteilte Heizung und Warmwasserbereitung bringt ebenfalls Vorteile?

Kostencheck-Experte: Ja, auf jeden Fall. Wenn Sie sich die Kosten für eine Heizungsanlage ansehen, liegen die Mehrkosten für eine Heizung von zwei Häusern bei lediglich 10 % bis 20 % der Heizung.

Wenn man einmal vorsichtig die Kosten für eine Heizungsanlage mit 10.000 EUR – 15.000 EUR beziffert, hat man also eine Ersparnis von 9.000 EUR – 13.500 EUR bei den Baukosten allein durch diese Maßnahme.

Bei teureren Heizungen wie etwa einer Biomasse-Heizung, die inklusive allem auch gut bis zu 25.000 EUR kosten können, kann die Ersparnis bei über 20.000 EUR liegen.

Dazu kommt, dass man sich oft beim Einfamilienhaus mit einem großen Kostenaufwand für eine wirklich effiziente Heizungsanlage überfordert sehen würde (etwa Gasbrennwertheizung mit Solarthermie). Durch das Aufteilen der Kosten auf zwei Bauherren lassen sich solche hohen Kosten dann oft leichter stemmen – die Investition wird leichter zu bewältigen.

Von den sehr geringen Energiekosten profitieren dann aber am Ende beide – wobei sie nur den Kostenaufwand zu tragen haben, den sie für eine gewöhnliche Heizungsanlage im Einfamilienhaus ohnehin hätten.

Frage: Wie kann man alle diese Vorteile summieren?

Kostencheck-Experte: Wie groß das Einsparungspotenzial durch einen Doppelhaus-Bau in der Praxis tatsächlich ist, kann man immer nur im Einzelfall beurteilen.

In vielen Fällen kann der Bau einer Doppelhaushälfte aber um bis zu 50.000 EUR günstiger sein als der Bau eines gleich großen, freistehenden Einfamilienhauses. Das kann man durchaus als substanziell bezeichnen.

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