Garage zu einem Wohnraum umbauen: welche Kosten sind zu erwarten?

Oft einmal wird der Platz im Haus zu klein. Nicht selten entsteht dann der Gedanke, die ohnehin nur wenig genutzte Garage einfach zum Wohnraum umzubauen und damit mehr nutzbare Fläche zu erhalten. Mit welchen Kosten und Kostenpositionen dabei zu rechnen ist, besprechen wir mit dem Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Mit Kosten in welcher Höhe muss man rechnen?

Kostencheck-Experte: Das hängt natürlich zunächst einmal von der individuellen baulichen Situation und der Ausführung der Garage im Einzelnen ab (z. B. bereits gedämmte und geheizte Garage, direkt an das Haus angeschlossen und vom Haus aus bereits betretbar, etc.).

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Mit einigen Arbeiten werden Sie allerdings in allen Fällen rechnen müssen:

mit Planungs- und Genehmigungskosten im Vorfeld
mit dem Entfernen des Garagentors und dem Zumauern der Öffnung
mit dem Einbau zusätzlicher Fenster
mit der Dämmung der Garage nach EnEV-Vorgaben
mit dem Einbau eines Estrichs
mit der Realisierung eines kompletten Innenausbaus

Planungs- und Genehmigungskosten

Die geplante Nutzung einer ursprünglichen Garage als Wohnraum stellt eine sogenannte Nutzungsänderung dar. Als solche ist das Umbauvorhaben auf jeden Fall zu genehmigen.

Damit fallen sowohl die Kosten für eine Baugenehmigung an als auch Planungskosten für den Architekten. Einen Bauantrag stellen darf nur, wer „bauvorlageberechtigt“ ist, das ist im Allgemeinen nur der Architekt, in einigen Bundesländern bei einfachen Planungen gegebenenfalls auch Handwerksmeister in Bauhandwerksgewerken.

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Die Kosten für die Baugenehmigung und den Architekten richten sich nach dem Kostenaufwand für das gesamte Bauvorhaben (Nettobaukosten bzw. Bauwert). Rechnen Sie für die Baugenehmigung mit rund 0,5 % der Gesamtbaukosten, für die Planung des Architekten mit 10 % bis 20 % der Gesamtbaukosten, je nach Umfang der in Anspruch genommenen Leistungen. Genaueres über die Architektenkosten können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Entfernen des Garagentors, zumauern der Öffnung

Das Zumauern der Öffnung muss von einem Maurer fachgerecht ausgeführt werden. Rechnen Sie pro m² Mauerwerk mit Kosten im Bereich von rund 60 EUR pro m² bis 90 EUR pro m², dazu kommen gegebenenfalls noch die Kosten für den Verputz und weitere Nebenarbeiten.

Einbau weiterer Fenster

Das Baurecht sieht eine bestimmte Menge an Mindest-Lichtflächen vor. Je nach Bundesland muss die Summe der Fensteröffnungen mindestens 1/8 bis 1/10 der Raumgrundfläche betragen. Um zusätzliche Fensterflächen kommt man oft also nicht herum.

Idealerweise kann ein Fenstereinbau bereits beim Zumauern der ehemaligen Garageneinfahrt berücksichtigt werden. Das verursacht die geringsten Kosten. Für ein Fenster samt Einbau müssen Sie bei Standard-Größen bereits mindestens 500 EUR rechnen. Das kann allerdings auch je nach Ausführungswünschen deutlich teurer werden.

Der nachträgliche Einbau von Fenstern in bereits bestehende Wände verursacht dagegen um ein Vielfaches höhere Kosten.

Dämmung der Garage

Wenn die Garage bisher ungedämmt war, ist eine nachträgliche Dämmung nach Vorgaben der EnEV Pflicht. Für die Dämmung der Außenwände müssen Sie mindestens 120 EUR pro m² bis 200 EUR pro m² rechnen, die Dämmung eines klassischen Flachdachs kostet meist ebenso viel. Bei einem vorhandenen Steildach richten sich die Kosten nach dem individuell gegebenen Dachaufbau und den gegebenen Dämmanforderungen im Einzelfall, günstiger wird es allerdings auch hier kaum, dafür ist die Dachfläche aufgrund der Schrägen deutlich größer als die Grundfläche.

Estricheinbau und Innenausbau

Der Einbau eines Estrichs ist zwingend erforderlich, wie hoch die Kosten liegen hängt allerdings vom verwendeten Estrich ab.

Danach ist dann noch ein kompletter Innenausbau mit Wandgestaltung, Bodenfläche, dem Anschluss der Heizung und der elektrischen Leitungen und gegebenenfalls auch Sanitäranschlüssen erforderlich. Rechnen Sie dafür mit mindestens 350 EUR pro m², bei luxuriöser Ausstattung auch mit dem Doppelten.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben eine 6 x 8 m große Doppelgarage, die direkt an unser Haus angebaut und über eine bereits vorhandene Tür betretbar ist. Wir wollen sie zu einem Wohnraum umbauen, an der Stelle der ehemaligen Garagenöffnung werden zwei bodentiefe Fenster eingebaut. Unsere Garage ist 3,20 m hoch und hat ein Flachdach.

Posten	Preis
Planungs- und Gehemigungskosten	5.800 EUR
Entfernen der Garagentore, Zumauern der Öffnung mit Ytong, Einbau von 2 bodentiefen Fenstern	2.850 EUR
Fenster-Kosten	1.600 EUR
Dämmung Fassade (WDVS)	9.350 EUR
Dämmung Flachdach	4.600 EUR
Estrich-Einbau (Trockenestrich)	2.050 EUR
Innenausbau komplett durch Fachbetriebe	11.250 EUR
Gesamtkosten damit	37.750 EUR
Kosten pro m² damit	781,25 EUR pro m²

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich lediglich auf Arbeiten in einem konkreten Einzelfall und die Ausführung durch bestimmten Fachbetriebe. Durch Eigenleistungen können diese Kosten natürlich in einigen Bereichen noch deutlich gesenkt werden.

Frage: Wovon hängen die Kosten für den Umbau einer Garage in einen Wohnraum ab?

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen sind hier:

die Größe und die bauliche Situation der Garage (angebaut, freistehend, etc.)
die anfallenden Planungs- und Genehmigungskosten
die Kosten für das Zumauern des Garagentors
die Kosten für die nötigen Wärmeschutzmaßnahmen (Dämmung)
die Kosten für den Estricheinbau
die Kosten für den Einbau zusätzlicher Fenster oder Lichtflächen
die Kosten für den Innenausbau
das Ausmaß der Eigenleistung das beim Umbau erbracht wird
die Preisgestaltung der ausführenden Handwerksbetriebe