Dachsanierung: welche Kosten sind zu erwarten?

Dächer halten zwar meist recht lange, aber nicht ewig. Nach spätestens einigen Jahrzehnten werden sie undicht – und es wird eine Dachsanierung erforderlich. Welche Kosten das verursachen kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet eine Dachsanierung im Allgemeinen?

Kostencheck-Experte: Pauschal kann man das nur schwer sagen – das hängt auch immer von der Art des Dachs ab und davon, welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen nötig sind.

Dabei muss man zunächst einmal ganz grob festlegen, von welcher Art von Dachsanierung man überhaupt spricht:

eine Sanierung beim Steildach mit lediglich einer Neueindeckung
eine Sanierung beim Steildach mit gleichzeitiger Dämmung des Dachs (z. B. bei einem nachfolgend geplanten Dachausbau)
eine Sanierung beim Steildach mit nachfolgender Deckung mit alternativen Eindeckmaterialien
eine Sanierung eines Flachdachs

Je nach Art der Sanierung bewegen wir uns bereits hier ganz grundlegend in sehr unterschiedlichen Preisbereichen.

Für eine einfache Neueindeckung mit Tondachziegeln oder Betondachsteinen können die Kosten bereits sehr unterschiedlich ausfallen. Hier kommen oft sehr unterschiedliche Materialpreise zum Tragen, insbesondere bei Tondachziegeln spielt hier auch die Ausführung der Ziegel eine Rolle – das kann von 7 EUR pro m² bis zu 40 EUR pro m² oder sogar darüber liegen. Betondachsteine rangieren dabei in den meisten Fällen eher am unteren Ende dieser Skala. Insgesamt ergeben sich damit Kosten für das Neueindecken von rund 30 EUR pro m² und 90 EUR pro m².

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Dabei sind unter Umständen noch diverse Zusatzarbeiten zu berücksichtigen: das Erneuern der Verlattung etwa oder das Sanieren des Dachstuhls oder der Sparren falls nötig. Anfallende Kosten für die Abrissarbeiten beim Altdach und die Entsorgung der zuvor verbauten Dacheindeckung verursachen ebenfalls noch zusätzliche Kosten.

Soll im Zuge der Sanierung auch gleichzeitig das Dach gedämmt werden, muss mit deutlich höheren Kosten gerechnet werden. Je nach Art der Dämmung und Dämmstärke muss man hier durchaus von Kosten im Bereich von 150 EUR pro m² bis 250 EUR pro m² liegen. Hochgerechnet auf die üblichen Dachflächen von mehreren hundert Quadratmetern größe verursacht das enorme Kosten für die Dachsanierung.

Bei Dachsanierungen, wo nachfolgend mit Alternativmaterialien eingedeckt wird (etwa als Metalldach oder Faserzement-Dachplatten) liegen die Kosten keinesfalls niedriger als bei Tondachziegeln. Schon die Materialpreise liegen hier fast immer über 25 EUR pro m², so dass die Neueindeckung so gut wie in jedem Fall mehr als 50 EUR pro m² bis 60 EUR pro m² beträgt.

Beim Flachdach läuft eine Dachsanierung grundlegend anders ab als beim Steildach – und verursacht damit auch ganz unterschiedliche Kosten. Für eine Komplettsanierung (Abriss der alten Dachabdichtung und Aufbau einer neuen) müssen Sie in den meisten Fällen von Kosten im Bereich von 100 EUR pro m² bis 200 EUR pro m² ausgehen. Da Flachdächer allerdings sehr reparaturanfällig sind, wird es sich in den meisten Fällen eher um häufige, kleinere Reparaturen als um eine komplette Sanierung nach Jahrzehnten handeln. Soll ein Flachdach nachträglich gedämmt werden, kommen beträchtliche zusätzliche Kosten zum Tragen. Das Anbringen einer Dämmung kostet in den meisten Fällen zusätzlich mindestens 50 EUR pro m² bis 60 EUR pro m², bei höheren Dämmstärken und komplizierten Dachaufbauten kann das auch deutlich mehr sein. Auch hier ist die Dämmung bei der Sanierung oft deutlich teurer als die Erneuerung der Dachhaut selbst.

Zusatzarbeiten

In fast allen Fällen sind auch noch zusätzliche Arbeiten und Sonderleistungen nötig, die die anfallenden Kosten noch weiter verteuern. Das reicht von Abdichtarbeiten im Dachbereich (Schornstein, Dachfenster) bis hin zur Konstruktion von wasserdichten Unterdächern, dem Einbau von Dachausstiegen oder Sanierungsarbeiten im Bereich des Niederschlagsableitungssystems (Regenrinne/Fallrohr und Traufe beim Steildach, Gullys und Fallrohre sowie Seitenbleche beim Flachdach). In der Praxis muss man also immer den Gesamtumfang der anfallenden Arbeiten betrachten, um zu einer einigermaßen plausiblen Kostenschätzung für die Dachsanierung im Einzelfall zu kommen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Bei einem Einfamilienhaus mit Satteldach (Regeldachneigung) soll eine Dachfläche von 180 m² saniert werden. Im Zuge der Sanierung wird die gesamte Verlattung erneuert, neu gedeckt wird mit kostengünstigen Betondachsteinen. Ausbesserungsarbeiten am Dachstuhl oder an den Dachsparren sind nicht erforderlich.

