Einfamilienhaus bauen – welche Kosten muss man rechnen?

Das eigene Heim ist für viele ein großer Traum. Was es kosten kann, sich diesen Traum zu erfüllen und welche Kosten man beim Bau eines Einfamilienhauses rechnen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was sollte man alles bedenken, wenn es um den Hausbau geht?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal sollte man sich eine einigermaßen klare Vorstellung darüber machen, was man gerne möchte: welchen Haustyp, welche Bauweise, welche Lage und welche Größe sollte das Haus haben? Beim Bauen ist unglaublich viel möglcih – ohne konkrete eigene Vorgaben wird man es kaum je zu einem klaren Plan bringen.

Entscheidend ist zunächst einmal die Lage: Grundstücke können sehr unterschiedliche Preise haben und nicht alle Lagen entsprechen auch tatsächlich den eigenen Wohnwünschen. Hat man ein passendes Grundstück gefunden, geht es darum, herauszufinden, ob man das eigene Wunschhaus dort überhaupt realisieren kann.

Das verrät ein Blick in den örtlichen Bebauungsplan: er gibt vor, was in welchen Bereichen wie hoch und mit welchen Einschränkungen gebaut werden darf. Ein wichtiges Wort ist dabei oft auch der Begriff „ortsüblich“ – will man sein Haus deutlich abweichend von den Häusern im unmittelbaren Umfeld errichten, besteht ein großes Risiko, dass das Bauvorhaben abgelehnt wird. Ein Haus sollte sich schon einigermaßen harmonisch in seine Umgebung einfügen.

Ein weiterer wichtiger Punkt für die eigenen Überlegungen betrifft die Finanzplanung: Zum einen darf man nie davon ausgehen, dass die Baukosten nur die tatsächlichen Hauskosten ausmachen.

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Die sogenannten Baunebenkosten können noch einmal mit mindestens 15 % – 20 % zusätzlich zu Buche schlagen. Und natürlich sollte nach dem Bau auch noch ausreichend Geld übrig sein, um sein Haus einzurichten. Unter Umständen muss man während der Bauphase auch noch weiter Miete zahlen – auch das sollte man immer mit einkalkulieren. Etwas Reserve für ungeplante Kostensteigerungen sollte ebenfalls vorhanden sein. Erst unterm Strich weiß man dann, welchen Betrag man über die Baufinanzierung tatsächlich finanzieren muss.

Nicht vergessen sollte man auch, dass ein bewohntes Haus auch Betriebskosten verursacht, die oft sogar höher liegen können als die gesamten Mietkosten für eine Wohnung. Mehr dazu lesen Sie hier: https://kostencheck.de/laufende-monatliche-kosten-haus

Einerseits ist es also wichtig, schon beim Bau so zu planen, dass später möglichst geringe Betriebskosten (Heizung und Warmwasser, etc.) entstehen, andererseits sollte man auch bei der Kalkulation der Rückzahlungsraten auch immer mit einberechnen, welche laufenden Kosten für den Unterhalt des Hauses anfallen. Die Gesamtsumme aus beidem muss man sich später auch in einkommenstechnisch problematischen Situationen immer leisten können.

Ein Hausbau verursacht also nicht nur hohe Kosten, sondern stellt auch einige Anforderungen an eine verantwortungsvolle, langfristige Planung.

Frage: Welche Kosten kommen bei einem Hausbau auf den Bauherrn zu?

Kostencheck-Experte: Pauschal kann man das natürlich kaum sagen – jedes Haus ist unterschiedlich und kann damit auch sehr unterschiedliche Kosten verursachen.

Für die meisten üblichen Einfamilienhäuser liegen die reinen Baukosten im Allgemeinen zwischen 1.200 EUR pro m² bis 2.200 EUR pro m², luxuriös ausgestattete Häuser oder Häuser in besonderer Ausführung können auch schon mal weit über dieser Spanne liegen.

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Zu diesen reinen Baukosten kommen dann noch mindestens 15 % – 20 % Baunebenkosten.

Hinzurechnen muss man dann auch noch:

die Kosten für das Grundstück
die Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen (Gartengestaltung, Begrünung, Zäune, Gartenteiche, etc.)
die Kosten für die Innengestaltung des Hauses (Möblierung, Küche und Bad, Hausautomation, etc.)

Erst wenn man diese Kosten alle zusammengezählt hat, kennt man die tatsächlichen Kosten, die der Hausbau verursacht. Dabei sollte man sich nicht täuschen lassen: neben den reinen Baukosten fällt noch eine beträchtliche Summe für den ganzen Rest an.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir bauen ein eingeschossiges Haus mit einer Wohnfläche von 140 m² in Massivbauweise (Ziegel-auf-Ziegel) in rechteckigem Grundriss mit Satteldach. Das Mauerwerk wird einschalig ausgeführt und ist ein Ziegelmauerwerk in Stärke von 36,5 cm. Wir errichten unser Haus als KfW-Effizienzhaus 70.

