Hausnebenkosten: damit müssen Sie rechnen

Auch wenn die Baukosten gestemmt sind, verursacht ein Haus natürlich auch weiterhin Kosten. Mit welchen Kosten Sie in der Praxis rechnen müssen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was sollte man in Bezug auf die laufenden Kosten für ein Haus alles beachten?

Kostencheck-Experte: Die Kosten für Wohnen machen in der Praxis für viele den Löwenanteil der Lebenshaltungskosten aus.

Auf Wohnen kann dabei nicht verzichtet werden. Diese Kosten sind grundlegend. Alles andere kommt erst danach.

Für jede private Finanzplanung ist es daher grundlegend wichtig, zunächst einmal die gesamten Kosten für Wohnen zu berechnen. Nur wer aktuell und in Zukunft anfallende Kosten sicher und solide abschätzen kann, hat eine vernünftige Basis für eine langfristige Finanzplanung.

Die Kosten, die ein eigenes Haus verursachen kann, werden dabei häufig unterschätzt. In vielen Fällen ist ein Einfamilienhaus von den Betriebskosten gesehen sogar teurer als eine Mietwohnung – auch wenn viele ihr Einfamilienhaus gerade deshalb bauen, um sich teure Mietkosten jeden Monat zu ersparen.

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Ganz wichtig ist bei den Hausnebenkosten auch einen Blick in die Zukunft zu werfen: ein Einfamilienhaus bleibt nicht immer neu und voll funktionsfähig. Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten sind bei jedem Haus unverzichtbar, das Geld dafür sollte bereits von Anfang an zurückgelegt werden, um später finanzielle Probleme zu vermeiden. Oft wird hier viel zu blauäugig agiert – wenn dann eine größere Reparatur oder Sanierungsmaßnahme ansteht, ist dann oft Not am Mann und es müssen teure Kredite aufgenommen werden, um die Reparaturen oder Wartungsarbeiten zu finanzieren.

Ein weiterer wichtiger Punkt in Bezug auf die Hausnebenkosten ist, schon beim Bau konsequent darauf hinzuarbeiten, die langfristigen Hausnebenkosten möglichst zu senken. Luxus ist recht bequem – verursacht dabei aber häufig deutlich höhere Kosten im Betrieb, die langfristig auf der Haushaltskasse lasten. In der Praxis sollte man immer darauf achten, die Ausstattung des Hauses so zu planen, dass möglichst geringe Kosten für den Betrieb und für Reparaturen und Instandhaltung anfallen.

Das kann in vielen Bereichen geschehen – etwa durch das Verklinkern einer Fassade, das auf lange Sicht teures Streichen und Neuverputzen von Fassaden erspart. Plant man das im Vorhinein bereits ein, hat man zwar möglicherweise etwas mehr investiert, hat aber langfristig einen Instandhaltungsfaktor eliminiert. Auf 40 – 50 Jahre gerechnet lohnt sich das oft deutlich. Das Gleiche gilt für Bodenbeläge, Dacheindeckungen und andere Bauteile.

Als Ultimo der geringen Betriebskosten gilt in der Regel das Passivhaus: Wer keine oder nur extrem niedrige Heizkosten hat, spart scheinbar auf lange Sicht eine Menge Geld. Hier sollte man sich aber nicht täuschen lassen: Betriebskosten umfassen mehr als nur die Heizkosten. Die höhere Investition beim Passivhaus (rund 10 % – 15 % gegenüber einem gewöhnlichen Niedrigenergiehaus) verbindet sich hier oft auch mit deutlich höheren Wartungs- und Instandhaltungskosten für die komplizierte Technik (zentrale Lüftungsanlagen, Steuerungen, etc.). Zieht man hier sämtliche Kosten in Betracht und nicht nur die Heizkosten, ist ein Passivhaus langfristig in manchen Fällen sogar teurer als ein deutlich einfacher gebautes Niedrigenergiehaus mit etwas höheren Heizkosten.

Kurz gesagt gilt es also bei den Hausnebenkosten, frühzeitig die gesamten anfallenden Nebenkosten zu berechnen, beim Bau konsequent auf niedrige Betriebskosten und niedrigen Erhaltungsaufwand bei allen Bauteilen zu achten und vor allem die zukünftig anfallenden Reparatur- und Sanierungskosten von Anfang an mit einer ausreichend hohen Instandhaltungsrücklage abzusichern. Dann hat man seine Hausnebenkosten wirklich im Griff – und kann auch deutlich beruhigter schlafen.

