Scheune ausbauen: welche Kosten das verursachen kann

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Auf der Suche nach Wohnraum übersieht man häufig naheliegende, gute Möglichkeiten. Der Umbau einer alten Scheune zum Wohnraum mit Loft-Charakter kann in vielen Fällen eine gute Möglichkeit sein, die Kosten werden aber oft unterschätzt. Was ein Scheunenumbau in der Praxis tatsächlich kosten kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Warum lohnen sich gerade alte Scheunen für einen Umbau als Wohnraum – und worauf muss man dabei alles schon im Vorfeld achten?

Kostencheck-Experte: Was bei alten Scheunen oft nicht bedacht wird, ist das Wohngefühl, dass sich darin bei einem Umbau erreichen lässt. Eine alte Scheune hat nach einem Umbau definitiv Loft-Charakter – das unterscheidet sich nur wenig von der in städtischen Lagen so gesuchten Fabrik-Architektur.

Hohe, lichtdurchflutete Räume mit großzügigem Raumgefühl und einer Vielzahl an räumlichen, ganz individuellen Gestaltungsmöglichkeiten sind beim Umbau einer alten Scheune genauso möglich wie bei aufgelassenen Fabriken, die als Loft-Wohnräume adaptiert werden. Bei Scheunen wird das vorhandene Potenzial für einen tollen und einzigartigen Wohnraum aber häufig übersehen.

Im Vorfeld muss man natürlich zunächst einmal sehr viel Planung investieren. Zunächst geht es schon einmal darum, ob ein Ausbau der Scheune und eine Nutzungsänderung als Wohnraum baurechtlich genehmigungsfähig sind. Bei vielen Scheunen, die im Außenbereich liegen, ist das sehr schwierig bis unmöglich, so etwas genehmigt zu bekommen.

Da Scheunen durchwegs alte bis sehr alte Gebäude sind, stehen viele von ihnen unter Denkmalschutz. Das bedeutet in der Praxis eine Vielzahl von Auflagen, die eingehalten werden müssen – bis hin zum stilgerechten Erhalten der Fassade, was manchmal (beispielsweise im Hinblick auf den Fenstereinbau) durchaus eine Herausforderung sein kann.

Als Nächstes braucht man einen Architekten, der die nötige Qualifikation mitbringt – und mit dessen Stil man sich anfreunden kann. Wichtig ist auch, dass der Architekt profunde Erfahrungen mit alten und denkmalgeschützten Gebäuden mitbringt.

Es ist auch kein Fehler, wenn der Architekt ein möglichst gutes Verhältnis zu den jeweils zuständigen Baubehörden mitbringt – im Hinblick auf die erforderlichen Genehmigungen lohnt sich ein gutes Einvernehmen zwischen Architekt und Behörde(n). Andernfalls kann die Umsetzung der Pläne und das Erlangen der entsprechenden Genehmigungen sehr mühsam und zeitaufwendig werden.

Die Kosten für einen solchen Umbau sollte man ebenfalls nicht unterschätzen. In der Regel wird man mit einem ähnlich hohen Budget wie bei einem Neubau in dieses Projekt gehen müssen – wenn auch an der Bausubstanz der Scheune Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind, kann es noch teurer werden. Wegen des sehr speziellen und hochwertigen Wohnraums, den man beim Scheunenumbau später erhält, fällt die Kosten-Nutzen-Rechnung aber in vielen Fällen doch recht positiv aus.

Frage: Mit welchen Kosten muss man beim Umbauen einer Scheune in der Praxis gewöhnlich rechnen?

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Die Kosten für einen Scheunenausbau variieren stark
Kostencheck-Experte: Das kann man natürlich schwer pauschal beziffern, da die Kosten immer stark vom Gebäude selbst und den eigenen Plänen für den späteren Wohnraum abhängen.

In der Praxis wird aber selbst unter günstigen Voraussetzungen und mit kleineren Eigenleistungen ein Umbau unter 1.000 EUR pro m² kaum zu schaffen sein. Darunter geht es nur, wenn man die Arbeiten einzelner, größerer Gewerke komplett selbst übernehmen kann – und selbst damit ist fraglich, ob man diese Schwelle deutlich unterschreiten kann.

