Gartenland in Bauland umwandeln: mit welchen Kosten ist das verbunden?

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Nicht selten findet man Grundstücke, die sich hervorragend zum Bau eines Hauses eignen – aber leider nicht als Bauland, sondern nur als Gartenland im Bebauungsplan ausgewiesen sind. In einigen wenigen Fällen gehört ein solches Grundstück vielleicht sogar schon zum eigenen (Familien-)Besitz, nur gebaut werden darf dort nicht. Welchen Weg man gehen muss, um doch noch bauen zu dürfen und mit welchen Kosten das verbunden sein kann, erläutert der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Was kostet es, aus Gartenland Bauland machen zu lassen?

Kostencheck-Experte: Das ist zunächst einmal weniger eine Frage der Kosten als eine Frage der notwendigen Vorgänge.

Wenn das betreffende Grundstück im Bebauungsplan bereits erfasst ist, führt der Weg über eine Nutzungsänderung im Bebauungsplan. Dafür werden häufig nur recht geringe Verwaltungsgebühren erhoben, die aber immer im Ermessen der einzelnen Gemeinde liegen und auf den Einzelfall abgestimmt werden. Wenn ein Nutzungsvorteil des Bauherrn durch eine Bauerlaubnis gesehen wird, kann die Gemeinde aber gegebenenfalls eine entsprechende Wertsteigerung annehmen und „einpreisen“. Die Kosten fallen dann höher aus. Mehr dazu können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Gegebenenfalls ist auch eine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich.
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Wenn Sie die Änderung des Bebauungslandes beantragt haben, kann das ein sehr langwieriger Prozess werden.

Das ist Sache der jeweiligen Gemeinde, die das umsetzen muss. Eine solche Änderung kann man nur (beim jeweils zuständigen politischen Vertreter) anregen – ob sich die Gemeinde darauf einlässt, muss man abwarten. Selbst im günstigsten Fall (wenn Bereitschaft besteht) sollte man sich aber eher auf Monate bis Jahre einstellen, bis das durchgeführt ist.

Selbst wenn es vermeintlich gute Gründe gibt (z. B. bereits bebaute Flächen rund um das Grundstück) ist es immer fraglich, ob die Gemeinde den Aufwand auf sich nimmt. Viele Gemeinden scheuen arbeitsintensive Änderungen, insbesondere dann, wenn anderswo noch genügend freies Bauland zur Verfügung steht.

Erster Ansprechpartner ist dabei sicherlich das zuständige Bauplanungsamt, das die (politische) Bereitschaft der Gemeinde, eine Nutzungsänderung durchzuführen, sicherlich besser abschätzen kann. Grundsätzlich ist jede Änderung aber eine „Gutwill-Aktion“, die die Gemeinde freiwillig erbringt, darauf gibt es keinen Rechtsanspruch und zwingen kann man die Gemeinde zu einer Änderung des Flächennutzungsplans schon gar nicht – egal wie gut die Gründe auch sein mögen.

Bauerwartungsland und Baugenehmigung nach § 34 BauGB

Ist das Grundstück als sogenanntes „Bauerwartungsland“ ausgewiesen, geht das möglicherweise leichter – sicher ist aber auch das nicht. Und auch das kann dauern.

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, besteht möglicherweise noch eine Chance, nach §34 BauBG eine Baugenehmigung zu beantragen. Das sollte man allerdings im Vorfeld mit dem planenden Architekt besprechen, der einen solchen Bauantrag stellen müsste.

Kostenrisiko

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Die Umwandlung von Gartenland in Bauland ist in den meisten Fällen sehr teuer.

Wenn man das betreffende Grundstück nicht besitzt, sondern erst kaufen will, hat die Gemeinde die Möglichkeit, die Kosten für die gesamten Planungen (besonders die Änderung im Flächennutzungsplan) per Vertrag auf den Investor – also auf Sie als Käufer des Grundstücks – umzulegen. Das kann hohe bis sehr hohe Kosten bedeuten, die in vielen Fällen einen Kauf überhaupt nicht mehr lohnend machen (außer man will wirklich genau dieses eine Grundstück – buchstäblich – um jeden Preis haben).

Beispiel aus der Praxis

Im Besitz einer Familie befindet sich ein Hanggrundstück mit ebenem Anteil, das laut Bebauungsplan als Gartenland ausgewiesen wird. In unmittelbarer Umgebung befinden sich weitere, bereits bebaute Grundstücke. Ein angrenzendes, flächenmäßig kleineres Grundstück wird von der ortsansässigen Bank als Baugrundstück verkauft.

Fragestellung Antwort
Vorgehensweise Nutzungsänderung im Bebauungsplan beantragen
Chancen ungewiss
Kosten bei Änderung keine besonderen Kosten zu erwarten

Frage: Wovon hängt es ab, ob aus Gartenland Bauland gemacht werden kann?

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Die Umwandlung von Gartenland in Bauland ist sehr kompliziert.

Kostencheck-Experte: Wie schon erwähnt hängt das grundsätzlich davon ab, ob die Gemeinde den Willen hat, das zu tun. Man kann versuchen, Gemeindevertreter für sein Anliegen zu gewinnen und dadurch möglicherweise eine Zustimmung zu erreichen. Die Entscheidung liegt am Ende aber immer bei der Gemeinde.

Dass man bei einer erforderlichen Änderung des Flächennutzungsplans gegebenenfalls die gesamten Änderungskosten für den Plan zu tragen hat, sollte man sich vergegenwärtigen.