Grundbucheintrag ändern: welche Kosten sind zu erwarten?

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Der Grundbucheintrag enthält nicht nur Angaben über die Eigentumsverhältnisse bei einer Immobilie, sondern auch zahlreiche weitere wichtige Daten in Bezug auf das Haus oder Grundstück – etwa vorhandene Pfandrechte, Wohnrechte oder Wegerechte. In manchen Fällen kann es notwendig werden, die Eintragungen im Grundbuch zu ändern. Mit welchen Kosten das verbunden ist, besprechen wir mit dem Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Was kostet das Ändern von Grundbucheinträgen?

Kostencheck-Experte: Das hängt immer davon ab, um welche Art von Änderung bei welchem Eintrag es sich handelt. Eine Eigentumsübertragung beim Haus oder Grundstück kostet natürlich deutlich mehr als die einfache, zusätzliche Eintragung eines Wohnrechts.

Zunächst einmal ein Kostenbeispiel.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Im Grundbucheintrag zu unserem Haus ist noch eine bestellte Grundschuld der Bank eingetragen. Wir haben unseren Kredit aber bereits abbezahlt und möchten den zukünftigen Käufern unser Haus gerne völlig lastenfrei präsentieren. Aus diesem Grund beantragen wir beim Notar die Löschung des Grundschuld-Eintrags im Grundbuch. Die Höhe der eingetragenen Grundschuld beträgt 150.000 EUR.
Posten Preis
Antrag Löschungsbewilligung, Vollzug des Geschäfts (Notarkosten) 177 EUR
Löschung der Grundschuld (Grundbuchkosten) 197 EUR
Mehrwertsteuer auf Notarkosten-Anteil 33,63 EUR
Gesamtkosten damit 407,63 EUR

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich lediglich auf die anfallenden Kosten für die Löschung einer Grundschuld in bestimmter Höhe. Die Kosten für anderen Löschungs- oder Änderungsvorgänge können auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich die Kosten für Änderungen am Grundbucheintrag?

Kostencheck-Experte: Das kann sich in einem weiten Bereich bewegen.

Für eine Eigentumsübertragung im Grundbuch können Sie grob Kosten von 1 % bis 2 % des Kaufpreises veranschlagen, rund ein Drittel dieser Kosten entfällt dabei auf Grundbuchgebühren, der Rest auf den Notar.

Soll lediglich eine Grundschuld gelöscht werden, liegen die Kosten nur bei rund 0,2 % bis 0,4 % der Grundschuld. Wird umgekehrt eine Grundschuld bestellt, liegen die Kosten dagegen rund dreimal so hoch.

Sollen Wohn- oder Wegerechte im Grundbuch eingetragen werden, richten sich die Gebühren immer nach dem festgestellten Wert dieser Rechte. Über die Kosten, die bei der Eintragung von Wegerechten, Baulasten und anderen sogenannten Grunddienstbarkeiten anfallen, erfahren Sie mehr an dieser Stelle.

Frage: Wovon hängen die Kosten für Änderungen am Grundbucheintrag im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich sind hier maßgeblich:

  • die gesetzliche Gebührenordnung für die Notarkosten und die Grundbuchkosten
  • der jeweils betroffene Wert (Kaufpreis, Höhe der Grundschuld, Wert des Wohnrechts, etc.) im Einzelfall
  • die individuelle Gestaltung des dahinter stehenden Rechtsvorgangs und der (Mehr-)Aufwand des Notars

Eine Änderung im Grundbuch kann also ganz unterschiedliche Kosten nach sich ziehen – die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf eine andere Person kann mehrere tausend Euro Kosten bedeuten.

Frage: Was sind Grunddienstbarkeiten?

Kostencheck-Experte: Eine Grunddienstbarkeit ist eine Verpflichtung zur Leistung eines Grundstücksbesitzers gegenüber einem anderen, benachbarten Grundstück. Diese Leistungsverpflichtung ist, wenn sie im Grundbuch öffentlich gemacht wird, nicht mehr personenbezogen sondern ein sogenanntes „dingliches Recht“.

So kann beispielsweise das sogenannte „dienende Grundstück“ dazu verpflichtet werden, einem dahinter liegenden Grundstück ohne Straßenanbindung ein Wegerecht und ein Leitungsdurchführungsrecht zu gewähren. Diese im Grundbuch vermerkten Rechte gelten dann unbeschadet weiter, auch wenn das Grundstück verkauft werden sollte. Der neue Besitzer muss diese Verpflichtung dann weiterhin erfüllen – selbst wenn er sie persönlich gar nicht eingegangen ist.

Grunddienstbarkeiten müssen nicht zwingend im Grundbuch eingetragen werden – in der Praxis ist das allerdings immer empfehlenswert. Mit der Eintragung einer Grunddienstbarkeit geht dann auch immer eine Wertveränderung der beiden betroffenen Grundstücke einher: das „dienende“ Grundstück, das beispielsweise eine Wegerecht gewähren muss, verliert dann an Wert, das regierende Grundstück, das dieses Recht erhält, gewinnt an Wert. Wertverluste können gegebenenfalls über eine entsprechende Vereinbarung finanziell entschädigt werden.

Bei der korrekten Wertermittlung von Grundstücken müssen vorhandene Grunddienstbarkeiten unbedingt berücksichtigt werden, aus diesem Grund sollten sie auch immer eingetragen sein, um die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht zu verzerren.