Hausumbau: welche Kosten sollte man veranschlagen?

Wenn ein gerade gekauftes oder ererbtes älteres Haus auf einen modernen Stand gebracht werden soll, muss sorgfältig geplant werden: es können beträchtliche Kosten anfallen, die im Vorfeld zumeist gründlich unterschätzt werden. Mit welchen Kosten beim Hausumbau kalkuliert werden sollte, verrät der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Welche Kosten verursacht ein Hausumbau?

Kostencheck-Experte: Das ist von Haus zu Haus natürlich sehr unterschiedlich und hängt ganz maßgeblich auch von der Größe des Hauses, seinem Alters und technischen Zustand und nicht zuletzt von den eigenen Ausstattungswünschen nach dem erfolgten Umbau ab.

Die anfallenden Kosten sollte man dabei nicht unterschätzen – bereits Häuser aus den 80er Jahren können Umbau- und Modernisierungskosten in der Höhe von 20 % bis 30 % des Hauswerts nach sich ziehen. Bei einem Haus mit einem Wert von 150.000 EUR müsste man demnach bis zu 50.000 EUR in die Hand nehmen.

Bei Häusern, die ein früheres Baujahr haben, können allein die Modernisierungskosten bereits über den halben Hauswert hinausgehen.

Besonders hohe Kosten fallen dabei meist an für:

nötige Sanierungen oder Reparaturen im Bereich des Dachs
die geforderten und nötigen energetische Sanierungen
aufwendige und umfassende Innenausbau-Arbeiten
die Modernisierung von Fenstern
die Modernisierung der Heizungsanlage und der Trinkwasser-Installation sowie der Abwasser-Anlage

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Dachbereich

Wenn ein Dachstuhl nicht mehr tragfähig ist oder bereits schwere Schäden aufweist, muss er mitsamt der Dacheindeckung erneuert werden.

Das kann im Einzelfall bei einer Kompletterneuerung des Daches bereits Kosten im Bereich von 200 EUR pro m² bis 300 EUR pro m² ausmachen.

Eine möglicherweise ebenfalls erforderliche Dämmung des Dachs (bei geheiztem und genutztem Dachgeschoss oder geplantem Dachausbau) ist dabei noch gar nicht berücksichtigt. Die Kosten für eine Aufdachdämmung und die Eindeckung liegen allein bei mindestens 170 EUR pro m² Dachfläche, die Kosten für einen neuen Dachstuhl kommen dann noch mit dazu.

Energetische Sanierung

Die Energieeinspar-Verordnung (EnEV) macht umfassende Vorschriften, welche Wärmedämmmaßnahmen an einem Haus zu treffen sind. Im Falle eines Umbaus des Hauses müssen dann auch in den meisten Fällen zwingend energetische Sanierungen an den einzelnen Bauteilen durchgeführt werden.

Allein für eine nötige Fassadendämmung können Sie im günstigsten Fall mit Kosten im Bereich von 130 EUR pro m² Fassadenfläche rechnen. Je nach gewünschter Ausführung kann das auch bis zu 200 EUR pro m² und mehr kosten.

Dazu kommen die Dämmung der Geschoßdecken mit bis zu 70 EUR pro m² Grundfläche. Gegebenenfalls sind auch noch weitere Einzelmaßnahmen zu treffen.

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Innenausbau-Arbeiten

Die Kosten für einen kompletten Innenausbau liegen zwischen rund 350 EUR pro m² bis 800 EUR pro m² Wohnfläche – bei einer kompletten Überarbeitung des Innenbereichs inklusive aller Wände, Bodenbeläge und der Installationen liegen die Kosten bei der Renovierung dann kaum mehr darunter.

Gerade in diesem Bereich lassen sich aber die Kosten durch Eigenleistungen und durch sinnvolle und kostengünstige Maßnahmenauswahl auch wiederum deutlich senken.

Fenstererneuerung

Ein einzelnes Fenster mit Einbau kostet selbst bei kleineren Fenstermaßen mindestens 500 EUR. Dafür haben Sie dann lediglich einfache Standard-Kunststofffenster und noch keine Rollladen.