Frage: Mit welchen Hausnebenkosten muss man für ein typisches Einfamilienhaus eigentlich rechnen?

Kostencheck-Experte: Welche Nebenkosten in der Praxis anfallen, hängt natürlich ganz wesentlich vom Haus selbst, seinem Alter und seiner Ausstattung ab.

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In der Praxis kann man aber durchaus davon ausgehen, dass man unter 400 EUR bis 600 EUR pro Monat so gut wie nie davonkommen wird. Eventuelle Finanzierungskosten (Rückzahlungsraten für das Haus) sind hierbei noch nicht eingerechnet.

Wenn Sie in der Praxis beispielsweise noch 500 EUR Ratenzahlungen monatlich leisten müssen, kommen Sie also bereits auf eine Gesamtbelastung von rund 1.000 EUR bis 1.100 EUR im günstigsten Fall, die Sie jeden Monat verlässlich stemmen können müssen. Beim aktuellen Lohnniveau machen die Wohnkosten insgesamt dann schon einen großen Teil eines Gehalts aus.

In vielen Fällen – gerade bei älteren oder reparaturbedürftigen Häusern oder bei wenig kostenschonender Ausstattung – können die monatlichen Kosten dann auch noch deutlich höher liegen. Dann kann es oft schon sehr schwierig werden, diese Kosten auch in schwierigeren Lebenssituationen (Jobverlust, Arbeitslosigkeit, Krankheit) zu leisten.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben einmal beispielhaft die Kosten für ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus auf einem Grundstück mittlerer Größe beispielhaft durchgerechnet. Es handelt sich um ein modernes Haus jüngeren Baujahrs ohne besonderen Erhaltungsaufwand. Es ist vernünftig gedämmt und einigermaßen energiesparend.

Unser Haus liegt am Rande eines Ballungsgebiets, nicht besonders zentral und in einem Gebiet mit eher mäßigen Kosten.

Posten	Kostenaufwand pro Monat
Grundsteuer	65 EUR
Abwassergebühren	43,75 EUR
Müllentsorgung und Straßenreinigung (an die Kommune)	45 EUR
GEZ (einzelner Haushalt)	17,50 EUR
Stromverbrauch (hier sehr sparsam)	47,50 EUR
Kamin kehren und überprüfen	8,33 EUR
Wohngebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung und Hausratversicherung	44,17 EUR
Haftpflichtversicherung	6,25 EUR
Heizkosten	66,67 EUR
Telefonanschluss, Internetanschluss, Fernsehen	40 EUR
Instandhaltungs- und Reparaturenrücklage	140 EUR
Gesamtkosten monatlich	524,17 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um beispielhafte Kosten, die nur für ein ganz bestimmtes Haus und Grundstück in einer ganz bestimmten Lage gelten.

Unser Beispiel-Haus ist dabei ein vergleichsweise kostengünstiges Haus, wenn es um die Nebenkosten geht: in Ballungsgebieten, bei höherem Strom- und Heizwärmeverbrauch und bei zu erwartenden größeren Reparaturkosten für das Haus kann die monatliche Belastung auch schnell sehr viel höher liegen.

Dennoch sind bereits 500 EUR pro Monat ein durchaus ansehnlicher Betrag – kommen hier noch Finanzierungskosten für das Haus hinzu, ist die 1.000-Euro-Grenze für die monatliche Belastung sehr schnell überschritten, selbst bei diesen vergleichsweise günstigen Hausnebenkosten.

Frage: Von welchen Dingen hängen die Hausnebenkosten in der Praxis ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich eine Vielzahl von Faktoren zum Tragen:

die Lage des Hauses (Standort, Region)
die Größe des Hauses
die Größe des Grundstücks
der Einheitswert des Hauses
Alter und technischer Zustand des Hauses
die individuelle Ausstattung des Hauses
die Höhe der zu leistenden Versicherungsprämien (unter anderem spielt auch hierfür der Standort des Hauses eine Rolle)
die zu erwartenden Sanierungs- und Erhaltungskosten im Einzelfall (insbesondere im Hinblick auf fällige energetische Sanierungen, die enorm teuer sein können)
zusätzlich anfallende Kosten im Einzelfall (Pool, Gartenpflege, etc.)
die Rückzahlungen, die für das Haus noch zu leisten sind

Alle diese Faktoren muss man im Blick haben, wenn man sich an die Berechnung der tatsächlich anfallenden Hausnebenkosten macht. Hier sollte man auch möglichst keinen Punkt vergessen – viele Kosten werden oft bei einer ersten Berechnung nicht bedacht oder in ihrer tatsächlichen Höhe auch falsch eingeschätzt.