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Posten	Preis
Abriss der alten Dacheindeckung und Verlattung, Entsorgung	2.520 EUR
Dach neu latten	1.992 EUR
Decken des Dachs mit farbigen Betondachsteinen, incl. Ortgänge und First	5.782 EUR
Gesamtkosten	10.294 EUR
Gesamtkosten pro m²	57,19 EUR pro m²

Hierbei handelt es sich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel, das lediglich für bestimmte Arbeiten an einem einzelnen Haus gelten. Die Kosten können in anderen Fällen, insbesondere bei abweichenden örtlichen Gegebenheiten, auch deutlich unterschiedlich liegen.

In unserem Beispiel wurden keine Gerüstkosten und keine zusätzlichen Arbeiten und Klempnerarbeiten (Anarbeiten am Schornstein, Gestaltung der Traufe und Erneuerung des Niederschlagsableitungssystems, etc.) berücksichtigt. Diese Kosten müssen dann immer noch separat berücksichtigt werden.

Frage: Von welchen Dingen hängen die Kosten für eine Dachsanierung in der Praxis ab?

Kostencheck-Experte: Hier müssen immer sehr viele verschiedene Faktoren berücksichtigt werden:

ob es sich um ein Steildach oder ein Flachdach handelt
welche Größe und Konstruktionsweise das Dach hat
ob eine komplizierte Dachgeometrie beim Steildach vorliegt
in welchem Zustand das Dach ist (Reparaturbedürftigkeit der tragenden Dachteile)
mit welchen Materialien neu eingedeckt werden soll
ob im Zuge der Sanierung auch eine Dachdämmung (Aufdachdämmung) erfolgen soll
welche zusätzlichen Arbeiten noch erforderlich sind (z. B. Regenrinne sanieren, Klempnerarbeiten im Bereich der Traufe und der Anschlüsse, Einbau von Dachausstiegen oder Schneefangsystem, Sturmbefestigungen, etc.)
wie hoch die Gerüstkosten liegen

Alle diese Faktoren müssen berücksichtigt werden, wenn es darum geht, zu einer realistischen Kosteneinschätzung zu kommen. Auch die Angebote einzelner Fachbetriebe für eine Dachsanierung können in der Praxis weit auseinanderliegen – das liegt nicht zuletzt an den zahlreichen Möglichkeiten, die es bei der Dachgestaltung gibt.

In der Praxis lohnt es sich deshalb, zuerst die gewünschte Ausführung des neuen Dachs festzulegen und auf Basis eines konkreten Aufmaßes dann individuelle Angebote zu vergleichen.

Frage: Was kostet der Abriss eines Altdachs?

Kostencheck-Experte: Das kann beim Steildach und beim Flachdach wiederum recht unterschiedlich sein.

Beim Steildach können Sie inklusive Entsorgung der Altmaterialien meist von Kosten im Bereich von rund 10 EUR pro m² bis 14 EUR pro m² ausgehen.

Beim Flachdach ist das etwas schwieriger zu bestimmen, da hier die Konstruktionsweise des Dachs einen großen Einfluss auf die Abrisskosten hat. In der Regel wird außerdem nur sehr selten komplett abgerissen und völlig neu aufgebaut.

Die rein für den Abriss des Altdachs anfallenden Kosten müssen bei einem tatsächlichen Neuaufbau dann immer individuell nach den Gegebenheiten vor Ort bestimmt werden.

Frage: Inwieweit spielen Dachgröße, Dachneigung und Dachart eine Rolle für die Kosten?

Kostencheck-Experte: Die Dachgröße ist das entscheidende Kriterium für den Preis – sowohl beim Steildach als auch beim Flachdach.

Daneben spielen aber auch einige andere Faktoren für die Kalkulation eine gewisse Rolle – beim Steildach sind das etwa:

die Längen der Firste
die Längen der Ortgänge sowie
die Dachneigung

Die Dachneigung bestimmt unter anderem, mit welcher Überlappung Dacheindeckmaterialien verbaut werden müssen, hat also einen großen Einfluss auf die Quadratmeterkosten des Materials.

Auf steileren Dächern läuft das Wasser schneller ab, dadurch können die Überlappungen geringer ausfallen. Ist ein Dach hingegen flacher, muss mit mehr Überlappungen und damit auch mit mehr Dachziegeln pro Quadratmeter gearbeitet werden.

Wenn ein Dach unterhalb der sogenannten Regeldachneigung liegt, sind dann oft sogar noch zusätzliche Abdichtmaßnahmen – wie etwa die zusätzliche Konstruktion eines wasserdichten Unterdachs – erforderlich. Das verursacht natürlich dann noch weitere, zusätzliche Kosten.

Frage: Welche unterschiedlichen Eindeckmaterialien können zum Einsatz kommen?