Je nach Ausstattungswünschen und Leistung der Verglasung und der Beschattung kann ein einzelnes Fenster bereits leicht das Doppelte kosten. Alle Fenster im Haus zu tauschen kann also unter Umständen sehr viel Geld kosten.

Erneuerung der Heizungsanlage und der Installationen

Eine neue Heizung liegt fast immer im Bereich von 10.000 EUR bis 15.000 EUR, selbst bei kostengünstigen Heizformen. Für moderne Heiztechnologien, wie eine Biomasse-Heizung oder eine Erdwärmepumpe, können auch schnell bis zu 25.000 EUR anfallen.

Müssen die Wasserrohre im Haus erneuert werden, dürfen Sie ebenfalls mit hohen Kosten rechnen. Diese Kosten liegen häufig im Bereich der Kosten für eine komplett neue Wasserinstallation im Neubau. Das Gleiche gilt für die Abwasseranlage.

Beispiel-Kosten

Wir haben ein Haus mit Baujahr 1972 geerbt und wollen es nun auf einen zeitgemäßen und modernen Stand bringen. Bisher sind keine Sanierungen durchgeführt worden.

Wir erneuern die Dacheindeckung und die Regenrinnen, führen eine energetische Sanierung durch (Geschossdeckendämmung und Fassadendämmung mit Isolier-Klinker), lassen kostengünstige neue Fenster einbauen und tauschen die veraltete Heizung gegen eine neue Gas-Brennwertheizung. Wir modernisieren Bad und Küche und verlegen neue Bodenbeläge.

Posten	Preis
Dacherneuerung	5.970 EUR
Energetische Sanierung komplett	34.200 EUR
Fensteraustausch	6.250 EUR
neue Heizung (Gas-Brennwertheizung)	8.900 EUR
Bad und Küche modernisieren	12.400 EUR
Wände und Bodenbeläge selbst renovieren	6.300 EUR
Begutachtung für KfW-Effizienzhaus 115 (zur Erlangung der Förderung)	890 EUR
Gesamtkosten alle Maßnahmen	79.110 EUR
erlangte Förderung (Abzug)	11.641 EUR
selbst zu tragende Kosten damit	67.469 EUR, das entspricht 562,24 EUR pro m² Wohnfläche

Die angefallenen Kosten beziehen sich auf ein bestimmtes Haus und bestimmte, von uns festgelegte Renovierungs- und Umbaumaßnahmen. Beim Umbau eines anderen Hauses können auch durchaus höhere oder niedrige Kosten anfallen, abhängig von Alter und Zustand des Hauses und vom gewünschten Endergebnis.

Frage: Was beeinflusst die Kosten für einen Hausumbau?

Kostencheck-Experte: Wenn es um eine belastbare Kostenschätzung geht, müssen viele Dinge in Betracht gezogen werden:

Alter und Zustand des Hauses
zwingend erforderliche Reparaturen (z. B. Erneuerung der Dacheindeckung oder des gesamten Dachstuhls)
Größe des Hauses
gewünschtes Endergebnis und gewünschter Ausstattungsstandard nach dem Umbau
Kosten für die nötige energetischen Sanierungsmaßnahmen
Kosten für eine Heizungserneurung oder Modernisierung
Kosten für die Umgestaltung der Innenräume (Bad und Küche, Bodenbeläge, Wandgestaltung, etc.)
Kosten für die Erneuerung der Installationen
die Qualität und die Kosten der verwendeten Materialien
der Anteil an Eigenleistung der erbracht wird

Um einen guten Überblick über die Kosten zu haben, empfiehlt sich eine Begutachtung des Hauses durch einen Baugutachter und eine nachfolgende Kostenschätzung durch einen erfahrenen Fachmann. Auch ein Architekt kann gegebenenfalls hinsichtlich der Umbaumaßmaßnahmen gut beraten, dafür werden meist allerdings höhere Kosten fällig.

Eine fundierte Planung im Vorfeld, am besten durch einen Fachmann, ist gerade bei größeren Renovierungen unbedingt ratsam, in vielen Fällen werden die die anfalllenden Gesamtkosten deutlich unterschätzt.

Mehr Informationen zu einzelnen Kostenbereichen finden Sie auch an dieser Stelle.