Massivhaus – welche Kosten fallen an?

Ein Haus Stein auf Stein zu bauen ist einer der großen Träume vieler Menschen – es ist für viele auch die teuerste Anschaffung, die sie ihr ganzes Leben lang tätigen. Welche Kosten man für ein Massivhaus erwarten kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Immer wieder steht die Frage im Raum Massivhaus oder Fertighaus – wo liegen die Vor- und Nachteile?

Kostencheck-Experte: Das ist heute tatsächlich eine sehr grundlegende Frage – und eine, die Bauherren auf jeden Fall sehr gründlich abwägen sollten. Dazu kommt noch, dass es heute auch noch einige Lösungen zwischen dem klassischen Fertighaus und dem selbst gebauten Massivhaus gibt, denen man ebenfalls Beachtung schenken sollte.

Einer der wesentlichsten Vorteile beim Fertighaus sind:

die kurze bis sehr kurze Bauzeit
die sehr gut planbaren Kosten
die Vermeidung von Problemen durch ein sehr gut aufeinander abgestimmtes Gesamtsystem, vor allem bei der Technik
die Kosteneffizienz durch die Vorfertigung der Bauteile

Alle diese Punkte sind nicht zu verachten – jeder einzelne Punkt wirkt sich auch sehr deutlich auf die Kosten des gesamten Bauvorhabens aus. Wer knapp an der Grenze des Budgets kalkuliert, ist mit einem Fertighaus in der Regel immer gut bedient.

Die kurze Bauzeit minimiert dabei auch das Witterungsrisiko beim Bauen deutlich. Manche Fertighausanbieter sind in der Lage ihr Haus sogar innerhalb von zwei Wochen aufzustellen – bei allen anderen liegen die Bauzeiten aber meist ebenfalls im Bereich von Wochen. Probleme und Bauverzögerungen durch schlechte Witterung gibt es dabei kaum – ein Fertighausbau lässt sich in der Regel „auf den Punkt“ planen.

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Hier liegt ein großer und ganz wesentlicher Unterschied zum Massivhaus: dort erstreckt sich die Bauzeit in der Regel über viele Monate, kommen viele Eigenleistungen dazu, wird es meist noch länger. Schlechtes Wetter verzögert die Bauzeit bei einigen Gewerken oft beträchtlich, dazu kommt, dass in der Bauphase der halbfertige Bau immer aufwendig vor der Witterung geschützt werden muss. Das verursacht natürlich entsprechende Kosten.

Eine kurze Bauzeit hat aber auch auf andere Weise Vorteile für die Kosten: Wer nach wenigen Wochen einziehen kann, braucht nicht noch für lange Zeit seine alte Wohnung weiterbezahlen, was sich natürlich auch auf die Gesamtkosten in der Bauzeit auswirkt.

Man ist nicht für lange Zeit mit den organisatorischen Aufgaben des Baus belastet und muss nicht für Jahre seine Freizeit (und häufig auch Teile seiner Arbeitszeit) dem Bauvorhaben opfern.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der hohe Grad an Vorfertigung beim Fertighaus. Alle Bauteile sind optimal aufeinander abgestimmt und in hohem Maß bereits vorgefertigt. Sie werden auf der Baustelle lediglich zusammengesetzt – die Teams, die das erledigen, haben dabei eine Menge Erfahrung, da sie Tag für Tag genau mit diesen Bauteilen arbeiten. Alles geht daher schnell, effizient und der Aufbau ist perfektioniert. Haustechnik und Bauteile sind perfekt aufeinander abgestimmt – was später Schwierigkeiten im Betrieb verhindert.

Beim Massivhaus muss hingegen individuell geplant werden. Das kann ein Vorteil und gleichzeitig ein Nachteil sein: einerseits erfordert das hohen Planungsaufwand, andererseits birgt das aber auch das Risiko, dass die Planung nicht ganz so perfekt gelingt und später Neuabstimmungen oder Änderungen erforderlich werden. Andererseits lassen sich so alle individuellen Wünsche umsetzen, im Hinblick auf die Hauscharakteristik und die technischen Möglichkeiten ganz eigene Lösungen konstruieren – kurz es lässt sich ein exakt wunschgerechtes Haus erstellen.

Jedes Bauteil muss dabei aber von Hand Stück für Stück errichtet werden – was auch mehr Fehler möglich macht. Dafür lassen sich beim Schallschutz, beim Wärmeschutz und beim Brandschutz oft bessere Lösungen finden, als man sie bei Fertighäusern angeboten bekommt.

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Auf der Kostenseite ist ein individuell geplantes Massivhaus am Ende natürlich meist teurer als ein Fertighaus, das ähnlich aussieht. Diesen Punkt sollte man nicht unterschätzen. Andererseits lassen sich durch entsprechende Baugestaltung und Eigenleistung auch wiederum Kosten reduzieren – was beim Fertighaus so nicht möglich ist.