Kostencheck-Experte: Beim Flachdach wird heute fast ausschließlich mit Bitumenschweißbahnen zur Abdichtung gearbeitet. Sogenannte Foliendächer (EPDM-Folien) sind theoretisch zwar möglich, werden aber in der Praxis nur äußerst selten gemacht.

Beim Steildach gibt es dagegen eine ganze Reihe von Möglichkeiten:

klassische Tondachziegel
Betondachsteine
Faserzementprodukte („Eternit“)
Metalldachplatten und Kunststoffdachpfannen
theoretisch auch die Deckung mit Bitumendachschindeln (bei uns allerdings bei Wohngebäuden so gut wie nicht gebräuchlich)

Die unterschiedlichen Eindeckmaterialien haben auch ganz unterschiedliche Preise. Die nachstehende Tabelle zeigt hier einmal grob einige Richtpreise:

Eindeckmaterial	Materialkosten pro m², grober Richtpreis
Betondachsteine	von rund 6 EUR pro m² bis rund 20 EUR pro m²
Tondachziegel, einfache Ausführungen	von rund 7 EUR pro m² bis rund 30 EUR pro m²
Tondachziegel, hochwertige Ausführung (engobiert, Hochglanz, etc.)	von rund 25 EUR pro m² bis rund 50 EUR pro m²
Faserzement-Dachplatten	ab ca. 25 EUR pro m², hochwertige Dachplatten ab ca. 50 EUR pro m²
Metalldachplatten und Sandwichplatten	ab ca. 30 EUR pro m²
Kunststoffdachpfannen	ab ca. 25 EUR pro m²
Schiefer	ab ca. 65 EUR pro m² inklusive Verlegung, traditionelle und aufwendige Verlegemuster ab rund 100 EUR pro m² bis 200 EUR pro m²

Beachten Sie, dass es sich hierbei lediglich um ungefähre Angaben handelt. Je nach Dachneigung und Ausführung der einzelnen Materialien können deren Preise auch durchaus außerhalb der angegebenen Preisbereiche liegen.

Unsere Übersichtstabelle zeigt aber bereits recht klar, dass es schon beim Material enorme Preisunterschiede geben kann. Ein Unterschied von lediglich 10 EUR pro m² würde bezogen auf unser Beispiel-Dach bereits einen Unterschied in den Gesamtkosten von 1.800 EUR ausmachen. Allein bei Tondachziegeln kann der Preisunterschied für die Dachziegel aber bereits leicht zwei bis dreimal so hoch ausfallen.

Frage: Welchen Einfluss haben die Dachart und die Dachgeometrie auf die Kosten der Dachsanierung?

Kostencheck-Experte: Bei einem Steildach ist leicht erkennbar, dass die Dachform bereits große Auswirkungen auf die entstehende Dachfläche hat.

Geht man von einem gewöhnlichen Satteldach aus, sieht man, dass ein Pultdach eine fast um ein Drittel kleinere Dachfläche hat, ein Walmdach dagegen deutlich mehr. Damit verändern sich mit der Art der Dachform auch Materialkosten und Arbeitsaufwand bei der Sanierung (geringer beim Pultdach, bis zu 1,5 mal höher beim Walmdach). Dazu muss man dann auch immer noch die jeweils gegebene Dachneigung berücksichtigen.

Ein weiterer Punkt ist die Dachgeometrie beim Steildach: Gauben, Kehlen oder Rinnen, die zu decken sind, erhöhen den Aufwand beträchtlich. Ganz besonders aufwendig ist es bei in sich gewinkelten Dächern, wo die einzelnen Kleinflächen in unterschiedlichen Winkeln zueinander stehen. Bei solchen komplizierten Dachgeometrien steigt der Kostenaufwand in allen Bereichen (beim Abriss, beim Decken und auch beim Dämmen) enorm, damit verteuern sich auch die Kosten immer erheblich.

Frage: Welche zusätzlichen Arbeiten können noch anfallen?

Kostencheck-Experte: Hier gibt es eine große Bandbreite an Möglichkeiten:

nötige Sanierungsarbeiten am Dachstuhl bis hin zum kompletten Neuaufbau
nötige Sanierungen an den Dachsparren bis hin zum Austausch einzelner Dachsparren
Neugestaltung der Dachentwässerung (Rinnen, Rohre, Gullys etc.)
Anpassung des Traufbereichs
Anarbeiten an bestehende Dachaufbauten (Schornstein, Kantenbereiche, Dachdurchdrigungen, Dachfenster, etc.)
Einbau von zusätzlichen Dachaufbauten (Schneefangsystem, Dachausstieg, Trittstufen für den Schornsteinfeger, etc.)
spezielle Sturmsicherungen beim Einbau der neuen Dachziegel

Das sind nur einige Möglichkeiten – in der Praxis können im Einzelfall noch viele weitere Arbeiten im Zuge der Sanierung erforderlich sein. Besonders wenn ein späterer Dachausbau angestrebt wird, sollte man bedenken, dass gleichzeitig mit der Dämmung und Neueindeckung auch gleich ausreichend viele Dachfenster mit eingebaut werden müssen – das kann die Kosten für die Dämmung und Sanierung des Dachs noch einmal erheblich verteuern.