Haus bauen – diese Kosten erwarten Sie

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Das eigene Haus ist wahrscheinlich für die meisten die teuerste Anschaffung, die sie in ihrem ganzen Leben tätigen. Aus diesem Grund sollte man die Kosten sorgfältig abwägen. Was ein Hausbau kosten kann, wovon diese Kosten abhängen und warum man auch Folgekosten berücksichtigen sollte, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Sehr häufig werden die Kosten für einen Hausbau im Vorfeld unterschätzt: woran liegt das?

Kostencheck-Experte: Viele sehen bei der eigenen Planung nur das Haus, nicht aber die Kosten, die daneben noch anfallen:

  • die Grundstückskosten und die Kosten für die Erschließung des Grundstücks
  • die Planungs- und Verwaltungskosten beim Bau
  • die Kosten für Baustrom und Wasser auf der Baustelle
  • die Kosten für die Gestaltung der Außenanlage oder
  • die hohen Kosten, die etwa für eine Regenwassernutzungsanlage anfallen können.

Alle diese Kostenpositionen können sich zu beträchtlichen Zusatzkosten summieren, die vielfach unterschätzt werden.

Auch bei den Hausbaukosten selbst wird oft viel zu optimistisch geschätzt – der Zeitaufwand für Handwerker ist oft – selbst bei vermeintlich kleinen Arbeiten – viel höher als erwartet. Bestimmte Ausstattungswünsche beim Innenausbau erzeugen oft unerwartet hohe Kosten, modernste Technik kann ebenfalls teuer sein.
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Ein Haus kostet oft mehr als geplant

Alle diese Dinge tragen dazu bei, dass ein Hausbau am Ende oft deutlich teurer wird, als ursprünglich geschätzt. Das kann gravierende Folgen haben: die höheren Finanzierungskosten bedeuten höhere monatliche Raten, die meist ebenfalls unterschätzten Betriebskosten kommen dann noch dazu – und schon wird es in der Haushaltskasse deutlich enger als geplant, und das für Jahrzehnte.

Den Kosten beim Hausbau sollte man daher sorgfältig Beachtung schenken und eine Kostenschätzung am besten erst vornehmen, wenn die Detailplanung des Architekten abgeschlossen ist. Dann hat man immer noch die Möglichkeit, einzelne Kosten zu verringern, sodass die realistischen Gesamtkosten etwas niedriger ausfallen und man das über eine Finanzierung auch noch stemmen kann. An diesem Punkt hat man allerdings auch schon beträchtlich Geld in die Hand genommen – das sollte man bedenken.

Frage: Was kostet ein Haus?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal naturgemäß nur schwer beantworten – das hängt schon allein stark von der Art des Hauses und der Größe ab.

Die durchschnittlichen Kosten für ein Einfamilienhaus in Deutschland liegen grob geschätzt in einem Bereich von etwa 1.400 EUR pro m² bis 2.200 EUR pro m² Wohnfläche – teurer geht natürlich immer.

Eine andere – noch gröbere Schätzmethode geht bei den Baukosten von ungefähr 500 EUR bis 800 EUR pro m³ umbautem Raum aus, je nach Bauweise des Hauses und Ausstattungsstandard kann das auch noch deutlich höher liegen.

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Die Preise für ein Haus variieren extrem

Beides sind natürlich nur sehr grobe Anhaltspunkte – für eine Planung oder eine Abschätzung der benötigten Finanzierungshöhe für das eigene Haus ist das keinesfalls ausreichend. Schon allein bestimmte Ausstattungsmerkmale können diesen Preis gleich um mehrere hundert Euro pro m² verteuern.

Überdies sind wir hier allein von den reinen Baukosten samt einem durchschnittlichen und üblichen Innenausbau ausgegangen – die schon eingangs erwähnten Nebenkosten wie etwa die Gestaltung der Außenanlage oder die Erschließung des Grundstücks muss man hier noch zusätzlich berücksichtigen.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir lassen auf einem kleinen Grundstück, das bereits uns gehört, ein 120 m² großes, eingeschossiges Einfamilienhaus errichten. Die Ausstattung ist von guter Qualität, aber auf durchschnittlichem Niveau. Gebaut wird nach aktuellem Standard der EnEV – unser Haus ist angemessen energiesparend, aber kein aufwendig gestaltetes Niedrigenergiehaus.

Posten Preis
Gesamtkosten Hausbau 174.000 EUR
Kosten für Planung und Genehmigungen 18.600 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich nur um Kosten für ein einzelnes Bauprojekt. Die Kosten können für andere Einfamilienhäuser auch deutlich abweichend ausfallen.

