Dach ausbauen – welche Kosten sind zu erwarten?

Ein vorhandenes, bisher ungenutztes Dachgeschoss stellt eine wertvolle Fläche dar, die man gut für zusätzlichen Wohnraum nutzen kann. Welche Kosten beim Ausbauen des Dachs anfallen können, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Lohnt sich ein Dachausbau überhaupt gegenüber anderen Möglichkeiten? Und worauf muss man dabei achten?

Kostencheck-Experte: Rein von den Kosten gesehen lohnt sich ein Dachausbau praktisch immer – vergleicht man die Kosten etwa mit denen für einen Anbau in gleicher Größe, ist der Dachausbau immer deutlich günstiger.

Im Vergleich mit dem Kellerausbau, der zunächst einfacher erscheint, gewinnt aber ebenfalls meist der Dachausbau, wenn es um die Kosten geht. Dazu kommt, dass wohl niemand gern seinen Aufenthaltsraum im Keller hat und dass der Einbau zusätzlicher Fenster in Kellerräume (ausreichend Fenster sind für alle Wohnräume vorgeschrieben) nicht immer ganz unproblematisch ist.

Beim Dachausbau muss man natürlich immer auf die Form des Dachs und die Dachneigung Rücksicht nehmen.

Sehr gut möglich sind Dachausbauten beim Satteldach, beim Krüppelwalmdach und beim Mansarddach. Die Dachneigung sollte in diesem Fall aber möglichst über 35° liegen, sehr steile Dächer mit Dachneigungen von 50° sind für einen Ausbau optimal.

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Je höher die Dachneigung, desto mehr nutzbare Fläche gewinnt man im Dachraum – unter einem Mansarddach bringt man dann oft problemlos ein ganzes Geschoss ohne spürbare Verluste unter.

Auch Pultdächer eignen sich besonders gut für einen Ausbau, bei Gebäuden mit Pultdach ist allerdings das obere Geschoss unter dem Dach meist ohnehin von vornherein schon als Wohnfläche angelegt.

Besonders interessant ist es, wenn man sich die Kosten für den Dachausbau bei einem Neubau ansieht: in diesem Fall entstehen die vergleichsweise geringsten Kosten.

Wird von vornherein schon beim Bau ein Dachausbau durchgeführt, liegen die Kosten für den Quadratmeter nutzbare Wohnfläche insgesamt um 15 % bis 20 % niedriger als bei Gebäuden ohne ausgebautes Dach.

Schon in der Bauzeit lohnt es sich also, einen Dachausbau gleich mit durchführen zu lassen – selbst wenn man die Räume unter dem Dach zunächst nicht nutzt.

Wer von vornherein einen Dachausbau mit einplant, kann dann sein Gebäude oft auch entsprechend kleiner dimensionieren – was wiederum Baukosten spart.

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Beim Altbau sind Kosten und Aufwand für einen Dachausbau deutlich höher, zudem gibt es oft Probleme, wenn das Dach sich nicht besonders gut für einen Ausbau eignet (zu niedriger Drempel, Walmdach, etc.). Hier muss dann sehr sorgfältig geplant werden.

Im Zuge des Dachausbaus muss dann auch zwingend eine Dachdämmung erfolgen – hier lohnt sich oft, über eine Aufdachdämmung nachzudenken, wenn das Dach in absehbarer Zeit ohnehin neu gedeckt werden sollte. Die Kosten liegen dann zwar zunächst höher, allerdings lassen sich alle notwendigen Arbeiten mit geringem Aufwand auf einmal erledigen, es bestehen keine Wärmebrücken-Risiken und mit der neuen Dacheindeckung braucht für 20 – 30 Jahre lang nichts mehr im Dachbereich erneuert werden.

Die wesentlichen Schritte bei einem Dachausbau sind:

falls nötig Kniestockanhebung
die Dachdämmung (Aufdachdämmung oder Untersparren- und Zwischensparrendämmung)
der Einbau von Dachfenstern und Gauben
der Innenausbau der Dachräume (Estrich, Bodenbeläge, Wandgestaltung, Zwischenwände einbauen)
der Heizungsanschluss
der Anschluss der elektrischen Leitungen
gegebenenfalls auch der Anschluss der Wasser- und Abwasserleitungen

Hierbei sind allerdings viele Einzelschritte notwendig, die von Fall zu Fall recht unterschiedlichen Aufwand erzeugen können – dementsprechend muss man die Kosten bereits im Vorfeld gut kalkulieren und sich Budgets setzen, damit es am Ende nicht deutlich teurer wird, als man eigentlich geplant hat. Gute Kostenplanung im Vorfeld ist hier unverzichtbar.

