Doppelhaushälfte – welche Kosten sind im Vergleich zum Einfamilienhaus zu erwarten?

Wenn man sich gut versteht und ein passendes Grundstück findet, kann es sich durchaus finanziell lohnen, ein Doppelhaus zu bauen. Welche Kosten man für eine Doppelhaushälfte im Vergleich zu einem Einfamilienhaus rechnen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was zeichnet Doppelhäuser aus – und welche Auswirkungen auf die Baukosten gibt es bei einem Doppelhausbau?

Kostencheck-Experte: Baurechtlich muss man beim Begriff „Doppelhaus“ immer auf die Unterscheidung zum „Zweifamilienhaus“ achten. Auch im Hinblick auf die Baukosten bieten Zweifamilienhäuser unter Umständen etwas weniger Ersparnis als Doppelhäuser.

Ein Doppelhaus beschreibt immer zwei identische, spiegelverkehrt aufgebaute Haushälften, die baulich völlig gleich sind. Dazu kommt noch als Voraussetzung, dass sie mindestens eine gemeinsame Wand haben müssen. Diese Wand ist häufig die Seitenwand – es kann und darf sich baurechtlich aber genauso um die Rückwand des Hauses handeln.

Alles andere wäre dann ein Zweifamilienhaus – etwa wenn zwei Hausteile unterschiedlich groß sind und beispielsweise gewinkelt zueinander stehen oder wenn ein zweigeschossiger Bau für jede Hauspartei ein eigenes Geschoss vorsieht. In diesem Fall teilen sich die Hauser dann ja keine Wand mehr.

Bei den Baukosten bieten Doppelhäuser dann natürlich einige Vorteile:

es wird ein kleineres Grundstück benötigt als für zwei Einfamilienhäuser
die Erschließungskosten für das Grundstück fallen nur einmal an – das heißt sie betragen bei der Doppelhaushälfte auch nur die Hälfte
die Baunebenkosten wie Baustrom und Bauwasser reduzieren sich ebenfalls auf die Hälfte im Vergleich zu einem getrennten Bau an anderer Stelle
die Architektenkosten für die Planung sind günstiger (da ja praktisch zweimal das gleiche Haus geplant wird, sind die Pläne ja schon vorhanden)
die geteilte Wand kann als Innenwand anstatt als Außenwand ausgeführt werden, dadurch ist dieser Wandabschnitt deutlich günstiger
die Dachfläche kann geteilt werden (ein ganzes, größeres Dach kostet weniger als zwei getrennte Einzeldächer)
es besteht die Möglichkeit zum Einbau einer von beiden Parteien genutzten Heizungsanlage (nur geringfügig höhere Kosten gegenüber der Heizanlage für ein Einfamilienhaus)

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Die Kostenvorteile wirken sich dabei nicht nur in der Bauphase, sondern auch später bei der Wartung und Instandhaltung und auch beim Betrieb des Hauses aus. Dafür einige Beispiele:

die Fassadenpflege (streichen, Putz erneuern) verursacht für jeden geringere Kosten, da die geteilte Wand bei den Arbeiten nicht berücksichtigt werden muss
die Heizkosten sind geringer als für zwei einzelne Gebäude, da die gemeinsam genutzte Wand keine thermische Trennung darstellt
eine Dacherneuerung verursacht bei einem größeren Dach leicht geringere Kosten als bei zwei getrennten Einzelhäusern

In Bezug auf die Eigentumsverhältnisse beim Grundstück gehen viele den Weg des getrennten Eigentums: das heißt, das Grundstück wird zunächst geteilt und jeder der beiden Hausbesitzer erwirbt seine Hälfte getrennt, was dann auch im Grundbuch so eingetragen wird. Das hat den Vorteil, dass man bei allen Arbeiten auf dem Grundstück nicht immer die Zustimmung des jeweils anderen einholen muss (dadurch werden Streitigkeiten vermieden) – hat aber den Nachteil, dass eine Grundstücksteilung mit erheblichen Kosten im Vorfeld verbunden sein kann.

Frage: Was kostet der Bau einer Doppelhaushälfte ganz allgemein?

Kostencheck-Experte: Das kann man – wie bei jedem Hausbau – natürlich nur sehr schwer pauschal beantworten.

Für einen Massivhausbau („Ziegel auf Ziegel“) liegen die Kosten im Allgemeinen zwischen rund 1.200 EUR pro m² bis 2.200 EUR pro m² Wohnfläche – Luxusbauten schaffen es auch durchwegs, noch teurer zu sein. Fertighäuser sind – je nach Ausführung und Ausstattung – bei gleicher Quadratmeterzahl in vielen Fällen preisgünstiger als ein Massivhaus. Das liegt am hohen Grad der Vorfertigung solcher Häuser.

Die tatsächlichen Kosten hängen aber ganz wesentlich vom jeweiligen Haustyp, der Größe und der Ausstattung des Hauses ab. Man kann kostengünstig oder enorm teuer bauen.