Im Allgemeinen wird man sich bei den Baukosten in den meisten Fällen wohl eher in Richtung von rund 1.500 EUR pro m² bewegen, insbesondere wenn auch denkmalschutzrechtliche Vorgaben umzusetzen sind und Sanierungsmaßnahmen an der Bausubstanz selbst ebenfalls notwendig werden.

Erleichternd im Hinblick auf die Kosten ist, dass man meist weniger Zeitdruck beim Umbau hat und eine alte Scheune auch „in Etappen“ zu einem kompletten Wohnraum umbauen kann. Das schafft auch Zeit für Eigenleistungen und es muss nicht innerhalb von kurzer Zeit das ganze Budget komplett ausgegeben werden.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Eine alte Scheune im Schwarzwald (500 m² Nutzfläche, denkmalgeschützt) soll in eine eigene Wohnung (300 m²) und eine später zu vermietende Wohnung (150 m²) umgebaut werden.

Wegen der umfassenden nötigen Maßnahmen liegen die Gesamtbaukosten bei 2.000 EUR pro m².

Die Scheune steht unter Denkmalschutz – damit können auch entsprechende Förderungen bezogen werden und eine spezielle Abschreibung ist möglich.

Posten Kosten
Baukosten eigene Wohnung 600.000 EUR
Baukosten Mietwohnung 300.000 EUR
Gesamtbaukosten 900.000 EUR
Förderung Kommune (Ortskernsanierung) 22.500 EUR
Finanzierungskosten für beide Wohnungen pro Jahr 39.960 EUR
Denkmalschutzabschreibung eigene Wohnung (AfA) 48.600 EUR pro Jahr für 10 Jahre
Denkmalschutzabschreibung Mietwohnung (AfA) 24.300 EUR pro Jahr für 7 Jahre, danach 18.900 EUR pro Jahr für 4 Jahre
Steuerrückvergütungen in 11 Jahren daher insgesamt abzüglich 256.095 EUR
Mieteinnahmen pro Monat 1.125 EUR
jährliche Belastung damit (Finanzierungskosten abzüglich Miete und Denkmalschutzabschreibungen) 945 EUR pro Jahr

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel, das nur für ein ganz bestimmtes Gebäude und bestimmte Umbaumaßnahmen gilt.

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Für denkmalgeschützte Scheunen gibt es Zuschüsse für die Renovierung
Unser Kostenbeispiel zeigt aber unter anderem sehr deutlich, dass Denkmalschutzauflagen nicht immer eine Belastung sein müssen, sondern durch die möglichen Abschreibungen durchaus eine sehr wichtige Finanzierungshilfe beim Umbau darstellen können.

Selbst ohne die Mieteinnahmen wäre die monatliche Belastung in diesem Fall kaum höher als bei einem typischen Einfamilienhaus – allerdings mit weniger als der Hälfte der Wohnfläche.

Es kommt also auch bei den Kosten immer auf einen möglichst gute und umfassende Gesamtplanung im Vorfeld an. Denkmalgeschützte Gebäude sollte man auch nicht von vornherein außer Acht lassen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für einen Scheunenumbau in der Praxis ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich viele Faktoren zum Tragen. Die wichtigsten davon sind:

  • der eventuelle Kaufpreis für das Gebäude und das Grundstück
  • der bauliche Zustand des Gebäudes
  • ob die Scheune denkmalgeschützt ist
  • welche Auflagen für eine Nutzungsänderung als Wohnraum vonseiten der Behörde bestehen
  • welche Umbaumaßnahmen genau getroffen werden
  • welche Einschränkungen für den Umbau gelten (z. B. Erhalt der Fassade)

In der Regel lohnt es sich, ausgehend von der erlaubten Nutzung ausgehend zu planen und die eigenen Vorstellungen für eine mögliche Gestaltung diesen Vorgaben anzupassen. Auch in finanzieller Hinsicht lohnt das meistens. Eigene Vorstellungen unbedingt verwirklichen zu wollen kann im Einzelfall dagegen oft unverhältnismäßig teuer werden.

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