Frage: Was kostet ein Dachausbau in der Regel?

Kostencheck-Experte: Das ist natürlich sehr schwer pauschal zu sagen – die Kosten richten sich immer nach den notwendigen Maßnahmen und dem entstehenden Aufwand durch die Gegebenheiten vor Ort.

Die Kosten, mit denen man mindestens rechnen muss, entsprechen den üblichen Mindestkosten für den Innenausbau eines Gebäudes – das liegt bei etwa 400 EUR pro m² bis 500 EUR pro m².

Da in den meisten Fällen allerdings noch eine Dachdämmung hinzukommt und auch entsprechend Dachfenster eingebaut werden müssen, können die Kosten auch bei 800 EUR pro m² bis 1.000 EUR pro m² liegen, wenn man eine hochwertige Innenausstattung wählt.

Das sind allerdings nur sehr grobe Richtwerte, die auf keinen Fall einen Ersatz für eine exakte Kostenschätzung im Einzelfall darstellen.

Hier sieht man auch, dass ein Dachausbau deutlich günstiger ist als ein Anbau: der verursacht auch bei günstiger Bauweise Kosten von 1.400 EUR pro m² bis 1.700 EUR pro m² – das wird oft unterschätzt. Wenn man die Möglichkeit für einen Dachausbau hat, sollte man sie also nutzen – anzubauen ist in jedem Fall wesentlich teurer.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir wollen bei unserem Altbau mit bisher ungedämmten Dach (Dachneigung 40°) den Dachboden zum Wohnraum ausbauen.

Die Dachdeckung lassen wir aufgrund des hohen Alters des Daches ebenfalls erneuern, bei dieser Gelegenheit soll auch eine Aufdachdämmung eingebracht werden.

Posten	Preis
Dachdämmung und Eindeckung erneuern komplett	24.800 EUR
5 Dachfenster einbauen	3.480 EUR
Innenausbau des Dachgeschosses, komplett	18.680 EUR
Gesamtkosten	46.960 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich nur um ein einzelnes Kostenbeispiel, das für einen ganz konkreten Einzelfall gilt. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

In unserem Fall hat die Erneuerung der Dacheindeckung mit der Aufdachdämmung sehr hohe Kosten verursacht. Eine Unterdachdämmung wäre hier sicherlich günstiger gewesen, allerdings hätte in wenigen Jahren die Dacheindeckung ohnehin erneuert werden müssen.

Das wird sich in vielen Fällen ähnlich verhalten – durch eine direkte Erneuerung der Dacheindeckung spart man sich in den meisten Fällen einiges an Kosten gegenüber einer späteren, separaten Neueindeckung, wenn diese in wenigen Jahren ohnehin fällig wird.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für einen Dachausbau ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss man natürlich zahlreiche Dinge berücksichtigen:

die Art und Bauweise des Dachs sowie die Dachneigung
eventuell nötige Sanierungsmaßnahmen am Dach (Dachstuhl-Reparaturen, Neueindeckung, etc.)
ob eine Kniestockanhebung nötig ist
ob eine Dachdämmung erforderlich ist
welche Art der Dachdämmung durchgeführt wird
wie viele Dachfenster benötigt werden
welche Qualität beim Innenausbau erreicht werden soll

Beim Innenausbau hängen die Kosten weitgehend von den Kosten für die einzelnen Maßnahmen ab:

von den Kosten für Zwischenwände und Türen
von den Kosten für die Wandverkleidung
von den Kosten für den Estrich-Einbau
von den Kosten für Wandgestaltung (Verputzen, Streichen, Tapezieren, etc.) und für die Bodenbeläge
von den Kosten einer eventuell eingebauten abgehängten Decke
von den Kosten für das Verlegen und Anschließen elektrischer Leitungen (Zahl der Anschlüsse, Steckdosen, etc.)
von den Kosten für die Heizungserweiterung ins Dachgeschoss und gegebenenfalls die Heizungsanpassung
von den Kosten für Sanitäranschlüsse im Dachgeschoss (Toilette, Wasser- und Abwasseranschlüsse)

Die Kosten richten sich also einerseits nach den notwendigen technischen Maßnahmen (Dachdämmung, Dachfenstereinbau, etc.) und andererseits nach den individuellen Ausstattungswünschen (Gestaltung von Wänden, Böden, Einbau von Bad und Küche im Dachgeschoss, etc.)