Für viele ist das Massiv-Fertighaus, das aus den üblichen Massivbaustoffen besteht, aber dennoch in großen vorgefertigten Teilen zusammengefügt wird, ein guter Kompromiss zwischen Massivhaus und Fertighaus. Das muss man jedoch im Einzelfall für sich beurteilen.

Die zahlreichen Überlegungen in Bezug auf die Entscheidung Massivhaus oder Fertighaus sind in der nachstehenden Tabelle noch einmal zusammengefasst:

Überlegungspunkt	Massivhaus	Fertighaus
Bauzeit	sehr lang	sehr kurz (bis zu 10 Tage möglich)
Witterungsrisiko	hoch	gering
Trocknungszeiten	z. T. sehr lang	entfallen
Nutzungsdauer	etwas länger	etwas kürzer
Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz	individuelle Vorgaben (Kosten!)	Maximalwerte meist nur schwer erreichbar
Eigenleistungen	meist gut möglich	kaum möglich (außer „Ausbauhaus“)
Planbarkeit	völlig individuell planbar (hohe Planungskosten)	eingeschränkt planbar, aber meist anpassbar
Planungsrealisation	man „sieht“ das Haus erst, wenn es fertig ist – Änderungen sind dann meist teuer oder kaum möglich	man kann Musterhäuser besichtigen und das Haus somit „erleben“ – dadurch werden oft auch Nachteile schon im Vorfeld sichtbar
Haustechnik	muss sehr sorgfältig geplant werden (hoher Aufwand)	meist perfekt abgestimmt
Luftdichtigkeit	kann perfekt gewährleistet werden	bei manchen Häusern nur eingeschränkt erzielbar (typabhängig)
Wiederverkaufswert	in der Praxis meist ein wenig höher	meist ein weniger niedriger im Vergleich

Frage: Was kostet ein Massivhaus in der Praxis?

Kostencheck-Experte: Das kann man unmöglich pauschal beantworten – durch den großen Spielraum, den man bei der individuellen Planung hat, können die Kosten enorm unterschiedlich ausfallen.

Im günstigsten Fall und mit vielen Eigenleistungen kommen Sie vielleicht mit 1.100 EUR pro m² – 1.200 EUR pro m² weg – die Kosten können aber durchaus auch bei 2.100 EUR pro m² – 2.200 EUR pro m² oder sogar darüber liegen.

Ein Massivhaus kann also bei gleicher Fläche auch schon einmal günstiger sein als ein Fertighaus – es kann aber bei entsprechender Gestaltung auch deutlich teurer sein.

Wenn man einmal den Durchschnitt in Deutschland heranzieht (regional können die Hausbaukosten ja sehr unterschiedlich sein) dann muss man für ein Grundstück mit 850 m² und ein Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche als Durchschnittswert rund 320.000 EUR Gesamtkosten rechnen. Die reinen Hausbaukosten liegen dabei bei rund 60 %. Das ist aber, wie gesagt, nur ein Durchschnittswert über alle Regionen und Bauvorhaben hinweg – individuell können die Unterschiede hier sehr groß ausfallen.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir wollen ein kleines, 1,5-geschossiges Einfamilienhaus errichten lassen, das wir individuell planen. Unser Haus hat dabei folgende grundlegende Merkmale:

Grundfläche 90 m²
Wohnfläche 120 m²
Satteldach
nicht unterkellert
Ausführung einfach, unkomplizierter Grundriss

Posten	Preis
Bodenplatte	11.000 EUR
Außenwände	23.000 EUR
Innenwände + Innenputz	14.500 EUR
Geschossdecke	10.500 EUR
Fassade	7.100 EUR
Dach + Eindeckung	24.000 EUR
Zwischensparrendämmung + Aufsparrendämmung	8.500 EUR
Kunststofffenster hoher Wärmeschutz und Aufbau-Rollladen	16.000 EUR
Haustür, Einbau	1.400 EUR
Haustechnik: Elektrik	7.200 EUR
Haustechnik: Heizung (Gasbrennwerttherme mit Solarunterstützung und Pufferspeicher auf dem Dach)	17.500 EUR
wasserführende Fußbodenheizung samt Estrich	8.500 EUR
Sanitärinstallation	10.200 EUR
Dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung	7.200 EUR
Innenausbau: Innentüren	3.500 EUR
Innenausbau: Fliesenbeläge	7.000 EUR
Holztreppe mit Einbau	4.200 EUR
Architektenkosten	23.000 EUR
Baunebenkosten, Anschlusskosten	27.195 EUR
Gesamtkosten	231.495 EUR
Kosten pro m² Wohnfläche Bau (ohne Architekt und Baunebenkosten)	1.510,83 EUR pro m²
Kosten pro m² Wohnfläche gesamt	1.929,13 EUR pro m²

Hierbei handelt es sich natürlich nur um ein einzelnes Kostenbeispiel für ein individuell geplantes Massivhaus in ganz bestimmter Ausführung. Die Kosten können für andere Häuser, selbst in vergleichbarer Größe, auch deutlich unterschiedlich liegen. Wand- und Bodenbeläge wurden bei unserem Haus noch nicht berücksichtigt – diese Kosten müssen damit also noch hinzugerechnet werden.

