Dachboden ausbauen: welche Kosten fallen an?

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Bisher ungenutzte Dachräume bieten eine gute Möglichkeit, bei Bedarf zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Auch die Baukosten pro m² sinken, wenn man gleich beim Hausbau das Dachgeschoss mit ausbaut. Was das Dachboden ausbauen kosten kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet es, den Dachboden auszubauen?

Kostencheck-Experte: Das ist natürlich von Haus zu Haus individuell ganz unterschiedlich – das hängt auch sehr stark von den Gegebenheiten vor Ort ab.

In der Praxis werden Sie mit rund 400 EUR pro m² bis 500 EUR pro m² immer rechnen müssen – wegen der nötigen Dämmung und den vielfältigen notwendigen Zusatzarbeiten häufig eher sogar das Doppelte.

In der Praxis kann man beim Ausbauen des Dachgeschosses insgesamt 4 Schlüsselpositionen für die Kosten ausmachen:

  • die grundlegenden Arbeiten um Raum zu schaffen
  • die Arbeiten am Dach
  • die Arbeiten im Innenbereich
  • das Verlegen und Erweitern der Anschlüsse in den Dachbereich

Nicht alle Positionen fallen in jedem Fall an – je nach den örtlichen Gegebenheiten entstehen damit sehr unterschiedliche Kosten.

In manchen Fällen ist die Dachneigung sehr gering und lässt nicht viel Raum für einen Dachbodenausbau. Insbesondere bei Dachneigungen unter 35° bleibt nur wenig Fläche in Raumhöhe übrig. Um mehr Raum zu schaffen kann dann gegebenenfalls der Kniestock (Drempel) angehoben werden. Dabei handelt es sich um sehr aufwendige Arbeiten – der Dachstuhl wird entweder hydraulisch angehoben oder abgebaut, der Kniestock aufgemauert und der Dachstuhl wieder aufgesetzt. Für diese Arbeiten müssen Sie bei typischen Einfamilienhäusern Kosten von mindestens 10.000 EUR bis 12.000 EUR rechnen. Eine Kniestockanhebung ist aber nur in einzelnen Fällen nötig.

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Für die Dämmung und den Fenstereinbau fallen oft die höchsten Kosten an

Der Hauptteil der Arbeiten liegt auf jeden Fall im Bereich des Dachs selbst. Ein ungedämmtes Dach muss gegebenenfalls saniert, auf jeden Fall gedämmt und mit einer ausreichenden Zahl von Fenstern versehen werden. Schon die Dachdämmung kostet mindestens 60 EUR pro m² Dachfläche, in den meisten Fällen eher zwischen 90 EUR pro m² und 150 EUR pro m². Für eine gleichzeitige Neueindeckung und Dachdämmung müssen Sie in der Praxis mit Kosten zwischen 150 EUR pro m² bis 250 EUR pro m² rechnen. Dazu kommen die Dachfenster (10 % – 12 % der Raumgrundfläche müssen je nach Bundesland Fensteröffnungen sein). Je Dachfenster müssen Sie inklusive Einbau mindestens 400 EUR bis 500 EUR, hochwertiger ausgeführte Fenster sind dann meist noch deutlich teurer.

Beim Innenausbau liegen die Kosten unterschiedlich – abhängig davon welcher Standard erreicht werden soll. In der Regel werden Sie mit mindestens 300 EUR pro m² bis 400 EUR pro m² rechnen müssen, je nachdem, wie Sie die Dachräumlichkeiten gestalten wollen, kann das auch deutlich mehr werden.

Für das Verlegen von Anschlüssen in den Dachraum (Elektro, Heizungsanschluss, wenn nötig Wasser/Abwasser) müssen Sie dann noch zusätzlich beträchtliche Kosten rechnen. Eine komplette Elektroinstallation kostet ab 30 EUR pro m² bis 40 EUR pro m², je nach gewünschtem Standard auch mehr. Je Wandheizkörper, den Sie einbauen und anschließen lassen wollen müssen Sie meist mit rund 500 EUR rechnen, beim Einbau einer Fußbodenheizung wird es deutlich teurer (ab ca. 40 EUR pro m² bis 50 EUR pro m²). Bei Wasser- und Abwasserleitungen (wenn sie im Dachgeschoss benötigt werden) richten sich die Kosten nach dem Aufwand und der individuellen Planung.

Den Dachboden auszubauen kann also – gerade bei einem nachträglichen Ausbau – beträchtliche Kosten mit sich bringen. In der Praxis sollte man das nicht unterschätzen und auf jeden Fall bereits im Vorfeld individuell planen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Bei einem Einfamilienhaus mittlerer Größe soll der Dachboden ausgebaut werden. Das Dach wird aufgrund des hohen Alters gleich neu gedeckt und gedämmt, es werden insgesamt 5 Dachfenster eingebaut. Der Innenausbau-Standard liegt auf mittlerem Niveau.
Posten Preis
Dacherneuerung und Aufdachdämmung 24.800 EUR
Dachfenster und Einbau 3.480 EUR
Innenausbau komplett (incl. elektr. Leitungen und Heizkörper) 18.680 EUR
Gesamtkosten 46.960 EUR

Hierbei handelt es sich nur um ein einzelnes Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall, bestimmte Arbeiten und örtliche Gegebenheiten. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Der Dachbodenausbau in unserem Kostenbeispiel hätte auch deutlich teurer und – mit Eigenleistung – auch deutlich kostengünstiger ausfallen können. Wie in allen Fällen ist das auch hier eine Sache von individueller Planung.