Dementsprechend können sich hier sehr große Kostenunterschiede ergeben. Während man bei den technischen Maßnahmen meist kaum Spielräume hat, lässt sich bei den gestalterischen Maßnahmen oft einiges sparen, wenn man auf ein wenig Luxus verzichtet. Zudem kann man in diesem Bereich auch mit Eigenleistungen oft die Kosten massiv drücken.

Frage: Die Dachdämmung scheint ein Haupt-Kostenfaktor beim Ausbau zu sein – was kostet das Dämmen eines Dachs in der Regel?

Kostencheck-Experte: Das ist unterschiedlich, je nachdem, welche Dämmweise man verwendet.

Eine Aufdachdämmung, bei der das Dämmmaterial also auf den Dachsparren liegt, ist sehr wirksam und bietet gleichzeitig das geringste Risiko für Wärmebrückenbildung im Dachraum, die nachfolgend oft zu Feuchteschäden oder Schimmel führt.

Um eine Aufdachdämmung durchführen zu können muss allerdings die komplette Dacheindeckung (Dachziegel) abgenommen werden. Dieser hohe Aufwand lohnt sich im Grunde fast nur, wenn gleichzeitig das Dach ohnehin neu gedeckt wird.

Führt man eine komplette Dacherneuerung mit Aufdachdämmung durch, liegen die Kosten bei rund 150 EUR pro m² bis 250 EUR pro m² Dachfläche. Würde man das ohne Neueindeckung durchführen, reduziert sich der Preis lediglich um die Materialkosten der Dacheindeckung (20 EUR pro m² bis 50 EUR pro m²), das lohnt sich also nicht.

Die Alternative ist, von innen her zu dämmen. In diesem Fall wird Dämmmaterial zwischen den Sparren eingebracht und zusätzlich Dämmmaterial auf der Sparreninnenseite befestigt. Notwendig ist die Kombination beider Methoden (Zwischensparrendämmung und Untersparrendämmung) aufgrund der strengen Vorgaben der EnEV – mit einer Zwischensparrendämmung allein sind die maximal erlaubten Wärmedurchgangswerte in den meisten Fällen nicht mehr zu erreichen.

Die Kosten liegen hier dennoch etwas günstiger als bei der Aufdachdämmung – in der Regel werden Sie (abhängig von den Gegebenheiten vor Ort und vom verwendeten Dämmmaterial) mit Kosten im Bereich von 100 EUR pro m² rechnen müssen.

In der Praxis kann es sich lohnen, die Arbeiten selbst durchzuführen – bei der Innendämmung ist das technisch nicht besonders kompliziert, es muss aber auf eine sehr sorgfältige Ausführung geachtet werden. Am besten lässt man die Maßnahmen und die individuelle Dämmstärke vom Fachmann planen und folgt genau den gegebenen Anweisungen.

Frage: Auch der Dachfenstereinbau scheint ein großer Kostenfaktor zu sein. Wie berechnet man die Zahl der nötigen Fenster – und was kosten Dachfenster?

Kostencheck-Experte: Im Allgemeinen fallen für die Dachfenster deutlich geringere Kosten als für die Dämmung an, aber die Kosten sind natürlich immer noch beträchtlich.

Wie viele Fenster man benötigt hängt vor allem von der Raumgröße im Dachgeschoss ab. Maßgeblich ist die Fläche, bei der die Raumhöhe 2,40 m übersteigt.

Je nach Bundesland, in dem man sich befindet muss die Summe der Fensteröffnungsflächen mindestens 10 % oder 12,5 % der zuvor genannten Fläche betragen.

Haben also 60 m² im Dachgeschoss eine Raumhöhe von mehr als 2,40 m, muss man mindestens 6 m² – 7,5 m² Fensteröffnungen im Dachraum haben (hier zählen die kompletten Fenstermaße, nicht nur die Glasflächen).

Da man idealerweise, um Kosten zu sparen, die Fenster nur jeweils so breit wählt, dass sie zwischen die Sparren passen, kann man leicht ausrechnen, wie viele Fenster man benötigt.

Würden Sie Fenster in einer Breite wählen, die größer ist als der Sparrenzwischenraum, müssten beim Einbau einzelne Sparren entfernt werden, was hohen Aufwand verursacht und den Einbau technisch stark verkompliziert.

