Energieausweis – welche Kosten muss man bezahlen?

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Immer wieder gibt es Unklarheit darüber, wer überhaupt einen Energieausweis benötigt – und was man dafür bezahlen muss. Der Kostencheck-Experte erklärt in unserem ausführlichen Interview, wer welchen Energieausweis benötigt und welche Kosten dafür anfallen können.

Frage: Was hat es mit dem Energieausweis überhaupt auf sich? Zu welchem Zweck dient er genau?

Kostencheck-Experte: Die deutsche Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt weit mehr Dinge als nur das Dämmen von Häusern. Auch in anderen Bereichen gibt es Vorschriften der EnEV, die beachtet werden müssen, weil sonst ein Bußgeld droht.

Grundsätzlich müssen alle Eigentümer eines Gebäudes (damit also auch Vermieter) sowie die Verkäufer eines Gebäudes einen Energieausweis haben. Bei Inseraten über

  • Vermietung
  • Verkauf oder
  • Verpachtung

von Wohngebäuden müssen zudem immer zwingend Angaben zum Energieverbrauch gemacht werden, ansonsten kann ein Bußgeld drohen. Auch beim Errichten eines Neubaus muss ein Energieausweis für das Gebäude erstellt werden – das macht allerdings der Architekt im Zuge der Planung des Gebäudes automatisch.

Wer ein Gebäude vermieten will, ohne einen Energieausweis zu haben, riskiert ein sehr schmerzhaftes Bußgeld.
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Der Energieausweis muss bei einer Hausbesichtigung zur Hand sein

Energieausweise sind für alle Gebäudearten (auch Büro- oder Betriebsgebäude) verpflichtend, auch wenn sich die Vorgaben für die Energieeffizienz zwischen Wohngebäuden und Gewerbeimmobilien unterscheiden. Ein Energieausweis muss jedem Interessenten bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden – egal um welche Art von Gebäude es sich handelt.

Bei größeren privaten Gebäuden (ab 500 m² Fläche) muss der Energieausweis auch öffentlich ausgehängt werden.

Gesetzlich werden zwei Arten von Energieausweisen unterschieden:

  • der Energiebedarfsausweis und
  • der Energieverbrauchsausweis

Ein Energieausweis für ein Wohngebäude muss dabei zwingend folgende Angaben enthalten:

  • Energieausweistyp
  • Ausstellungsdatum
  • Befeuerungsart
  • Baujahr
  • Energieeffizienzklasse des Gebäudes
  • Energieverbrauch oder Energiebedarf (je nach Art des Ausweises)

Es hängt immer vom jeweiligen Gebäude ab, welcher der beiden Ausweise tatsächlich benötigt wird. Auch die Kosten zwischen beiden Energieausweisen sind unterschiedlich. Die Bezeichnung „Energiepass“ ist übrigens veraltet und wird heute nicht mehr verwendet.

Frage: Was kostet ein Energieausweis?

Kostencheck-Experte: Das hängt davon ab, welche Art Energieausweis man benötigt.

Für den Energieverbrauchsausweis bei Wohngebäuden fallen in der Regel Kosten von rund 70 EUR bis 100 EUR an.

Ein Energiebedarfsausweis kostet dagegen deutlich mehr – für ein Wohngebäude müssen Sie in der Regel mit 400 EUR bis 500 EUR rechnen.

Bei Mehrfamilien- oder Mehrparteienhäusern mit mehreren Wohneinheiten kommen zu diesem Betrag dann meist noch rund 50 EUR pro Wohneinheit dazu.

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Allzu günstige Angebote im Internet sind oft nicht seriös

Zwar sind häufig auch günstigere Angebote im Internet zu finden – dabei handelt es sich allerdings nicht immer um seriöse Anbieter, die Energieausweise ausstellen dürfen. Bei allzu kostengünstigen Angeboten (etwa unter 50 EUR beim Energieverbrauchsausweis oder bei unter 300 EUR beim Energiebedarfsausweis) sollte man deshalb vorsichtig sein und vom Anbieter verlangen, dass er seine Berechtigung zum Ausstellen von Energieausweisen bescheinigt.

Wer sich einen Energieausweis als Vorlage aus dem Internet herunterlädt und selbst ausstellt, riskiert übrigens ein Bußgeld von 15.000 EUR für dieses strafbare Vorgehen. Dasselbe Bußgeld droht übrigens auch, wenn am Energieausweis wichtige (verpflichtende) Angaben fehlen.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir wollen unsere nicht mehr genutzte Doppelhaushälfte unseres Hauses Baujahr 1971 vermieten und benötigen deshalb einen neuen Energieausweis.

