Grundstück vermessen: welche Kosten verursacht das?

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Ob ein Grundstück gekauft oder die Grenze zum Nachbarn abgesteckt werden soll – oder ob bei einem Doppelhausbau das Grundstück geteilt werden soll: Vermessung ist in jedem Fall Pflicht. Welche Kosten für die Grundstücksvermessung im Einzelnen anfallen können, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Wann muss überhaupt vermessen werden?

Kostencheck-Experte: Beim Kauf eines Grundstücks sind zunächst einmal recht häufig sogenannte „Grenzfeststellungen“ notwendig. Das gilt immer dann, wenn die Grenzen nicht ganz klar sind, oder wenn etwas verändert werden soll.

Grundsätzlich sollte man sich beim Kauf immer die Grenzsteine zeigen lassen. Nicht immer befinden sich diese Steine auch dort, wo rechtlich gesehen eigentlich die Grundstückgrenze verlaufen sollte. Um solche Unklarheiten zu beseitigen, dient eine Grenzfeststellung (auch Grenzanzeige und sogenannte Abmarkungen).

Werden die vorhandenen Grenzsteine aufgrund einer nötigen Korrektur versetzt, wird auch ein sogenannter „Grenztermin“ abgehalten. Bei diesem Grenztermin können die Nachbarn ihre Anfechtungen bezüglich des Grenzverlaufs kundtun.

Sind alle Beteiligten mit dem erläuterten Grenzverlauf hingegen einverstanden, erfolgt die offizielle Anerkennung der Grenzen durch eine sogenannte Grenzniederschrift.

Bei einer Grenzanzeige werden lediglich die vorgefundenen Grenzsteine markiert – sie verursacht weniger Kosten als eine Grenzfeststellung, lässt aber auch keine Korrekturen oder Veränderungen zu. Dafür muss dann eine komplette Grenzfeststellung durchgeführt werden.

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In Deutschland besteht Einmesspflicht
Ist ein Gebäude auf einem Baugrundstück fertiggestellt, muss es von Amts wegen „eingemessen“ werden. Diese Pflicht trifft jeden, der auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder errichten lässt (Bauherr). Die Einmesspflicht gilt auch dann, wenn durch Baumaßnahmen der Grundriss eines bestehenden Gebäudes verändert wird. Auch dann entsteht für den Eigentümer des Gebäudes eine Pflicht, eine neuerliche Einmessung zu veranlassen und die Information dem Liegenschaftskataster zugänglich zu machen.

Soll ein Grundstück später geteilt werden, muss man ebenfalls wieder einen Vermesser bestellen. Im Liegenschaftskataster sind dabei zunächst zwei separate Flurstücke zu bilden (was bereits einer Genehmigung bedarf und mit beträchtlichen Kosten verbunden ist). Danach erfolgt dann eine Teilungsvermessung, auch hier gibt es am Ende wieder eine Grenzniederschrift.

Die Vermessungskosten im Rahmen des Hausbaus werden dabei zu den typischen Baunebenkosten gerechnet.

Jede Vermessung liefert dabei ein rechtsverbindliches Ergebnis, wenn sie von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder vom zuständigen Katasteramt durchgeführt wird.

Etwas verkompliziert wird die ganze Sache dadurch, dass das Vermessungsrecht in Deutschland grundsätzlich Ländersache ist. Das heißt, es gelten von Bundesland zu Bundesland teils recht unterschiedliche Regelungen in Bezug auf die Vermessungspflichten und auch die Gebühren.gelten. In manchen Bundesländern müssen bei einigen Vermessungen auch zwingend die Nachbarn einen Teil der Gebühren übernehmen.

Insgesamt sollte man die Vermessungskosten in jedem Fall nicht unterschätzen – im Einzelfall kann das durchaus eine beträchtliche Höhe erreichen.

Frage: Was kostet eine Grundstücksvermessung?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen, weil die Kosten je nach Bundesland und individuellen Gegebenheiten durchaus sehr unterschiedlich sein können.

Dazu kommt, dass die unterschiedlichen Vermessungsaufgaben – ob Gebäudeeinmessung oder Grenzfeststellung – natürlich völlig unterschiedliche Kosten produzieren können.

Beim Hausbau können Sie in der Praxis aber gewöhnlich durchaus mit Vermessungskosten im Bereich von rund 2.000 EUR bis 3.000 EUR rechnen. Diesen Kostenpunkt unter den Baunebenkosten sollte man also keinesfalls unterschätzen.

Welche Vermessungsunterlagen beim Bauantrag mit einzureichen sind, ist aber, wie schon erwähnt, von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir lassen die Vermessungsarbeiten für unseren Hausbau durchführen.

Posten Preis
Amtlicher Lageplan, Erstellung in 3 Ausführungen – Grundgebühr 900 EUR
Objektbezogener Lageplan nach gesetzlichen Vorschriften 240 EUR
Ausfertigung der Vermessungsunterlagen 225 EUR
Zuschlag für Mehrausfertigung der Urkunden 15 EUR
Lage- und Höhenüberprüfung, Gebäudeeinmessung 605 EUR
Feinabsteckung 200 EUR
Gesamtkosten 2.185 EUR

Beachten Sie, dass es sich bei diesem Kostenbeispiel nur um ein einzelnes Kostenbeispiel handelt, das lediglich für die Vermessungskosten bei einem konkreten Grundstück und Bauprojekt gilt. Die Kosten können in anderen Fällen, insbesondere in anderen Bundesländern, auch deutlich unterschiedlich ausfallen – zudem können in einem anderen Bundesland auch andere Vermessungen verlangt werden.

