Dachbodenausbau – diese Kosten fallen an

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Ein vorhandenes Dachgeschoss auszubauen ist die kostengünstigste Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen. Mit welchen Kosten Sie für einen Dachbodenausbau rechnen müssen und welche weiteren Kosten dabei anfallen können, erklärt der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Worauf sollte man beim Dachbodenausbau achten und welche Arbeiten können beim Ausbau überhaupt anfallen?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal ist der Ausbau des Dachbodens meist eine gute Möglichkeit, um im Haus zusätzlichen Wohnraum verfügbar zu machen. Unter dem Dach ist fast immer besser als in einem vorhandenen Keller.

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Bei Schrägdächern bietet sich der Dachbodenausbau geradezu an
Voraussetzung ist natürlich, dass sich der Dachraum auch tatsächlich für einen Ausbau eignet. Bei zu flachen Dächern ist es grundsätzlich problematisch auszubauen, da auf einem großen Teil der Fläche nur wenig Raumhöhe zur Verfügung steht. Optimal sind Dächer mit einer Dachneigung zwischen 35° und 50° – bei diesen Häusern bringt man ohne große Raumverluste oft ein ganzes zusätzliches Geschoss im Dachraum unter.

Idealerweise wird der Dachbodenausbau schon beim Bau des Hauses erledigt oder zumindest grundlegend vorbereitet. Auf diese Art und Weise kostet der Quadratmeter Wohnfläche oft bis zu 20 % weniger als bei einem nicht ausgebauten Dach.

Vielfach ist der Dachraum aber nur eine ungeheizte Abstellfläche – um die in einen Wohnraum zu verwandeln, sind vielfältige Arbeiten nötig. Man kann sie auf die folgende Weise zusammenfassen: Licht/Luft – Wärmedämmung – Wände – Boden – Decke – Installationen – Gestaltung.

Das bedeutet im Detail:

  • das Dach muss gedämmt werden
  • es müssen ausreichend Dachfenster und Gauben eingebaut werden
  • auf der Innenseite muss eine Zwischensparrendämmung erfolgen, danach kommt ein Verkleiden der Wände
  • der Fußboden muss gestaltet werden (Estrich, Bodenbelag)
  • wenn gewünscht, kann eine abgehängte Decke installiert werden
  • alle nötigen Leitungen und Anschlüsse müssen ins Dachgeschoss verlängert werden (Heizung, Strom, falls nötig auch Wasser- und Abwasserleitungen und Anschlüsse)
  • die Innenräume müssen gestaltet werden (Verputzen, Maler- und Tapezierarbeiten)

All das kann durchaus beträchtliche Kosten verursachen. Wichtig ist, dass man im Vorfeld die Kosten genau plant und den Finanzbedarf kalkuliert. Wer sich keine Budgets setzt, zahlt am Ende oft deutlich mehr als er eigentlich erwartet hat. Bei der Planung helfen auch Baufachleute und professionelle Dachdecker.

Frage: Was kostet ein Dachbodenausbau in der Regel?

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Für den Dachbodenausbau können je nach notwendigen Maßnahmen sehr unterschiedliche Kosten anfallen
Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal natürlich nur schwer sagen – jedes Haus ist anders und überall liegen andere Voraussetzungen vor. Der eine erledigt einen großen Teil der Arbeiten in Eigenleistung, der andere lässt den Ausbau komplett von einem Fachunternehmen durchführen. Verlässliche allgemeingültige Kosten anzugeben ist also sehr schwierig.

Ein sehr grober Richtwert geht von ungefähr 800 EUR pro m² bis 1.000 EUR pro m² bei den Kosten aus. Das ist für viele Fälle ungefähr zutreffend, wenn man ein Dach komplett ausbauen möchte. Solche Richtwerte ersetzen aber keinesfalls die genaue Planung der anfallenden Arbeiten und Kosten im eigenen Dachgeschoss.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir wollen bei unserem Haus (Altbau) mit Satteldach und einer Dachfläche von 120 m² das Dachgeschoss ausbauen. Das Dach ist mit rund 20 Jahre alten Dachziegeln bedeckt und ungedämmt. Die Dachneigung ist ausreichend groß, sodass keine weiteren Maßnahmen (wie eine Kniestockanhebung) nötig sind. Wir planen die folgenden Kosten:

Posten Preis
Dachstuhlsanierung und Dacherneuerung mit gleichzeitiger Dachdämmung 26.000 EUR
Einbau von 5 Dachfenstern mittlerer Größe 3.050 EUR
Innenausbau komplett 22.500 EUR
Gesamtkosten 51.550 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich nur um ein einzelnes, Kostenbeispiel, das lediglich für ein ganz bestimmtes Haus und ganz bestimmte örtliche Voraussetzungen gilt. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Unser Kostenbeispiel zeigt aber bereits sehr gut, dass ein großer Teil der Kosten auf die Sanierung und Dämmung des alten Dachs entfällt. Beim Innenausbau waren die Kosten in diesem Fall sogar geringer als bei der Dacherneuerung.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für den Innenausbau im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal natürlich von der Situation, die vor Ort gegeben ist.

