Betriebskosten beim Einfamilienhaus – damit müssen Sie rechnen

Die Betriebskosten stellen bei einem Einfamilienhaus durchaus eine beträchtliche Belastung dar – sie wird oft unterschätzt. Mit welchen Betriebskosten Sie für ein typisches Einfamilienhaus rechnen müssen und was zu den Betriebskosten zählt, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was zählt überhaupt zu den Betriebskosten – und warum ist es wichtig, sie immer im Blick zu haben?

Kostencheck-Experte: Zu den Betriebskosten zählen bei einem Einfamilienhaus alle Grund- und Versorgungskosten, denen man nicht entgehen kann.

Dazu gehören:

die Grundsteuer
die Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
die Kosten für den Schornsteinfeger
die Kosten für vorgeschriebene Versicherungen (Gebäudeversicherung, Haushaltsversicherung, Haftpflicht)
Rücklagen für die Instandhaltung des Hauses und Reparaturen
Grundkosten für Telefon- und Internetanschluss

Dazu kommen auch noch Versorgungskosten, die aber meist verbrauchsabhängig sind:

Kosten für Strom
Kosten für Heizung
Kosten für Gas (wenn ein Gasanschluss vorhanden ist)
Kosten für Wasser und Abwasserbeseitigung

Die GEZ, die in Deutschland prinzipiell eigentlich jeder Haushalt bezahlen muss, rechnet man aber trotzdem nicht zu den Betriebskosten. Einerseits kann in Einzelfällen tatsächlich keine GEZ-Pflicht anfallen, andererseits gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit einer Befreiung von der GEZ-Pflicht. Das ist vom jeweiligen Bewohner des Hauses abhängig – damit gehört die GEZ also nicht zu den in jedem Fall anfallenden Fixkosten eines Gebäudes.

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Die Nebenkosten im Blick zu behalten, ist immer wichtig. In vielen Fällen wird die Höhe der Betriebskosten auch unterschätzt – insbesondere ihre monatliche Höhe. Die Betriebskosten stellen allerdings eine ständig vorhandene Belastung dar, die man bezahlen muss und der man nicht entgeht. Man kann sie als Hausbesitzer also praktisch gleich von seinem Einkommen abziehen.

Das hat auch besondere Bedeutung, wenn es um die Finanzierung des Hauses geht. Neben den monatlich zu leistenden Ratenzahlungen müssen auch die Betriebskosten bezahlt werden – rechnet man beides zusammen, entstehen oft Beträge, die plötzlich als eine überaus hohe Belastung erscheinen. Um umsichtig und vorausschauend planen zu können, sollte man die Höhe seiner Betriebskosten also auf jeden Fall kennen.

Wer seine Betriebskosten im Blick hat, kann auch besser beurteilen, welche Maßnahmen zur Kostenverminderung sich tatsächlich noch lohnen – das betrifft Dämmmaßnahmen genauso wie Einrichtungen zum Stromsparen oder für einen geringeren Wasserverbrauch. Nicht alles was auf dem Markt angeboten wird, lohnt sich nämlich im Einzelfall tatsächlich.

Frage: Welche Betriebskosten verursacht ein Einfamilienhaus im Allgemeinen?

Kostencheck-Experte: Das lässt sich pauschal natürlich nur schwer sagen – jedes Haus ist unterschiedlich von seiner Größe, Lage und Ausstattung her.

Im Allgemeinen müssen Sie aber mindestens 400 EUR bis 600 EUR pro Monat an Betriebskosten bei einem typischen Einfamilienhaus rechnen.

Oft wird der Fehler gemacht, dass die Nebenkosten einer Miet- oder Eigentumswohnung als Schätzgrundlage herangezogen werden. Selbst bei vergleichbarer Größe verursacht ein Einfamilienhaus aber immer deutlich höhere Kosten als eine Wohnung.

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Im Jahr sind das beim Einfamilienhaus dann mindestens 4.800 EUR bis 7.200 EUR an Betriebskosten – ein nicht unbedeutender Betrag.

Das ist allerdings lediglich als Mindestbetrag anzusehen, mit dem man in den meisten Fällen auf jeden Fall rechnen muss. Je nach Haus können die Kosten durchaus auch leicht zwei- bis dreimal so hoch ausfallen.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir haben einmal die Betriebskosten für ein recht typisches, kleines Einfamilienhaus aufgelistet. Der besseren Übersicht halber haben wir die Kosten als monatliche Kosten angeführt. Das Haus liegt in einer ländlichen Lage in einer Kleinstadt.

Kostenposition	Preis
Grundsteuer	63 EUR
Heizkosten	86,89 EUR
Abwassergebühren	47,50 EUR
Stromkosten	82,30 EUR
Müllentsorgung	22 EUR
Straßenreinigung	28 EUR
Schornsteinfeger	9,83
Telefon und Internet Grundgebühr	36 EUR
Hausratversicherung	18,77 EUR
Wohngebäudeversicherung	14,50 EUR
Elementarschadenversicherung	19 EUR
Haftpflichtversicherung	8,20 EUR
Rücklagen für Wartung, Instandhaltung und Reparaturen	150 EUR
Gesamtkosten	585,99 EUR monatlich
Jährliche Kosten	7.031,88 EUR

Hier handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel für ein kleines, recht typisches Einfamilienhaus in Kleinstadtlage.