Das Grundstück liegt in stadtnaher Lage, der Grundstückspreis liegt bei 120 EUR pro m², unser gewähltes Baugrundstück ist 1.100 m² groß.

Posten	Preis
Baukosten komplett	145.000 EUR
Kaufpreis für das Grundstück	132.000 EUR
Baunebenkosten	34.000 EUR
Einrichtungskosten gesamt (alle Räume)	55.000 EUR
Gartengestaltung, Gartenzäune	25.000 EUR
Gesamtkosten für das Einfamilienhaus mit Grundstück	391.000 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel für ein Haus in ganz bestimmter Lage und mit ganz bestimmter Ausführung. Die Kosten für andere Einfamilienhäuser können auch deutlich abweichen.

Unser Kostenbeispiel zeigt aber bereits klar, dass es mit den reinen Baukosten und den Kosten für das Grundstück nicht getan ist. Außer den Kosten für den Bau und das Grundstück fallen hier immerhin noch knapp 114.000 EUR weitere Kosten an. Dabei wäre in unserem Kostenbeispiel auch vieles noch deutlich teurer gegangen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für ein Einfamilienhaus in der Praxis ab?

Kostencheck-Experte: Hier spielen natürlich unzählige Dinge mit eine Rolle. Die Hauptfaktoren bei den Kosten sind:

die Grundstückskosten (abhängig von der Lage und Größe des Grundstücks)
die anfallenden Erschließungskosten für das Grundstück
die anfallenden Baunebenkosten (Maklergebühren, Finanzierungsgebühren, Grunderwerbskosten, Baustelleneinrichtung, Vermessung etc.)
die anfallenden Planungskosten und Kosten für den Architekten (mehr dazu hier)
die gewählte Hausgröße
die Bauweise (Massivhaus Ziegel-auf-Ziegel, Fertighaus, Massiv-Fertighaus, Holzhaus, etc.)
die gewählte Dachform
der gewählte Energiestandard des Hauses
ob das Haus unterkellert werden soll oder nicht
der gewünschte Innenausbau-Standard (mehr dazu hier)
die Kosten für die Gestaltung der Außenanlage

Dazu kommen dann auch noch zahlreiche weitere Kostenfaktoren, wie etwa die Kosten für die Einrichtung.

Am Ende kosten kaum zwei Häuser das Gleiche – die Kostenunterschiede von Haus zu Haus, selbst bei ähnlicher Größe, sind in der Praxis oft enorm.

Frage: Sind Fertighäuser günstiger als massiv errichtete Häuser?

Kostencheck-Experte: Fertighäuser setzen zu einem großen Teil auf Vorfertigung nach bestimmten Standard-Mustern. Das bringt zwei entscheidende Vorteile: geringere Bauzeiten und geringere Baukosten.

Auch die verkürzte Bauzeit kann dabei durchaus ein geldwerter Vorteil sein:

man muss weniger lang zusätzlich Miete zahlen und kann früher einziehen
witterungsbedingte Verzögerungen beim Baufortschritt sind fast ausgeschlossen
man muss weniger organisieren und verliert weniger Zeit bei der Arbeit, der man daneben ja auch nachgehen muss

Viele Fertighäuser werden heute auch als „Massiv-Fertighaus“ aus massiven Wandbaustoffen (z. B. Ziegeln) angeboten. Das kann oft ein guter Kompromiss zwischen einem selbst geplanten Massivhaus und einem Fertighaus sein.

Frage: Wie sehr verteuern Keller einen Hausbau?

Kostencheck-Experte: Das kann schon beträchtlich sein – in den meisten Fällen wird man kaum unter 20.000 EUR zusätzlichen Kosten davonkommen, ein Keller kann aber durchaus auch Mehrkosten von 50.000 EUR im Gegensatz zu einer einfachen Bodenplatte verursachen.

Das Thema Keller muss man allerdings immer von zwei Seiten sehen: im Vergleich zur zusätzlichen Fläche, die man erhält, ist ein Kellerbau geradezu billig.

Müsste man beispielsweise einen Heizungsraum für eine Pelletheizung im Erdgeschoß als zusätzliche Fläche in der Größe von 15 m² einplanen, würde das im Schnitt 22.500 EUR zusätzliche Kosten verursachen (bei Baukosten von 1.500 EUR pro m²). Für diesen Preis bekommt man schon fast einen Keller in der Größe der gesamten Grundfläche. Das Verhältnis von hinzugewonnener Fläche und eingesetzten Kosten ist beim Keller also hervorragend.

Der Keller bietet – ebenso wie der Dachraum – auch eine wichtige Zusatzfläche, wenn der Platz einmal knapp wird. Diese Zusatzfläche kann in der Bauphase kostengünstig geschaffen werden und steht später immer zur Verfügung.

Dazu kommt auch, dass Häuser ohne Keller später oft einen deutlich niedrigeren Wiederverkaufswert haben – was spätestens dann deutliche Abstriche bedeutet.

Dem Thema Keller sollte man sich also immer mit sorgfältiger Überlegung widmen.