  • der Zustand und die Art des Dachs
  • ob eine Dämmung bereits vorhanden ist oder nicht
  • welche Maßnahmen beim Innenausbau nötig werden
  • welcher Ausstattungszustand am Ende erreicht werden soll

Das sind im Wesentlichen die Faktoren, die am Ende die Kosten für einen Dachausbau bestimmen. Je nach Situation und Wünschen können dann weit unterschiedliche Kosten für das Ausbauvorhaben entstehen.

Frage: Ist eine Dachdämmung immer erforderlich? Mit welchen Kosten muss man dafür rechnen?

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Soll der Dachboden als Wohnraum genutzt werden, muss er gut isoliert sein
Kostencheck-Experte: Wenn das Dach als Wohnraum genutzt wird, müssen die von der EnEV geforderten maximalen Wärmedurchgangswerte erreicht werden.

Bei Dächern, die bereits gedämmt sind, kann es genügen, eine zusätzliche Innendämmung (Zwischensparrendämmung) anzubringen. In vielen Fällen wird beim Altbau aber eine komplette Dachdämmung erforderlich sein.

Da für eine Aufdachdämmung die komplette Dacheindeckung abgenommen und auch die Verlattung erneuert werden muss, bietet es sich an, in diesem Fall auch gleich das Dach neu eindecken zu lassen anstatt die alte Dacheindeckung wiederzuverwenden.

In diesem Fall müssen Sie mit Kosten von rund 150 EUR pro m² bis 250 EUR pro m² Dachfläche rechnen. Dafür haben Sie dann aber auch ein komplett neues Dach, das in diesr Form sicherlich mindestens 30 – 40 Jahre hält.

Wenn Sie eine Zwischensparrendämmung und eine Untersparrendämmung ausführen lassen wollen (Zwischensparrendämmungen reichen heute in der Regel allein nicht mehr aus, um die geforderten Dämmwerte zu erreichen) müssen Sie mit rund 30 EUR bis 60 EUR für die Untersparrendämmung und mit rund 50 EUR bis 80 EUR für die Zwischensparrendämmung rechnen.

Diese Arbeiten können Sie häufig auch in Eigenregie ausführen, damit sparen Sie sich die Kosten für den Handwerker und müssen nur für das Dämmmaterial aufkommen.

Die gedämmten Flächen werden dann mit Gipskartonplatten verkleidet. An Materialkosten für die Verkleidung werden Sie dabei mit rund 10 EUR pro m² bis 15 EUR pro m² rechnen müssen. Lassen Sie die Verkleidung komplett vom Fachbetrieb erledigen, müssen Sie in den meisten Fällen mit Kosten zwischen 50 EUR pro m² und 80 EUR pro m² für die fertige Verkleidung rechnen, inklusive Verspachteln.

Frage: Welche Kosten kommen bei einer Kniestockanhebung auf einen Hausbesitzer zu?

Kostencheck-Experte: Wenn das Dach relativ flach ist und der vorhandene Kniestock sehr niedrig, lässt sich dieser unter Umständen anheben. In einem solchen Fall muss allerdings das komplette Dach abgetragen werden – nach der Kniestockanhebung muss es samt Dachstuhl wieder komplett aufgebaut werden.

Zu den Kosten für die komplette Dacherneuerung müssen Sie dann noch die Kosten für einen komplett neu errichteten Dachstuhl rund 40 EUR pro m² bis 60 EUR pro m² bei einfachen Dächern und die Kosten für die Maurerarbeiten beim Aufstocken rechnen. Die Maurerkosten richten sich dann immer nach der tatsächlichen Höhe des zusätzlichen Mauerwerks und dem entstehenden Aufwand.

In der Praxis werden fast immer Kosten von mindestens 10.000 EUR bis 15.000 EUR für eine Kniestockanhebung beim Einfamilienhaus fällig. Ob sich das lohnt, sollte im Vorfeld immer sorgfältig abgewogen werden.

Frage: Was kosten Dachfenster – und wie viele braucht man überhaupt?

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Wie viele Fenster ein ausgebauter Dachboden braucht, ist gesetzlich vorgeschrieben
Kostencheck-Experte: Die Frage, wie viele Dachfenster nötig sind, beantwortet das Baurecht. Je nach geltender Landesbauordnung ist eine bestimmte Lichtflächengröße für Wohnräume vorgeschrieben.

In den meisten Bundesländern gilt hier mindestens 1/8 der Raumgrundfläche müssen Lichtflächen sein, in einigen Bundesländern wie Baden-Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz oder dem Saarland genügen auch 10 % der Raumgrundfläche. Berlin macht hier keine genauen Vorschriften, sondern verlangt lediglich eine „ausreichende“ Beleuchtung.