Je nach Gebiet, Hausgröße und anderen Gegebenheiten können die Betriebskosten für andere Häuser natürlich deutlich unterschiedlich ausfallen. In unserem Kostenbeispiel handelt es sich zudem um ein recht energieeffizientes und vergleichsweise junges Haus – ansonsten müssten bei den Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen auf jeden Fall deutlich höhere Kosten angesetzt werden.

Frage: Wovon hängt die Höhe der Betriebskosten eines Einfamilienhauses insgesamt ab?

Kostencheck-Experte:Hier muss man gleich eine ganze Reihe von Faktoren in Betracht ziehen, die zum Teil beträchtliche Auswirkungen auf die Betriebskosten eines Einfamilienhauses haben können:

die Lage des Hauses (genauer gesagt, der Standort)
der Einheitswert
die Größe des Hauses
Alter, technischer Zustand und Ausstattung des Hauses
die Art der Heizungsanlage und ihre Effizienz
die Zahl der Bewohner im Haus
die gewählten Versicherungen (im Hinblick auf den Umfang der Absicherung und die Preisgestaltung des Versicherers)

Das sind zumindest die wesentlichsten Faktoren, die man berücksichtigen muss, wenn man die Betriebskosten eines Hauses abzuschätzen versucht.

Im Einzelfall können besondere Gegebenheiten dann auch noch für einen zusätzlichen Aufwand sorgen. Bei einem Passivhaus spart man beispielsweise auf der einen Seite wegen der hohen Energieeffizienz zwar viel Energie – auf der anderen Seite verursachen die eingesetzten Hightech-Lösungen aber oft schon beim neuen Haus einen sehr hohen Wartungs- und Reparaturaufwand, den viele häufig zu wenig berücksichtigen. Mit steigendem Alter des Hauses nehmen diese Kosten dann auch deutlich zu.

Frage: Warum spielt der Standort des Hauses eine Rolle für die Betriebskosten?

Kostencheck-Experte: Eine ganze Reihe von Kosten ist ganz wesentlich abhängig davon, in welcher Gemeinde ein Haus liegt.

Das betrifft schon einmal die Grundsteuer, wo jede Gemeinde einen eigenen sogenannten Hebesatz für die Grundsteuer verwendet. Mit dem Hebesatz der Gemeinde wird der festgelegte Einheitswert des Hauses multipliziert – das Ergebnis ist dann die Grundsteuer.

Den Effekt des Hebesatzes sollte man dabei nicht unterschätzen: Gerade in Ballungsgebieten ist die Grundsteuer oft deutlich höher. Die Grundsteuer in Berlin kann leicht zweimal so viel ausmachen wie beispielsweise in einer kleinen Gemeinde in Bayern.

Aber auch die Kosten für die Straßenreinigung, die Müllgebühren und die Abwassergebühren sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Für die Abwasserverbände verteuern sich die Leitungskosten natürlich enorm, wenn zwischen wenigen, verstreut liegenden Häusern lange Leitungswege erforderlich sind, die nicht nur gebaut, sondern auch gewartet und instand gehalten werden müssen. Diese höheren Kosten werden dann an die Haushalte weitergegeben, die damit oft deutlich höhere Abwassergebühren bezahlen müssen als Hausbesitzer in dicht bebauten Gebieten. Zudem kommen hier oft auch Bundesländer-Unterschiede zum Tragen.

Frage: Darum spielt der Einheitswert auch eine Rolle – wegen der Höhe der Grundsteuer?

Kostencheck-Experte: Genau. Immerhin werden Einheitswert und Hebesatz ja miteinander multipliziert – ein Haus mit doppelt so hohem Einheitswert kostet damit auch doppelt so viel Grundsteuer.

Frage: Wie wird der Einheitswert überhaupt ermittelt?

Kostencheck-Experte: Das Verfahren zur Einheitswertberechnung ist kompliziert. Vereinfacht gesagt wird der Wert des Hauses auf das Jahr 1964 heruntergerechnet – das ist dann der Einheitswert.

In den neuen Bundesländern verwendet man für die Einheitswertberechnung dagegen das Jahr 1935. Damit werden Unterschiede zwischen der Bundesrepublik und der ehemaligen DDR ausgeglichen.

Frage: Das Alter des Hauses verursacht zwar auf der einen Seite einen geringeren Wert und damit weniger Grundsteuer – dafür steigen aber die Kosten auf der anderen Seite dann, oder?

Kostencheck-Experte: Genau. Es ist dann zwar möglicherweise die Grundsteuer niedriger, dafür können aber andere Kosten deutlich höher sein.