Bei einem Sparrenzwischenraum von 75 cm würden wir also insgesamt 8 m Fensterhöhe benötigen, um die geforderten 6 m² zu erreichen. Das wären beispielsweise 6 Fenster mit 150 cm Höhe.

Etwas aufpassen muss man, wenn man die Dachgeschossfläche mit Zwischenwänden in einzelne Räume unterteilt – in diesem Fall wird jeder Raum mit seiner Raumgrundfläche eine bestimmte Zahl von Fenstern benötigen. Hier muss dann also mehr gerechnet werden.

Die Preise für Dachfenster sind recht unterschiedlich – in der Praxis müssen Sie selbst für einfache Dachfenster samt Einbau mindestens rund 400 EUR bis 500 EUR rechnen. Größere Dachfenster, höherwertige Modelle oder Fenster mit Sonderausstattungen können dann aber auch leicht das Doppelte kosten. Wenn Sie großflächige Dachfenster mit Austritt einbauen wollen, kann das dann durchaus bis zu 3.000 EUR oder sogar noch mehr pro Fenster kosten.

Frage: Kann man auch Dachgauben als Ersatz für Dachfenster verwenden?

Kostencheck-Experte: Das ist natürlich möglich, in der Praxis ist das aber meist ein sehr teurer und komplizierter Weg.

Einerseits sind Dachgauben fast überall genehmigungspflichtig und benötigen auch die Zustimmung der Nachbarn, was den Aufwand schon bei der Planung enorm erhöht. Andererseits müssen Sie selbst für kleine Gauben mit Einbau schon rund 7.000 EUR bis 10.000 EUR rechnen. Dabei handelt es sich dann meist noch um die kostengünstigen Fertiggauben.

Dachgauben sind aber natürlich eine tolle Lösung für jeden Dachraum – sie bringen bei geschickter Auswahl und Platzierung zusätzlichen Raumgewinn und sehr viel mehr Helligkeit als Dachflächenfenster.

Frage: Was kosten Wandverkleidungen, Heizungserweiterung, Estrich und all diese Dinge?

Kostencheck-Experte: Das richtet sich immer nach den Gegebenheiten im Einzelfall und natürlich vor allem nach den Ausstattungswünschen.

Wandverkleidungen kosten meist 50 EUR pro m² bis 80 EUR pro m², wenn Sie sie selbst anbringen, müssen Sie mit Materialkosten im Bereich von rund 10 EUR pro m² bis 15 EUR pro m² rechnen. Die Kosten für Verputzen und Streichen oder Tapezieren kommen dann natürlich noch dazu, das ist aber dann nicht teurer als in anderen Räumen auch.

Andere Kosten, die häufig anfallen, finden Sie in der nachstehenden Tabelle:

Arbeitsschritt	Kosten ca.
Zwischenwand in Trockenbauweise	ca. 60 EUR pro m² bis 80 EUR pro m² Wandfläche
Zwischentür in der Trockenbauwand, komplett	ab rund 120 EUR
Elektroinstallation komplett	ca. 40 EUR pro m² bis 70 EUR pro m²
je Heizkörper (ohne Zuleitung)	ab rund 500 EUR
Trockenestrich	ca. 30 EUR pro m² bis 50 EUR pro m²
Trockenestrichelemente mit integrierter Fußbodenheizung (Selbsteinbau)	ab rund 100 EUR pro m²
Bodenbelag, einfach (Materialpreis)	ab rund 10 EUR pro m²
Bodenbelag hochwertig (Materialpreis)	rund 20 EUR pro m² bis 40 EUR pro m², Luxusbeläge noch deutlich höher
Verlegekosten (Handwerksbetrieb)	ca. 25 EUR pro m² bis 65 EUR pro m² je nach Belag
Bodenfliesen hohe Qualität inkl. Verlegung	ab rund 70 EUR pro m²

Das sind natürlich immer nur grobe Richtwerte. Die Tabelle zeigt aber bereits, dass man die Kosten auch für kleine Arbeitsschritte nicht unterschätzen sollte.

In der Praxis ist man gut beraten, wenn man mithilfe eines Fachmanns (Architekt, Dachdecker) die gesamten anfallenden Arbeiten sorgfältig plant und sich Budgets setzt. Ansonsten macht die Zahl der notwendigen Arbeiten und der Einsatz der zahlreichen verschiedenen Gewerke eine Übersicht über die Kosten fast unmöglich.