Frage: Wie sieht das mit der Grundsteuer aus – welche Kosten muss man da rechnen?

Kostencheck-Experte: Für die Berechnung der Grundsteuer spielt zunächst der sogenannte Einheitswert des Hauses eine Rolle.

Die Einheitswertberechnung ist in der Praxis recht kompliziert, man sollte sich also auf jeden Fall von einem Fachmann dabei helfen lassen. Im Wesentlichen geht es bei der Einheitswertberechnung darum, den Wert des Grundstücks auf ein bestimmtes Jahr herunterzurechnen (im Westen gilt hier das Jahr 1964, im Osten das Jahr 1935). Damit wird eine einheitliche, vergleichbare Wertebasis geschaffen.

Für die amtliche Berechnung der Grundsteuer wird dann die sogenannte Grundsteuermesszahl auf den Einheitswert angewendet – diese Messzahl ist nach Art der Nutzung des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes unterschiedlich.

Ist die Grundsteuermesszahl festgelegt, kann jede Gemeinde einen unterschiedlichen Grundsteuer-Hebesatz auf diese Messzahl anwenden und somit die akutell zu bezahlenden Grundsteuern festlegen.

Hier gibt es von Kommune zu Kommune allerdings große Unterschiede bei den Hebesätzen – zwischen Ballungsräumen und Landgebieten unterschiedlicher Länder kann das schon einmal Unterschiede von 100 % oder sogar darüber ausmachen. So gibt es beispielsweise zwischen Berlin und kleinen, ländlichen Gemeinden in Bayern einen solchen 100 % – Unterschied.

Frage: Auch die kommunalen Gebühren können doch große Unterschiede aufweisen, oder?

Kostencheck-Experte: Das ist richtig: die Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr und Abwassergebühren können sich von Kommune zu Kommune ebenfalls sehr stark unterscheiden.

Sieht man sich allein nur die Abwassergebühren an, können dafür pro Jahr entweder 260 EUR oder auch mehr als 1.000 EUR anfallen – also praktisch die vierfachen Kosten.

Auch was einzelne Kommunen für die kommunale Müllentsorgung und die Straßenreinigung verlangen, kann sich sehr stark unterscheiden.

Insgesamt gesehen kann man also sagen, dass der Standort eines Hauses eine ganz wesentliche Bedeutung für die späteren Hausnebenkosten hat. Man sollte immer genau überlegen, wo man baut oder kauft. Über Zeiträume von 40 Jahren – 50 Jahren hinweg summieren sich die Kostenunterschiede zwischen Gebieten mit insgesamt niedrigen Gebühren und Gebieten mit insgesamt höheren Gebühren beträchtlich.

Frage: Auch die Versicherungsprämien können doch recht unterschiedlich sein, oder?

Kostencheck-Experte: Ja – sie richten sich einerseits immer ein wenig nach dem Standort und der Lage des Hauses (z. B. Zahl der Starkregenereignisse, mögliche Sturmschäden oder Überschwemmungen, Stadtgebiet oder Landgemeinde) und andererseits natürlich auch immer nach der Ausstattung und dem individuellen Schadensrisiko.

Gerade Versicherungen bieten allerdings auf lange Sicht eine gute Möglichkeit, bei den Nebenkosten zu sparen: durch individuelle Versicherungsvergleiche, Verhandlungen mit dem Versicherungsunternehmen und die Bündelung von Versicherungen bei einem Unternehmen.

Keinesfalls sparen sollte man jedoch durch Unterversicherung – das kann sich im Schadensfall schwer rächen. Bei einer massiven Unterversicherung des Gebäudes kann es dazu kommen, dass Versicherungsunternehmen im Schadensfall deutlich weniger bis gar nicht mehr zahlen wollen. Dieses Risiko sollte man auf keinen Fall eingehen – das sind die geringfügigen Einsparungen durch die niedrigere Versicherungsprämie nicht wert.

Schon im eigenen Interesse sollte man außerdem für einen ausreichenden Versicherungsumfang sorgen. Durch den Klimawandel werden schwerste Stürme und massive Starkregenereignisse in Deutschland aktuell immer häufiger, selbst dort, wo es zuvor so etwas noch nicht gab. Das wird sich in Zukunft auch nicht ändern.

Frage: Kann man nicht auch bei den Abwassergebühren langfristig etwas sparen?