In der Praxis bedeutet das: die Fensteröffnungen müssen zusammengezählt mindestens so groß sein wie ein Achtel (oder ein Zehntel) der Raumgrundfläche. Da Dachgeschosse aber schräge Wände haben, wird von den Bauordnungen hier die Raumgröße anders definiert: Die Nutzfläche des Raums sind nur jene Teile im Dachgeschoss, die eine Mindesthöhe von 2,40 erreichen oder überschreiten. Das heißt, die Fläche unter den Dachschrägen, die niedriger ist als 2,40 m, braucht hier nicht mitgezählt zu werden.

Die Preise für Dachfenster können sehr unterschiedlich sein und richten sich nach der Dachfenstergröße und den Kosten für den Einbau. In der Regel müssen Sie aber selbst bei einfach gestalteten, kleinformatigen Fenstern mit Kosten von mindestens 400 EUR bis 500 EUR inklusive Einbau rechnen. Bei großen Dachflächenfenstern können die Kosten aber durchaus auch bis zu 3.000 EUR oder darüber betragen. Ausführliche Informationen über die Preise von Dachfenstern finden Sie in unserem Spezialbeitrag auf dieser Seite (Dachfenster Preise).

Frage: Ist eine Dachgaube nicht auch eine Möglichkeit, zusätzlich Raumhöhe und Lichtflächen zu schaffen?

Kostencheck-Experte: Ja, Gauben einzubauen ist natürlich auch eine Möglichkeit. Im Vergleich zu selbst großformatigen Dachfenstern sind Gauben allerdings deutlich teurer – samt Einbau werden für Gauben mindestens 7.000 EUR bis 10.000 EUR fällig.

Manchmal sind Gauben sinnvoll, um das Raumgefühl in Dachräumen zu verbessern – sie gehören aber sicherlich zu den teureren Lösungen beim Dachausbau. Das lohnt sich nicht immer.

Frage: Welche Kosten muss man für eine Zwischenwand und für den Fußboden rechnen?

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Trennwände bieten die Möglichkeit, mehrere Räume auf dem Dachboden zu schaffen
Kostencheck-Experte: Für Zwischenwände in Trockenbauweise werden meist zwischen 60 EUR pro m² und 80 EUR pro m² aufzuwenden sein, Türen kosten in der Regel als Zwischentür rund 120 EUR inklusive Zarge. Abweichungen nach oben und unten sind natürlich möglich.

Ist ein Estrichlegen erforderlich, verwendet man am besten Trockenestriche im Dachgeschoss. Sie sind zwar etwas teurer als herkömmlicher Estrich, dafür können sie einfach (auch selbst) verlegt werden, produzieren keine Baufeuchte und sind sofort ohne wochenlange Trockenzeiten begehbar. Für zementgebundene Trockenestrichelemente und die erforderlichen Zusatzmaterialien müssen Sie in der Regel rund 30 EUR pro m² bis 50 EUR pro m² rechnen.

Wenn Sie den Estrich verlegen lassen, kommen dann die Handwerkerkosten noch dazu. Soll eine Fußbodenheizung eingebaut werden, müssen Sie noch deutlich höhere Kosten für die Estrichelemente rechnen. Systeme mit bereits integrierter Fußbodenheizung zum Selbstaufbau kosten mindestens 100 EUR pro m².

Bodenbeläge können sehr unterschiedliche Preise haben – der Materialpreis beginnt bei sehr günstigen Laminaten bei etwa 10 EUR pro m², hochwertige Bodenbeläge wie etwa robuste Bodenfliesen können auch leicht bis zu 50 EUR pro m² oder mehr an Materialkosten verursachen. Wenn sie verlegen lassen kommen dann oft noch 30 EUR pro m² bis 60 EUR pro m² an Verlegekosten dazu.

Frage: Welche Kosten können noch anfallen?

Kostencheck-Experte: Das Verlegen der Stromleitungen und von Heizungs- und Sanitärleitungen muss ebenfalls noch berücksichtigt werden. Das Verputzen und Streichen oder Tapezieren der Wände gehört ebenfalls noch zu den unverzichtbaren Ausbaukosten.

Für eine komplette Elektroinstallation im Dachgeschoss müssen Sie – je nach gewünschter Ausstattung rund 40 EUR pro m² bis 70 EUR pro m² kalkulieren, das Verlegen der Heizungsanschlüsse richtet sich immer nach den Anschlusswegen und der Art der Heizung. Für einen einzelnen Heizkörper samt Anschluss durch den Fachmann müssen Sie meist mindestens 500 EUR rechnen.

Innenputz und Wandgestaltung können Sie entweder selbst übernehmen (dann müssen Sie mit rund 25 EUR pro m² bis 40 EUR pro m² an Materialkosten rechnen) oder vom Fachmann erledigen lassen. Bei gehobener Ausstattung entstehen dann Innenputzkosten und Kosten für die Wandgestaltung von insgesamt meist rund 90 EUR pro m² bis 100 EUR pro m².

Das sind natürlich nur Anhaltspunkte für die Kosten – im Einzelfall kann es bei einzelnen Arbeiten durchaus auch teurer oder kostengünstiger werden.

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