Bebauungsplan ändern: mit welchen Kosten muss man rechnen?

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Nicht immer kann man genau so bauen, wie man möchte: oft scheitert das einfach am bestehenden Bebauungsplan. Dabei besteht aber immer noch die Möglichkeit, den Bebauungsplan ändern zu lassen, damit man in gewünschter Weise bauen kann. Mit welchen Kosten das verbunden ist, erfahren Sie im Interview mit dem Kostencheck-Experten.

Frage: Was kosten Änderungen im Bebauungsplan?

Kostencheck-Experte: Das kann je nach Gemeinde völlig unterschiedlich sein. Maßgeblich ist immer, auf welche Weise die Gemeinde solche Änderungen behandelt – und welche Gebühren sie dafür haben möchte.

Grundsätzlich besteht für ein Bauamt die Möglichkeit, einfach eine Ausnahme zu erlauben, aufgrund der sogenannten „planerischen Freiheit“ beim Bau. Das ist allerdings nicht in allen Fällen möglich. Für bestimmte Bauvorhaben und Bauausführungen muss dann der geltende Bebauungsplan entsprechend geändert werden.

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Die Kosten zur Änderung des Bebauungsplans sind immer Einzelfall-Entscheidungen der Gemeinde.

Eine solche Änderung muss auf jeden Fall beantragt werden, am besten macht das der planende Architekt. In Gesprächen mit dem zuständigen Bauamt kann man dann im Einzelfall klären, ob eine entsprechende Änderung überhaupt möglich ist und welche Änderungskosten das Bauamt dafür verlangt.

Pauschale Aussagen über die Höhe der verlangten Gebühren bei allen Gemeinden sind nicht möglich, weil die Gebührenfestsetzung hier immer im Ermessen der einzelnen Gemeinde liegt und die Gebührenhöhe zudem immer auf ein konkretes Bauvorhaben oder eine konkrete Änderung des Bebauungsplans bezogen ist, also auf den konkreten Einzelfall.

Die Gebühren können einfache, meist recht geringe Verwaltungsgebühren sein, es kann aber vom Bauamt auch von einem gewissen Nutzungsvorteil des Bauherren ausgegangen werden und dementsprechend eine auf den geschätzten Vorteil bezogene Gebühr erhoben werden. Gegebenenfalls kann auch eine Wertsteigerung des Hauses durch die besondere Bauweise angenommen und entsprechend eingepreist werden. Das ist Sache der Gemeinde.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Für unser Bauvorhaben müssen wir den geltenden Bebauungsplan ändern, da wir für unsere Hausgestaltung eine geringfügig größere Kniestock-Höhe benötigen als nach dem geltenden Bebauungsplan erlaubt ist. Wir stellen einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplans.

Die Gebühr wird uns im Zuge der Baugenehmigungs-Gebühren verrechnet.
Posten Preis
Änderung des Bebauungsplans – Zusatzgebühr 50 EUR
Gesamtkosten für Änderungsgebühren 50 EUR

Das hier gezeigte Kostenbeispiel bezieht sich lediglich auf einen konkreten Einzelfall in einer bestimmten Gemeinde. Die Kosten können in anderen Fällen und in anderen Gemeinden auch deutlich unterschiedlich ausfallen.

Frage: Was bestimmt die Kosten für eine Änderung des Bebauungsplans?

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Die Kosten für das Bauvorhaben werden von der jeweiligen Gemeindeordnung bestimmt.

Kostencheck-Experte: Hier muss berücksichtigt werden:

  • welche Änderung erforderlich ist
  • ob gegebenenfalls eine Ausnahme-Genehmigung erteilt werden kann
  • welche Kosten die Gemeinde festsetzt, wenn eine entsprechende Änderung des geltenden Bebauungsplans möglich ist
  • ob ein Nutzungsvorteil des Bauherrn durch die Änderung gesehen wird und mit höheren Gebühren abgegolten wird

Die Höhe der zu erwartenden Gebühren liegt also immer allein im Ermessen der jeweiligen Gemeinde.

Frage: Wie lange muss man bis zur Durchführung einer Veränderung rechnen?

Kostencheck-Experte: Eine Änderung des Bebauungsplans folgt einem festgelegten Verfahren, an das sich Gemeinden zwingend halten müssen. Dazu gehören auch bestimmte Veröffentlichungspflichten und Bekanntgabepflichten. In einigen Gemeinden gibt es auch ein vereinfachtes Verfahren, das in bestimmten Fällen angewendet werden kann.

Insgesamt sollte man aber unbedingt mit einer Verfahrensdauer von rund 6 Monaten rechnen. Darunter geht es in den meisten Fällen kaum.

Frage: Welche Kosten fallen an, wenn man auf einer Grünfläche bauen will?

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Wenn Sie auf einer Grünfläche bauen möchten, müssen Sie zuvor bei der Gemeinde anfragen.

Kostencheck-Experte: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, eine im Flächennutzungsplan ausgewiesene landwirtschaftliche Fläche oder Grünfläche als Bebauungsfläche zu nutzen. Das muss die jeweilige Gemeinde entscheiden.

Wer eine Umwidmung einer solchen Fläche möchte und Besitzer davon ist, kann einen formlosen Antrag an die Gemeinde stellen, um eine solche Entscheidung anzuregen. Im Allgemeinen wird man (wenn die Gemeinde selbst nicht schon das gleiche vorhatte) die Kosten für die sogenannte Bauleitplanung übernehmen müssen. Diese Kosten können sehr hoch sein und richten sich unter anderem auch nach der Größe der Fläche.

Die anfallenden Bauleitkosten richten sich zudem auch danach, ob die Bauleitplanung von angestellten Mitarbeitern der Gemeinde oder von freien Ingenieurbüros übernommen wird.

Wer eine Änderung des Flächennutzungsplans erreichen will, muss also in jedem Fall mit hohen bis sehr hohen Kosten rechnen.