Kostencheck-Experte: Dafür gibt es durchaus Möglichkeiten.

Die Abwassergebühr bemisst sich in den meisten Fällen auch nach der Größe der versiegelten Flächen auf dem Grundstück – das sind nicht nur Dachflächen sondern auch versickerungsdichte Zufahrten, gepflasterte Wege oder asphaltierte Flächen vor dem Haus.

Wird das auftreffende Regenwasser abgeleitet und entweder selbst in einer Rigole auf dem Grundstück versickert oder über eine Zisterne aufgefangen und zur Gartenbewässerung genutzt, können sich die Abwassergebühren bereits deutlich reduzieren. Auch der Wasserverbrauch an Trinkwasser reduziert sich dann natürlich.

Echte Regenwassernutzungsanlagen sind von der Installation her gesehen allerdings recht teuer – das aufgefangene Regenwasser darf dann auch nur für die Gartenbewässerung, die Toilettenspülung und die Waschmaschine benutzt werden – alles andere ist verboten. Dafür muss ein kompletter, paralleler Installationskreis im Haus gelegt werden, was hohe Kosten verursacht. In der Praxis muss man hier immer sehr genau rechnen, ob sich das noch lohnt.

Eine andere Möglichkeit kann auch sein, ein Gründach anzulegen – das reduziert ebenfalls langfristig die Abwassergebühren und kann zudem in manchen Kommunen auch noch mit hohen Förderungen errichtet werden.

Auch seine Zufahrten und Vorplätze mit Sickerpflaster zu bedecken kann eine Möglichkeit sein, die Größe der versiegelten Flächen und damit die Abwassergebühren langfristig und dauerhaft zu reduzieren.

Das alles gilt allerdings nur für jene Kommunen, die auch eine gesplittete Abwassergebührenberechnung vornehmen – in Deutschland sind das allerdings bislang die meisten.

Frage: Wie ist das mit den Instandhaltungskosten? Im Kostenbeispiel wurden monatlich 140 EUR Instandhaltungsrücklagen berechnet, woher kommt das?

Kostencheck-Experte: Besitzer von Mehrparteienhäusern sind in Deutschland gesetzlich verpflichtet, einen angemessenen Kostenanteil für die Instandhaltung des Gebäudes zurückzulegen, um im Ernstfall genügend Geld zur Verfügung zu haben.

Überlegt man logisch, gilt das natürlich auch für jedes andere Haus: kein Haus kommt langfristig ohne Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen aus.

Die Berechnung kann man von der üblichen Berechnungsmethode für Mehrparteienhäuser ableiten – sie gilt im Prinzip für jedes Haus.

Die dahinter stehende Annahme ist, das innerhalb von 80 Jahren (der durchschnittlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes) ungefähr die 1,5fachen Errichtungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) anfallen können.

Das besagt die Peters’sche Formel. Sie hat sich in der Praxis als recht realistisch erwiesen.

Hat unser Haus nun also reine Errichtungskosten von 120.000 EUR, würden die gesamten Instandhaltungskosten rund 180.000 EUR in 80 Jahren ausmachen. Pro Jahr wären das also rund 2.250 EUR, im Monat dementsprechend 187,50 EUR.

Da wir bei unserem Beispielhaus nicht die gesamte Nutzungsdauer selbst erleben und finanzieren werden und zudem für unsere Rücklage auch gut Zinsen bekommen, haben wir den monatlichen Betrag für uns mit 140 EUR festgelegt.

Für ein älteres, teureres oder auch größeres Haus müsste man diese Rücklage entsprechend der Peters’schen Formel allerdings deutlich erhöhen.

Die Berechnungsweise des Gesetzgebers geht dagegen von mindestens 7 EUR pro m² bis 9 EUR pro m² Wohnfläche und Jahr bei Mehrparteienhäusern aus, die bis zu 30 Jahre alt sein können (wenn alle Reparaturen auf dem aktuellen Stand sind).

Angesichts der hohen Kosten für gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierungen und ständig steigende Kosten im Handwerksbereich erscheint das als die unbedingte Untergrenze, die zudem nur den Wohnraum von Mehrparteienhäusern, nicht aber die Nebenräumlichkeiten berücksichtigt.

Die sich daraus ergebenden jährlichen Rücklagen von 980 EUR bis 1.260 EUR pro Jahr erscheinen uns angesichts der Kosten in der Praxis als etwas zu niedrig bemessen, darum halten wir uns lieber an die Peters’sche Formel. Das gibt uns zumindest auch noch eine gewisse Sicherheitsreserve.