Frage: Von welchen Dingen hängen die Kosten für das Ausbauen des Dachbodens im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Bei einem so komplexen Vorhaben wie dem Ausbau des Dachbodens zum Wohnraum kommen natürlich sehr viele Faktoren zum Tragen, wenn es um die Kosten geht:

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Die Kosten für den Dachbodenausbau hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab

  • ob eine Kniestockanhebung erforderlich ist
  • ob die tragenden Dachteile (Dachstuhl, Sparren) sanierungsbedürftig sind oder komplett ausgetauscht werden müssen
  • ob die Dacheindeckung erneuerungsbedürftig ist
  • ob eine Dachdämmung erforderlich ist und auf welche Art und Weise das Dach gedämmt wird
  • wie viele Dachfenster in welcher Größe und mit welchem Standard verbaut werden sollen
  • wie viel Eigenleistung beim Dachausbau erbracht werden kann
  • auf welchem Standard der Innenausbau grundsätzlich erfolgt
  • wie viele Trenn- und Zwischenwände eingebaut werden sollen
  • welche Art der Heizung im Dachgeschoss verbaut wird
  • welchen Standard bei der elektrischen Anlage im Dachgeschoss benötigt wird
  • ob zusätzlich Wasser- und Abwasseranschluss im Dachgeschoss benötigt wird

Alle diese Dinge spielen für die Kalkulation im Einzelfall immer eine Rolle. In vielen Bereichen lassen sich die Kosten auch deutlich erhöhen oder senken, wenn anders geplant wird.

Frage: Wann ist eine Kniestockanhebung erforderlich?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich ist das immer eine Frage, womit man leben kann. Bei einem sehr niedrigen Drempel und einer Dachneigung von weniger als 35° bei einem Satteldach bleibt in der Praxis nur mehr sehr wenig nutzbare Fläche in Stehhöhe übrig, ein Großteil sind hier kaum nutzbare Dachschrägen. Noch eingeschränkter ist die Fläche dann bei einem Walmdach, wo man auch an den Giebelflächen noch zusätzliche Flächenverluste hinnehmen muss.

Möchte (oder muss) man möglichst einen Großteil der Flächen im Dachraum nutzen, kommt man in solchen Fällen um eine Kniestockanhebung kaum herum. In anderen Fällen kann man vielleicht mit dem geringen Flächenangebot leben.

Frage: Welche Arten ein Dach zu dämmen gibt es, und was kostet das?

Kostencheck-Experte: Dachdämmung ist ein Kapitel für sich. Hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die auch ganz unterschiedliche Kosten verursachen:

  • Aufdach- bzw. Aufsparrendämmung
  • Zwischensparrendämmung
  • Untersparrendämmung

Die technisch sicherlich beste Möglichkeit, die auch die Gefahr der Wärmebrückenbildung am sichersten ausschließt und am effektivsten ist, ist die Aufdachdämmung. Dafür muss allerdings die komplette Dacheindeckung abgenommen werden. In der Regel lohnt sich das nur, wenn ohnehin eine Neueindeckung des Dachs (Austausch der Dacheindeckung) geplant ist. Die Kosten für das Abnehmen der Dacheindeckung und das Neudecken fallen dann als sogenannte „Ohnehin-Kosten“ an. Ein Austausch der Dacheindeckung und eine gleichzeitige Dachdämmung verursachen Kosten, die meist im Bereich von 150 EUR pro m² bis 250 EUR pro m² liegen.

Ist ein Austausch der Dacheindeckung nicht nötig oder nicht sinnvoll (die Lebensdauer von Dachziegeln beträgt immerhin meist mehr als 30 Jahre, oft sogar mehr) bleiben nur Zwischensparren- oder Untersparrendämmung. Aufgrund der strengen Vorgaben der EnEV werden beide Methoden heute oft auch in Kombination eingesetzt, um die geforderten U-Werte überhaupt erreichen zu können.

Um eine solche Dämmung auszuführen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Einerseits kann Klemmfilz in die Sparrenzwischenräume eingebracht werden, durch ein sogenanntes Aufdoppeln der Sparren kann die Dämmhöhe bei Bedarf vergrößert werden. Die Zwischensparrendämmung selbst kann zwischen 30 EUR pro m² und 100 EUR pro m² Dachfläche kosten – je nach örtlichen Gegebenheiten und gewählter Dämmstärke. Müssen die Sparren aufgedoppelt werden, muss man zusätzlich mit rund 8 EUR bis 12 EUR pro laufendem Meter Sparren rechnen.