In unserem Beispiel sind wir mit reinen Baukosten von rund 1.500 EUR pro m² noch vergleichsweise günstig weggekommen – bei der Ausstattung haben wir allerdings auch ein wenig auf die späteren Energiekosten geachtet und dafür teilweise etwas mehr Geld ausgegeben.

Je nach Ausführung hätten sich die Kosten bei diesem Gebäude von 1.200 EUR pro m² bis 2.300 EUR pro m² bewegen können – bei gleichem Grundriss. Das zeigt, wie groß die Preisspanne beim Massivhaus im Einzelnen sein kann und wie sehr sich der Preis je nach Ausführung unterscheiden kann.

Frage: Von welchen Faktoren hängt der Preis beim Massivhaus dann im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Ein ganzes Haus ist natürlich ein sehr komplexes Objekt – wie man aus unserem Kostenbeispiel schon ersehen kann, spielen hier viele Bereiche eine Rolle.

Als grundlegend für die Kosten kann man allerdings ansehen:

die Art der Gründung (Bodenplatte in verschiedenen Ausführungen oder Keller)
die Art der Wandausführung (Wandbaumaterialien, Wandaufbau)
die Dachform und die Dacheindeckung
die Art der Fenster
die Art der Heizungsanlage und die Heizkörperausführung
der geplante Energiestandard des Hauses
die Höhe des Wohnkomforts der erreicht werden soll
der Ausstattungsstandard des Innenausbaus

Das sind die grundlegenden Dinge, die den Preis am meisten bestimmen können.

Frage: Welche Rolle spielt die Art der Gründung? Und lohnt sich ein Keller eigentlich?

Kostencheck-Experte: Nun – wenn man sich die Möglichkeiten anhand unseres Beispiels ansieht, hätten wir bei der Bodenplatte allein schon große Kostenunterschiede haben können:

Art der Bodenplatte	Kosten
Standard-Bodenplatte inkl. Bewehrung und Frostschürze	ca. 8.500 EUR – 11.000 EUR
Thermo-Bodenplatte (Schwedenplatte) hoch gedämmt	ca. 12.000 EUR – 16.000 EUR je nach Ausführung

Das heißt, der maximale Kostenunterschied wäre allein an diesem einen Punkt bereits bei rund 8.000 EUR gelegen. Dabei muss man aber davon ausgehen, dass unsere Bodenbeschaffenheit (Bodenklasse 4, gute Tragfähigkeit) zum Bauen optimal war.

Schlechter Boden verursacht bereits deutlich höhere Kosten für die Erdarbeiten, die dann das ganze Bauvorhaben wesentlich verteuern können (etwa, wenn ein Bodenaustausch nötig ist).

Von einem Kellerbau darf man hier gar nicht ausgehen. Das hätte noch einmal deutliche Mehrkosten verursacht. Im günstigsten Fall hätte der Kellerbau rund 15.000 – 20.000 EUR Mehrkosten verursacht – je nach Ausführung des Kellers wären aber auch deutlich höhere Kosten möglich gewesen – bis zu 50.000 EUR und mehr.

Bei unserem Beispielhaus wäre ein Kellerbau allerdings dennoch durchaus überlegenswert gewesen: wir haben das Dach bereits ausgebaut, haben also keine „Raumreserve“ mehr, wenn zusätzlich Platz oder auch einfach nur Lagerfläche benötigt wird. Zudem hätten wir mit dem Kellerbau auch den Wiederverkaufswert des Hauses deutlich gesteigert.

Finanziell lohnt sich der Kellerbau auf jeden Fall: selbst im teuersten Fall, bei 50.000 EUR Mehrkosten, hätten die Kosten für den Kellerraum bei rund 555,55 EUR pro m² gelegen – bei 20.000 EUR Mehrkosten wären es gerade einmal 222,22 EUR pro m² gewesen, die der zusätzliche Raum gekostet hätte.

Vergleicht man das mit den Kosten für die ebenerdige Fläche (rund 1.500 EUR pro m²) bedeutet ein Kellerbau sehr günstig zu errichtenden zusätzlichen Raum. Wenn der Platz einmal knapp wird, hat man ohne große Mehrkosten unter Umständen noch 90 m² als Reserve übrig.