Einige Preisbeispiele für Fertighäuser unterschiedlicher Anbieter:

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Hausgröße, Ausführung	Besonderheiten	Preis
Doppelhaushälfte 145 m²	Massiv-Fertighaus, KfW-Effizienzhaus 55, Krüppelwalmdach	ab 122.000 EUR
Doppelhaus 182 m², Ausbauhaus	Satteldach, Glasbalkon	ab 137.000 EUR
Doppelhaus 191 m², schlüsselfertig	holzverkleideter Giebel	ab 274.000 EUR
Doppelhaus 183 m²	große Fensterflächen im OG, helle Gestaltung	schlüsselfertig ab 327.000 EUR, Ausbauhaus ab 217.000 EUR
klassisches Doppelhaus (Hälfte) 135 m²	Massiv-Fertighaus, Satteldach	ab 125.000 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um einzelne Kostenbeispiele verschiedener Anbieter – die Preise für andere Doppelhaushälften und Doppelhäuser können auch deutlich unterschiedlich liegen.

Unsere Kostenbeispiele zeigen aber bereits sehr deutlich, dass es auch im Bereich der Fertighäuser durchaus beträchtliche Kostenunterschiede geben kann. Die Planungskosten wie für einen individuellen Bau fallen hier weg, da bei einem Fertighaus ohnehin nur Standardplanungen zum Einsatz kommen. Damit fällt – im Vergleich zu einem selbst geplanten Bau – auch der Kostenvorteil bei den Planungskosten ganz allgemein weg.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für eine Doppelhaushälfte allgemein ab?

Kostencheck-Experte: Wie bei jedem Hausbau kommen hier natürlich zahlreiche Faktoren zum Tragen:

die Art des Hauses und die Größe
die Bauweise (Fertighaus, Massiv-Fertighaus, individueller Massivbau)
bei Fertighäusern auch der Ausbauzustand (schlüsselfertig, Ausbauhaus in verschiedenen Ausbaustufen, Bausatzhaus)
ob auf einer Bodenplatte gebaut oder unterkellert wird
die Art des Dachs
die Ausführung des Innenausbaus (einfach, gehobene Ausstattung, luxuriös)
der gewählte energetische Standard (sofern beeinflussbar, bei Fertighäusern ist das nicht immer der Fall)
die Art der Heizungsanlage und ob die Heizung geteilt wird

Eine nicht unwesentliche Rolle spielt auch die Länge der Wand, die von beiden Haushälften geteilt wird. Sowohl für die Baukosten als auch für die Betriebskosten gilt hier ganz allgemein: Je größer die geteilte Wand, umso höher auch der Kostenvorteil.

Frage: Welcher Kostenvorteil bietet sich allgemein bei den Erschließungskosten?

Kostencheck-Experte: Das kann im Einzelfall unterschiedlich sein – typischerweise liegen die gesamten Erschließungskosten für ein Grundstück im Bereich von rund 8.000 EUR bis 15.000 EUR für typische Häuser. Diesen Betrag erspart man sich also einmal – das heißt, umgerechnet beträgt die Ersparnis bei geteilten Kosten für jede Doppelhaushälfte rund 4.000 EUR bis 7.500 EUR.

In städtischen Lagen mit hohen Erschließungskosten kann dieser Kostenvorteil auch durchaus noch höher ausfallen.

Frage: Was kann man durch die Teilung der Heizungsanlage sparen?

Kostencheck-Experte: Hier sind vor allem die Kosten für die Anschaffung der Heizung beträchtlich niedriger.

In der Regel liegen die Kosten für eine Heizungsanlage kostengünstiger Art für ein Einfamilienhaus bereits bei 10.000 EUR bis 15.000 EUR. Die für das Heizen von zwei Haushalten benötigte höhere Leistung verursacht dann im Schnitt lediglich Mehrkosten von rund 10 % bis 20 %.

Hier stehen also Kosten von 11.000 EUR bis 16.500 EUR für eine geteilte Heizung den Gesamtkosten von rund 20.000 EUR bis 30.000 EUR für zwei getrennte Heizungsanlagen gegenüber.

Auch bei den Heizkosten und bei den Wartungskosten der Heizung fallen dann gegenüber zwei getrennten Heizungen geringfügig niedrigere Beträge pro Jahr an. Eine Heizungsteilung lohnt sich also immer.

Frage: Wie hoch liegen die übrigen Kostenvorteile?

Kostencheck-Experte: Das kann man nur schwer pauschal beziffern, da das stark vom Haustyp und von der Bauweise abhängig ist.

Als generelle Faustregel kann man davon ausgehen, dass die Kosten für die geteilte Wand, sowohl was den Bau als auch die Erhaltung betrifft, immer rund ein Drittel niedriger liegen als wenn stattdessen zwei getrennte Außenwände errichtet würden.

Bei den übrigen Bauteilen wie Dach oder Fassade richtet sich der entstehende Kostenvorteil aber immer individuell nach der Art, der Bauweise und der Größe des Hauses. Günstiger ist es aber in jedem Fall.