Ein älteres Haus benötigt mehr Reparaturen und Pflege, zudem muss es irgendwann einmal technisch modernisiert werden. Dafür können enorm hohe Kosten anfallen – die dann wiederum durch deutlich höhere monatliche Rücklagen (oder gegebenenfalls Rückzahlungen bei einem Sanierungskredit) aufgefangen werden müssen.

Die Betriebskosten eines alten Hauses können durch diesen hohen Instandhaltungsaufwand also deutlich steigen. Gerade beim Hauskauf sollte man das unbedingt berücksichtigen.

Dazu kommt bei alten Häusern ohnehin meist, dass die Heizungsanlage weniger effizient und meist nur wenig energiesparend ist, der Wärmeschutz (Dämmung) ist meist auch nicht besonders gut. Damit steigen dann auch die Heizkosten möglicherweise enorm an.

Frage: Inwieweit können sich die Heizkosten bei Häusern unterscheiden?

Kostencheck-Experte:In diesem Bereich gibt es eine riesige Spanne – nicht umsonst werden Dämmung und eine effiziente Heizungsanlage heute für so wichtig erachtet.

In unserem Beispiel liegen wir bei knapp über 5 EUR pro m² und Jahr bei den Heizkosten. Bei älteren Häusern mit veralteter Heizungsanlage und kaum vorhandener Dämmung können die Kosten aber leicht dreimal so hoch liegen.

Bei einem Haus in der Größe unseres als Beispiel angeführten Hauses macht das einen Unterschied von bis zu 140 EUR Mehrkosten pro Monat oder 1.680 EUR pro Jahr allein bei den Heizkosten.

Wenn das Haus gleichzeitig auch noch mangelhaft dichte oder sehr alte Fenster hat, können die Heizkosten sogar noch höher weitaus liegen. Das gilt auch für komplett ungedämmte Gebäude und erst recht für sehr alte Bausubstanz (etwa denkmalgeschützte Häuser).

Frage: Kann auch der Stromverbrauch höher sein als im Beispiel oben?

Kostencheck-Experte: Ja, das ist sogar wahrscheinlich. In unserem Beispielhaus wohnen sehr sparsame Leute, die offensichtlich auch nicht viel zu Hause sind.

In einem Haushalt, in dem 4 oder 5 Personen leben, ist ein Stromverbrauch von 6.000 kWh pro Jahr durchaus möglich – das würde dann Stromkosten rund 130 EUR pro Monat verursachen – also deutlich mehr als bei unserem Kostenbeispiel. Dort sind es lediglich 80 EUR pro Monat.

Frage: Noch einmal zurück zu den älteren Häusern: Solche Häuser sind ja häufig in der Anschaffung viel kostengünstiger als ein Neubau – hebt sich das mit den höheren Betriebskosten dann wieder auf?

Kostencheck-Experte: Das muss man natürlich immer im Einzelfall betrachten. Der technische Erhaltungszustand und die Reparaturbedürftigkeit spielen dabei natürlich immer eine große Rolle bei der Beurteilung.

Wenn man bereit ist, etwas Geld zu investieren, kann man die höheren Heizkosten schon oft mit kleineren Investitionen gut auffangen. Ein Austausch des Heizkessels ist sicherlich unter 10.000 EUR zu bewerkstelligen, auch ein Fenstertausch bedeutet nur einen Kostenaufwand von einigen 100 EUR pro Fenster, wenn man auf die Kosten achtet und wenn man die möglichen Förderungen möglichst umfassend ausschöpft.

Wenn dadurch der energetische Zustand des Hauses stark verbessert wird, haben sich die Kosten oft schon innerhalb weniger Jahre amortisiert.

Anders sieht das allerdings mit Reparaturen aus: Hier können teilweise enorme Kosten anfallen – ob das nun der undichte Keller ist, der für Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel im Haus sorgt oder das zu erneuernde Dach.

Häuser, die über 30 Jahre alt sind, haben in der Regel bereits Sanierungsbedarf. Für die möglichen Sanierungskosten gibt es dabei eine grobe Faustregel: Häuser aus den 70er und 80er Jahren verursachen meist Sanierungskosten in der Höhe von rund 20 % bis 30 % des Kaufpreises, bei Häusern aus den 50er und 60er Jahren können es bis zu 50 % des Kaufpreises sein. Das sind allerdings nur sehr grobe Anhaltspunkte – wenn das Haus spezielle Reparaturen nötig hat, kann es schnell auch noch teurer werden – manchmal sind Häuser auch gut gepflegt und gewartet und es fällt weniger an.

Wenn Sie diese Kosten gleich mit einkalkulieren und gemeinsam mit dem Kaufpreis finanzieren, hat das meistens weniger Auswirkungen auf die Betriebskosten. Wenn Sie aber später beginnen zu sanieren und zu reparieren müssen Sie zum Teil mit hohen monatlichen Zusatzbelastungen rechnen. Die Betriebskosten einschließlich der Reparaturaufwendungen liegen dann oft schnell über 1.000 EUR pro Monat.