15 m² zusätzlicher Raum im Erdgeschoss (z. B. für einen Heizraum oder Hauswirtschaftsraum) kosten in diesem Fall genau so viel, wie ein kompletter Keller mit 90 m² Fläche. Das sollte man immer bedenken. Spart man sich einen Raum im Erdgeschoss, hat man den Kellerbau bereits kostenneutral realisiert.

Frage: Warum ist das Dach ein so großer Kostenfaktor?

Kostencheck-Experte: Sieht man sich einmal die Kosten für die Errichtung des Dachstuhls allein an, erkennt man, welchen Einfluss das auf die Kosten hat.

Während man bei einem Satteldach 55 EUR pro m² bis 60 EUR pro m² für die Dachkonstruktion (Dachstuhl) allein rechnen muss, liegen die Kosten für ein Walm- oder ein Mansarddach bereits bei 85 EUR pro m² – 90 EUR pro m². Damit verursacht ein Wechsel der Dachform bereits Kosten, die eineinhalb mal so hoch liegen können.

Kommen dann noch Sonderausführungen dazu, wie etwa Gauben oder besondere Dachgeometrien, wird es noch einmal empfindlich teurer.

Umgekehrt kann man sich beim Wechsel auf ein Pultdach nicht nur einige Kosten bei der Dachkonstruktion selbst ersparen (Pultdachkosten ca. 45 EUR pro m²), sondern später auch bei der Dacheindeckung 30 % der Kosten gegenüber einem Satteldach, da ein Pultdach eine um diesen Faktor geringere Fläche hat.

Beim Walmdach mit seinen zusätzlichen Flächen steigen dann, neben den höheren Kosten für die Konstruktion, auch die Kosten für die Dacheindeckung an, da ja mehr Dachfläche zu bedecken ist.

Frage: Wie sieht das mit den Wandbaustoffen aus?

Kostencheck-Experte: Wie die Wände ausgeführt werden, hat natürlich eine große Bedeutung für die Rohbaukosten.

Dazu kommen dann noch die Kostenunterschiede, die durch die gewünschten Wärmedämmwerte verursacht werden.

In unserem Fall hatten wir 3 Baustoffe in der engeren Auswahl:

Wandausführung	Kosten bezogen auf Haus im Kostenbeispiel, ca.
Porenbeton 240 mm mit 100 mm EPS-Dämmung, U-Wert 0,18	ca. 20.000 EUR bis 25.000 EUR Gesamtkosten
Ziegelwand, perlitgefüllte Ziegel, keine zusätzliche Dämmung, U-Wert 0,18, Wandstärke 36,5 cm	ca. 27.000 EUR bis 33.000 EUR
Holzrahmenbauweise, Holzfaserplatten und mineralische Dämmstoffe gemischt, Wandstärke 35 cm, U-Wert 0,13	ca. 25.000 EUR bis 30.000 EUR

Das zeigt nicht nur, wie viele unterschiedliche Möglichkeiten es gibt, sondern wie groß auch die Kostenunterschiede liegen können. Holzrahmenbauweise ist eine sehr günstige Bauweise bei gleichzeitig hohem Wärmedämmpotenzial – Porenbeton ist teilweise günstiger und erlaubt gerade bei Verwendung von Plansteinen häufig ein hohes Maß an Eigenleistungen beim Bau.

Hier kommt es darauf an, immer genau abzuwägen, wo die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden liegen und was man dabei am stärksten gewichtet.

Frage: Man sollte also im Vorhinein immer schon sehr klare Vorstellungen haben, worauf man Wert legt?

Kostencheck-Experte: Ja, unbedingt. Bei einem individuell gestaltbaren Bau ist die Zahl der Möglichkeiten derartig hoch, dass man zumindest einige grundlegende Vorgaben machen muss – sonst geht die Planung ins Leere.

Es ist sehr vieles möglich aber längst nicht alles in jedem Fall sinnvoll. In unserem Fall hätte sich auch angeboten, eine stärkere Außenwand aus Porenbeton zu errichten und dafür auf eine Dämmung komplett zu verzichten – angesichts der zu erreichenden Wärmeschutzwerte und einiger anderer Faktoren haben wir uns allerdings dagegen entschieden, diese Möglichkeit mit aufzunehmen. In anderen Fällen ist das sicherlich eine Option.

Wichtig ist, dass man sich im Vorfeld umfassend informiert und beraten lässt – zumindest über die wichtigsten Baumaterialien und ihre Eigenschaften im Besonderen sollte man schon einigermaßen Bescheid wissen, um überhaupt eine Entscheidungsgrundlage zu haben.