Posten Preis
Energiebedarfsausweis 400 EUR
für 2 Wohneinheiten 100 EUR
Gesamtkosten 500 EUR

Hierbei handelt es sich allerdings nur um beispielhafte Kosten, die für einen ganz bestimmten Gebäudetyp gelten. Die Kosten für andere Gebäudearten anfallen, können auch deutlich davon abweichen. Das gilt insbesondere für Gebäude mit jüngerem Baujahr.

Das zeigt bereits, dass für den Energieausweis beträchtliche Kosten anfallen können.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für den Energieausweis ab?

Kostencheck-Experte: Hier geht es ganz klar um drei Dinge:

  • den Gebäudetyp
  • das Baujahr und
  • den energetischen Zustand des Gebäudes

Diese drei Faktoren entscheiden, welcher Ausweis beantragt werden muss. Von Anbieter zu Anbieter kann es daneben noch kleinere Kostenabweichungen geben, da die Preise zwischen dem Gebäudebesitzer und dem Aussteller laut Gesetz frei verhandelbar sind. Damit kalkulieren die Aussteller nach ihrem eigenen Aufwand und kommen so oft zu unterschiedlichen Preisen, abhängig vom Aufwand.

Frage: Inwiefern bestimmt der Gebäudetyp, welchen Energieausweis man benötigt?

Kostencheck-Experte: Man muss in diesem Fall unterscheiden zwischen

  • Gewerbeimmobilien
  • Neubauten
  • Wohnimmobilien (Altbau) bis zu 5 Wohneinheiten
  • Wohnimmobilien (Altbau) mit 5 oder mehr Wohneinheiten

Besitzern von Gewerbeimmobilien ist es grundsätzlich freigestellt, welchen Energieausweis sie für ihr Gebäude beantragen.

Bei einem Neubau (nach 2008 gebaut) muss grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis beantragt werden. Hier wird es also teurer.

Besitzer von Altbauten (Baujahr vor 2008) dürfen fast immer einen Energieverbrauchsausweis beantragen – außer der energetische Zustand verbietet das.

Frage: Das Baujahr bezieht sich also auf die Frage, ob es sich um einen Neubau oder einen Altbau handelt?

Kostencheck-Experte: Genau. Alles was vor 2008 errichtet wurde, zählt als Altbau. Jedes Wohngebäude, das nach 2008 gebaut wurde zählt als Neubau und braucht damit ausnahmslos den teureren Energiebedarfsausweis.

Frage: Inwieweit spielt nun der energetische Zustand des Gebäudes eine Rolle?

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Ein Gebäude muss bestimmte Vorschriften bezüglich des Wärmeschutzes erfüllen

Kostencheck-Experte: Schon vor der EnEV gab es Gesetze, die bestimmte Wärmeschutzanforderungen an Gebäude stellten, um den Energieverbrauch zu begrenzen. Eines der ersten dieser Gesetze war die Wärmeschutzverordnung von 1977 (WSchV 77).

Hat ein Altbau weniger als 5 Wohnungen und erreicht er nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977, muss ebenfalls zwingend der teurere Energiebedarfsausweis beantragt werden.

Um herauszufinden, ob das gilt, muss man meist einen Energieberater konsultieren. Er hat die Möglichkeit, aus bestimmten Gebäudedaten (unter anderem Gebäudeart, Mauerwerksdicke, vorhandene Dämmungen und Art der Fenster) auszurechnen, ob die Vorgaben der WSchV 77 erfüllt sind.

Bei allen Gebäuden, bei denen der Bauantrag nach dem 31. 10. 1977 gestellt wurde, können Sie mit Sicherheit davon ausgehen, dass die WSchV 77 beim Bau eingehalten wurde.

Frage: Können wir das noch einmal kurz zusammenfassen – wer braucht nun welchen Energieausweis?

