Haus mit Einliegerwohnung bauen: Welche Kosten sind zu erwarten?

Beim Hausbau eine zusätzliche, abgetrennte Wohnung mit einzuplanen, kann durchaus sinnvoll sein. Sie kann für eines der Kinder dienen oder später für Mieteinnahmen sorgen. Mit welchen Kosten zu rechnen ist, wenn ein Haus mit Einliegerwohnung gebaut werden soll, besprechen wir mit dem Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Was kostet ein Haus mit Einliegerwohnung?

Kostencheck-Experte: Die Preise für den Bau eines Hauses können natürlich sehr unterschiedlich ausfallen – egal ob mit oder ohne Einliegerwohnung.

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In Deutschland liegen die Kosten beim Bau eines Einfamilienhauses meist in einem Bereich von rund 1.500 EUR pro m² bis 2.500 EUR pro m². Wird zusätzlich eine Einliegerwohnung in einer Größe von 70 m² eingeplant, müsste man demnach mit Mehrkosten von 105.000 EUR bis 175.000 EUR beim Hausbau ausgehen.

Zunächst einmal einige Kostenbeispiele.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Nachfolgend finden Sie einige Kostenbeispiele für Fertighäuser und einen Massivhausbau. In allen diesen Häusern ist eine Einliegerwohnung vorhanden.

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Hausart und Größe	Haus-Ausführung	ELW-Ausführung	Preis
Haus in H-Form, 142 m² Wfl. eingeschossig,	Holzständerbauweise, Doppelpultdach mit 20°Dachneigung	Einraumwohnung	122.000 EUR (als Ausbauhaus)
Haus zweigeschossig, 210 m² Wfl.	Walmdach, Massiv-Fertighaus	ELW ist die Wohnung im OG, 105 m² Wfl.	256.000 EUR
Einfamilienhaus, 160 m² Wfl., zweigeschossig	Eckfenster, bodentiefe Fenster Südseite, Erker, KFW 70, incl. Fertiggarage	50 m² Wfl. (zusätzlich)	335.000 EUR (schlüsselfertig)
Individuell geplantes Einfamilienhaus, 120 m² Wfl., zweigeschossig	Walmdach, Niedrigenergiehaus	50 m² Wfl, als Anbau	Baukosten komplett 371.500 EUR

Die hier gezeigten Kostenbeispiele beziehen sich jeweils auf bestimmte Häuser in einer individuellen Ausführung. Die Kosten für ein Haus können in der Praxis allerdings stark unterschiedlich sein.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich Häuser mit ELW?

Kostencheck-Experte: Ein Haus mit Einliegerwohnung muss auf den Quadratmeter gerechnet nicht teurer sein, als ein gewöhnliches Einfamilienhaus ohne Einliegerwohnung auch. Zu berücksichtigen ist dabei lediglich die größere Fläche durch die zusätzliche Einliegerwohnung, dadurch steigt der Gesamtpreis.

Bei Fertighäusern ist die Auswahl an Häusern mit Einliegerwohnung im Allgemeinen eher eingeschränkt. Wer ein Haus individuell nach eigenen Vorstellungen baut, hat diese Probleme zwar nicht – dafür muss allerdings im Allgemeinen mit höheren Kosten als beim Bau eines Fertighauses gerechnet werden. Allein die Planungskosten für den Architekten können bereits bis zu 15 % der Gesamtbaukosten ausmachen. Dazu kommen die unvermeidlichen Kostensteigerungen, wenn nicht alles genau so klappt, wie vorgesehen. Durch die Vorfertigung der Bauteile beim Fertighaus kann das dort weitgehend vermieden werden.

Frage: Wovon hängen die Kosten für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung ab?

Kostencheck-Experte: Hier sind die gleichen Dinge maßgeblich wie bei gewöhnlichen Einfamilienhäusern auch:

die Größe des Hauses (inklusive der Fläche der Einliegerwohnung)
die Bauweise des Hauses
die individuelle Ausstattung des Hauses (Innenausbau)
die Ausführung der Einliegerwohnung (Größe, Ausstattung, etc.)
die anfallenden Baunebenkosten
die Kosten für die Gestaltung der Außenanlage
die zusätzlichen Kosten für eine Garage oder einen Carport

Für höhere Ausstattungen muss man schnell auch deutlich höhere Kosten rechnen. Das wird besonders im Bereich des Innenausbaus deutlich. Eine höherwertige Ausstattung der Wohnräume kann die Kosten hier schnell einmal verdoppeln.

Frage: Lohnt sich eine vermietete Einliegerwohnung?Kostencheck-Experte: Hier muss man natürlich gut rechnen. Setzen wir einmal durchschnittliche Baukosten von 2.000 EUR pro m² an, verursacht der Bau einer 60 m² großen Einliegerwohnung Mehrkosten von 120.000 EUR.

Im günstigsten Fall wäre diese Wohnung dauernd und ohne Unterbrechung vermietet. Setzt man die durchschnittlichen Mietkosten in Deutschland als Berechnungsgrundlage an (7,50 EUR pro m²), dann könnten für die Wohnung 450 EUR Kaltmiete monatlich verlangt werden. Damit wären – bei durchgehender Vermietung zu diesem Preis – die reinen Mehrkosten für den Bau der Einliegerwohnung nach ungefähr 22 Jahren amortisiert.

Instandhaltung berücksichtigen!

Mehr Nutzfläche bedeutet allerdings auch mehr Instandhaltungsaufwand. Die Mehrkosten für die Heizung und den Wasserverbrauch kann man auf den Mieter abwälzen, die Instandhaltungskosten für das Gebäude trägt man als Vermieter aber selbst.

Um diese Kosten abzuschätzen lohnt sich die Berechnung der Instandhaltungsrücklage nach üblichen Vorgaben (Herstellungskosten des Gebäudes x 1,5/80). Wenden wir diese Berechnung rein auf die Herstellungskosten der zusätzlichen Einliegerwohnung an, erhalten wir hochgerechnet jährliche Instandhaltungskosten von 2.250 EUR. Diese Kosten müssen wir von der erhaltenen Miete abziehen.

Die reinen Mieteinnahmen betragen 5.400 EUR pro Jahr, rechnet man die kalkulierten Instandhaltungskosten ab, bleiben noch 3.150 EUR Einnahmen pro Jahr. Rechnet man nun die Amortisationsdauer erneut aus, hätten sich die Mehrkosten für die Einliegerwohnung selbst bei durchgehender Vermietung erst nach rund 57 Jahren wieder eingespielt.

Einkommenssteuer berücksichtigen!

Noch nicht berücksichtigt ist hier die Einkommenssteuer, die für die Mieteinnahmen entrichtet werden muss. Sie würde die Einnahmen noch weiter verringern. Damit verlängert sich die Amortisationsdauer der Einliegerwohnung noch weiter.

In der Praxis sollte man also im Vorfeld sehr genau nachrechnen, ob sich eine Einliegerwohnung rein zur Vermietung finanziell überhaupt rechnet. Gewöhnlich ist das nur dort der Fall, wo man einerseits auf eine sehr hohe Nachfrage und andererseits auf lokal sehr hohe übliche Mieten zählen kann.