Spart man sich das Aufdoppeln und bringt stattdessen eine Untersparrendämmung mit direkt verputzbaren Platten an, muss man mit Mehrkosten von rund 10 EUR pro m² bis 30 EUR pro m² rechnen.

Sowohl das Aufdoppeln der Sparren als auch das Einbringen der Zwischensparrendämmung kann man mit etwas Geschick durchaus auch in Eigenleistung übernehmen. Verputzbare Platten anzubringen ist durchaus auch in Eigenleistung möglich. Die Gesamtkosten für das benötigte Material summieren sich dann in den meisten Fällen auf insgesamt rund 25 EUR pro m² bis 40 EUR pro m².

Eine alternative Möglichkeit ist das Dämmen des Dachs mithilfe einer Einblasdämmung. Dazu wird der Untersparrenraum zunächst verschlossen, das Einblasgut wird dann einfach über mehrere Löcher vollständig hinter die errichtete Verkleidung geblasen, sodass alle Bereiche vollständig gefüllt sind (ansonsten besteht Wärmebrückengefahr). Errichtet man die Verkleidung selbst, liegen die Kosten für die Einblasdämmung typischerweise bei 15 EUR pro m² bis 25 EUR pro m².

Frage: Was muss man an Kosten für Dachfenster rechnen?

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Die Kosten für den Fenstereinbau sind nicht zu unterschätzen

Kostencheck-Experte: Das ist natürlich sehr unterschiedlich, abhängig davon, welche Art von Fenster in welcher Ausstattungsklasse man wählt.

Die Zahl der benötigten Fenster ergibt sich aus dem jeweils geltenden Baurecht: entweder 10 % oder 12 % der Raumgrundfläche (gerechnet wird hier allerdings nur der Teil, bei dem die Raumhöhe über 2,40 m liegt) müssen an Fensteröffnungen (nicht Fensterfläche) erreicht werden, das ist abhängig vom jeweiligen Bundesland. Lediglich Berlin macht keine Vorgaben über die Größe der Fensterflächen.

Für einfache und kleinere Dachfenster (ca. 100 cm x 50 cm) müssen Sie meist Kosten im Bereich von rund 200 EUR bis 350 EUR rechnen, dazu kommen Einbaukosten von mindestens 250 EUR.

Je nach Größe und Ausstattung (elektrische Bedienung, zusätzlicher Rollladen, Austritt, etc.) kann ein Dachfenster aber auch leicht 1.500 EUR oder sogar bis zu 3.000 EUR kosten.

Dachfenster sollten in der Regel in der Breite nie größer sein als der jeweils gegebene Sparrenabstand, da sonst gerade der nachträgliche Einbau massiv teurer werden kann (Sparren müssen teilweise entfernt und die Konstruktion muss gegebenenfalls zusätzlich gestützt werden).

Frage: Welche Kosten entstehen für den Innenausbau wenn man ihn selbst vornimmt?

Kostencheck-Experte: Im Wesentlichen geht es hier um die Verkleidung der Dachflächen und den Einbau von Trockenestrichelementen.

Beides kann man selbst erledigen – die Materialkosten für Trockenbauwände und Verkleidungen bewegen sich dabei meist zwischen 10 EUR pro m² und 20 EUR pro m² Dachfläche /Wandfläche, Zwischentüren mit Zarge bekommt man ab rund 120 EUR, fallweise auch ein wenig günstiger.

Estrichelemente für den Fußbodenaufbau kosten zwischen 25 EUR pro m² und 35 EUR pro m², das benötigte Zusatzmaterial ist hier bereits eingerechnet. Für einen Bodenbelag muss man – je nachdem, wofür man sich entscheidet – meist ab rund 10 EUR pro m² rechnen.

Frage: Warum lohnt sich der Dachausbau gerade beim Neubau?

Kostencheck-Experte: Ein Hausbau ist eine sehr teure Angelegenheit. Wenn man die Kosten für den einzelnen Quadratmeter Wohnfläche niedriger halten kann, hat man seine Baukosten insgesamt deutlich gesenkt.

Tatsächlich haben Untersuchungen gezeigt, dass bei einem Haus mit direkt ausgebautem Dach die Kosten pro m² um 15 % bis 20 % niedriger liegen, als bei einem Haus, wo der gesamte benötigte Wohnraum in den unteren Geschossen geschaffen wird.

Einen Dachbodenausbau gleich mit einzuplanen, kann sich also durchaus lohnen, wenn man die Baukosten niedrig halten möchte. Zwar fallen dadurch die „Reserveflächen“ für später weg, in vielen Fällen ist es aber ohnehin so, dass der Flächenbedarf nach dem Hausbau eher abnimmt als zunimmt (zum Beispiel wenn später die Kinder ausziehen und die Räume nicht mehr als Kinderzimmer benötigt werden).

Das Dachgeschoss gleich von vornherein auszubauen ist also kosteneffizientes Bauen. Das ist wie beim Keller: auch ein Kellerbau ist eine effiziente Maßnahme: man bekommt hier 100 % der Grundrissfläche zusätzlich – für meist weniger als 40 % zusätzlicher Kosten.