Kostencheck-Experte: Am besten sehen wir uns noch einmal insgesamt an, für welches Gebäude welcher Ausweis beantragt werden muss:

Energiebedarfsausweis Energieverbrauchsausweis
alle Wohngebäude mit Baujahr nach 2008 | alle Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen mit Baujahr vor 2008 und nicht eingehaltener WSchV 77 Gewerbeimmobilien | alle Wohngebäude vor 2008 mit mehr als 5 Wohnungen | alle Wohngebäude mit Baujahr vor 1977 mit weniger als 5 Wohnungen und eingehaltener WSchV 77 | alle Gebäude mit Bauantrag zwischen 31. 10. 1977 und 1. 1. 2008

Hier kann man nun einfach ablesen, wer welchen Energieausweis beantragen muss.

Frage: Wie ist das bei einem Wohngebäude mit Eigentumswohnungen – welcher Energieausweis wird dort beantragt und wer bezahlt dafür?

Kostencheck-Experte: Bei Eigentumswohnungen gibt es eine Sonderregelung: in diesem Fall gilt der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude und ist bei der Hausverwaltung hinterlegt. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises (je nach Zahl der Wohnungen und energetischem Zustand entweder Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis) trägt immer die Hauseigentümergemeinschaft, das heißt anteilig alle Parteien im Haus.

Frage: Welche Angaben machen jeweils der Energieverbrauchsausweis und der Energiebedarfsausweis – wo liegt der Unterschied?

Kostencheck-Experte: Der Unterschied liegt allein darin, dass im einen Fall der Energieverbrauch und im anderen Fall der Energiebedarf angegeben wird.

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Der Energieverbrauch wird einfach mithilfe von Daten vergangener Jahre errechnet

Der Energieverbrauch des Gebäudes kann ganz einfach aus den Abrechnungen der letzten Jahre ermittelt werden. Sie werden zusätzlich noch „witterungsbereinigt“, das heißt unübliche Temperaturen (besonders warme oder kalte Winter) werden statistisch herausgerechnet, damit sie den Wert nicht verfälschen. Das ist relativ einfach zu bewerkstelligen – darum ist der Energieverbrauchsausweis auch kostengünstiger. Er ist allerdings nicht immer hundertprozentig aussagekräftig, da die Zahl der Personen im Haushalt und die Art, wie sie das Gebäude nutzen immer auch den Energieverbrauch beeinflusst.

Beim Energiebedarfsausweis wird dagegen der Energiebedarf aus den bautechnischen Merkmalen des Gebäudes ermittelt. Das ist deutlich aufwendiger, weil hierfür die Wärmedurchgangswerte der Wände, des Dachs und der Fenster ermittelt werden müssen – daraus wird dann der grundsätzliche Energiebedarf errechnet. Dieser Wert ist etwas aussagekräftiger und zuverlässiger, da er sich auf das Gebäude selbst und nicht auf die Nutzung bezieht.

Frage: Wer darf überhaupt Energieausweise ausstellen?

Kostencheck-Experte: Auch hier gibt es in der EnEV Unterschiede bei Alt- und Neubauten, sowie bei Wohn- und Gewerbegebäuden.

Die EnEV listet explizit auf, welche Personengruppen welche Ausweise erstellen dürfen. Das gilt allerdings nur für Altbauten. Bei Neubauten ist das Ländersache und von Bundesland zu Bundesland recht unterschiedlich.

In der Regel kann man bei Architekten, Bauingenieuren aber auch bei Handwerksmeistern von Baugewerken und Schornsteinfegern mit jeweils entsprechender Zusatzausbildung immer Energieausweise bei Wohngebäuden erstellen lassen.

Bei gewerblich genutzten Gebäuden ist das Ausstellen ausschließlich Hochschulabsolventen im Baubereich (z.B. Architekten) vorbehalten.

Frage: Gibt es „neue“ und „alte“ Energieausweise? Wie lange ist so ein Energieausweis gültig?

Kostencheck-Experte: Energieausweise sind grundsätzlich bis zu 10 Jahre nach Ausstellung gültig. Danach muss ein neuer Ausweis beantragt werden.

Aktuell gibt es zwei Versionen der Ausweise – die modernere von beiden enthält auch zusätzlich die Angabe der Energieeffizienzklasse, in die das Gebäude fällt. Das soll den Energieausweis transparenter für Verbraucher und Gebäude-Interessenten machen.

Frage: Kann man als Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen oder die Kosten für den Energieausweis steuerlich absetzen?

Kostencheck-Experte: Die Umlage der Kosten auf Mieter ist nicht vorgesehen – der Eigentümer (Vermieter) darf die Kosten aber im Zuge seiner Einkommenssteuererklärung bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Ausgaben geltend machen.

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