Zu unseren im Kostenbeispiel angegebenen Betrag muss dann auch noch die MwSt. hinzugerechnet werden – alle angegebenen Beträge sind Netto-Beträge.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für die Vermessung ab?

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Welche Kosten für die Vermessung entstehen, hängt von verschiedene Faktoren ab
Kostencheck-Experte: Hier muss man natürlich schon einige Dinge mit berücksichtigen, wenn es um die Kosten geht:

  • welche Art der Vermessung durchgeführt wird (Grenzfeststellung, Grenzanzeige, Einmessung, etc.)
  • in welchem Bundesland das Grundstück liegt
  • welche Baufläche vorhanden ist (größere Bauflächen bedingen auch höhere Gebühren)
  • welche Dokumente ausgefertigt werden müssen
  • welchen Aufwand der ausführende Vermessungsingenieur hat
  • ob auch sogenannte Baulasten mit vermessen werden müssen

Alle diese Dinge wirken sich natürlich auf die Kosten aus. Aus diesem Grund kann man konkret anfallende Vermessungskosten immer nur für den Einzelfall berechnen. Dort gelten dann aber immerhin festgelegte Gebührensätze, an denen man sich orientieren kann.

Frage: Was kostet eine Grenzfeststellung üblicherweise?

Kostencheck-Experte: Hier hängen die Kosten immer von der Anzahl der abzumarkenden Grenzpunkte und vom sogenannten Bodenwert ab.

Der Bodenwert ist dabei ein Vervielfachungsfaktor, der immer für ein bestimmtes Grundstück individuell bekannt sein muss.

Wollen wir von einem Vermessungsbüro etwa 4 Grenzpunkte neu abmarken lassen und liegt der Bodenwert zwischen 1 und 10, würden die Kosten bei 714 EUR liegen.

Bei einem Bodenwert zwischen 10 und 100 liegen die Vermessungskosten dagegen dann schon bei 1.047 EUR. Wenn sich der Bodenwert zwischen 100 EUR und 300 EUR bewegt, steigen auch die Kosten für die Abmarkung der 4 Grenzpunkte auf 1.332 EUR.

Hierbei handelt es sich allerdings lediglich um beispielhafte Kosten für eine bestimmte Vermessung in Baden-Württemberg. Die Kosten können bei anderen Büros in anderen Bundesländern und für andere Vermessungen natürlich auch unterschiedlich liegen.

Frage: Was kostet eine Gebäude-Einmessung?

Kostencheck-Experte: In unserem Kostenbeispiel lagen die Kosten für die Einmessung des Gebäudes bei 605 EUR, dazu kamen noch 200 EUR für die Feinabsteckung.

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Die Kosten für die Einmessung liegen meist über 500€
Für ein 180.000 EUR teures (Baukosten) Gebäude in Baden-Württemberg würden insgesamt ebenfalls knapp 600 EUR anfallen.

Bei den üblichen Baukosten für ein Einfamilienhaus verändert sich dieser Betrag auch nicht – erst ab Baukosten von 500.000 EUR fallen dann 1001 EUR Vermessungskosten an.

Frage: Welche Kosten können für die Vermessung bei einer Grundstücksteilung anfallen?

Kostencheck-Experte: In diesem Fall liegen die Kosten deutlich höher als bei etwa einer normalen Grenzfeststellung. Bei der Grundstücksteilung spielt wieder der Bodenwert eine Rolle für die Kosten, ebenso aber auch die Zahl der Flurstücke, die neu entstehen und die Anzahl der Grenzpunkte, die abgemarkt werden müssen.

Selbst unter einfachen Verhältnissen ergeben sich hier – in diesem Beispiel für Baden-Württemberg – Kosten von rund 2.591 EUR, wenn man einen Bodenwert zwischen 10 und 100 ansetzt.

Steigt der Bodenwert auf über 100 Euro, erhöhen sich in diesem Fall auch die Vermessungskosten gleich um rund 1.000 EUR.

Sind beide neu entstehenden Teile des Grundstücks allerdings kleiner als 600 m², reduzieren sich die Kosten auf lediglich 2.700 EUR, trotz des höheren Bodenwerts.

Zu diesen reinen Vermessungskosten können dann noch amtliche Gebühren von jeweils mehreren hundert Euro pro Flurstück kommen. Auch für diese Gebühren spielt manchmal der Bodenwert eine Rolle: Je höher er ist, desto teurer werden dann auch die Gebühren für den Amtsschimmel.

Dazu sind auch noch die Notarkosten und die Grundbuchkosten für die Eintragungen zu rechnen.

Eine „Flurstückszerlegung“, wie die Grundstücksteilung im Amtsdeutsch heißt, ist also unter Umständen eine sehr kostspielige Sache – dessen sollte man sich zuvor auf jeden Fall bewusst sein. Das vorhandene große Grundstück einfach rechtlich auf die beiden Kinder aufzuteilen kann im Einzelfall also durchaus hohe Kosten verursachen – allein durch die nötigen Vermessungsaufgaben.

Frage: Wer muss eigentlich bei Grenzstreitigkeiten für die Kosten aufkommen?

Kostencheck-Experte: Wenn im Zuge der Beilegung von Grenzstreitigkeiten eine Neuabmarkung durchgeführt wird, gilt nach BGB, dass auch die Eigentümer der Nachbargrundstücke einen gleich großen Anteil der Kosten zu übernehmen haben.

Das gilt sowohl dann, wenn Grenzmarkierungen neu errichtet werden, als auch dann, wenn nicht mehr vorhandene Grenzmarkierungen wiederhergestellt werden müssen.

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