Hätten wir ein sehr energiesparendes Haus errichtet, wären die Kosten deutlich höher ausgefallen – allerdings hätte sich das möglicherweise auch langfristig lohnen können. Sinnvoll wäre in Anbetracht der relativ kleinen Fläche vielleicht auch ein gleich beim Bau durchgeführter Ausbau des Dachgeschosses gewesen – das hätte die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche verringert.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für den Hausbau im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommt vieles zum Tragen, was man berücksichtigen muss:

  • die Größe des Hauses
  • die Bauweise des Hauses
  • die Dachform und Dachausführung des Hauses
  • ob ein Keller oder ein ausgebauter Dachboden gewünscht werden
  • welche Planungsleistungen des Architekten in Anspruch genommen werden
  • welche Unternehmen mit dem Bau beauftragt werden
  • welcher Energiestandard erreicht werden soll
  • welcher Ausstattungsstandard erreicht werden soll
  • nicht zuletzt auch wo (in welchem Gebiet) gebaut werden soll

Dazu muss man natürlich auch immer die Kosten für das Grundstück, seine Erschließung und die Kosten für die Gestaltung des Außenbereichs noch mit einberechnen. Wenn eine frei stehende Garage oder ein Carport errichtet werden sollen, verursacht das natürlich ebenfalls noch einmal zusätzliche Kosten.

Frage: Sind größere Häuser vergleichsweise kostengünstiger?

Kostencheck-Experte: Das kann man per se nicht sagen – die Kosten beim Hausbau verteilen sich relativ gleichmäßig zwischen Rohbau- und Innenausbaukosten.

Ob nun 50 m² Fläche mehr oder weniger gebaut werden, bleibt dabei fast ohne Auswirkungen auf den Quadratmeterpreis des Baus. Darum sind die groben Richtwerte für die Baukosten auch als Quadratmeterkosten angegeben.

Andere Faktoren haben mehr Einfluss auf den Preis pro m² Wohnfläche als allein die Größe des Hauses – etwa ein Kellerbau oder ein Dachbodenausbau.

Frage: Welchen Einfluss hat die Bauweise des Hauses auf die Kosten?

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Ein Massivhaus ist fast immer teurer als ein Fertighaus

Kostencheck-Experte: Einen durchaus beträchtlichen – es macht schon einen Unterschied, ob man ein Fertighaus oder ein Haus in Massivbauweise errichtet und ob es ein Bungalow oder ein mehrgeschossiges Gebäude werden soll.

In der Regel sind Fertighäuser günstiger, wenn man sie mit einem völlig identischen Haus in Massivbauweise vergleichen würde. Solche Vergleichsmöglichkeiten hat man in der Praxis allerdings selten und bei gleicher Quadratmeteranzahl kann ein Fertighaus auch schon einmal deutlich teurer sein als ein Massivbau in gleicher Größe.

Die Unterschiede bei den Kosten für ein Haus in Holzrahmenbauweise und ein Ziegel-Massivhaus kann man ebenfalls nicht pauschal beziffern – so etwas lässt sich nur sachgerecht vergleichen, wenn man beide Haustypen identisch plant und dann die Kostenschätzungen vergleicht. Allerdings sollten in einen solchen Vergleich dann auch die langfristig zu investierenden Erhaltungskosten mit einfließen, die ebenfalls unterschiedlich sein können, sowie die Energiekosten, die das Gebäude in der jeweiligen Bauweise verursacht.

Bungalows sind in der Regel geringfügig kostengünstiger in der Erhaltung, der Bauaufwand kann aber in manchen Fällen auch etwas höher sein als bei einem mehrgeschossigen Haus. Wer schon beim Bau an später denkt, entscheidet sich oft für einen Bungalow, weil bei solchen Gebäuden ein altersgerechter Umbau (barrierefreier Zugang mit Rollator und Rollstuhl) meist nur sehr geringe Kosten verursacht – anders als bei vielen mehrgeschossigen Gebäuden, wo ein hoher Aufwand getrieben werden muss, damit man auch im Alter und bei vorhandenen Einschränkungen noch die höher liegenden Räume nutzen kann.

Frage: Welchen Einfluss hat die Dachform auf die Baukosten?

Kostencheck-Experte: Gerade Dächer können sehr unterschiedliche Kosten verursachen.

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Ein Satteldach ist die beste und häufigste Wahl der Dachform in Deutschland

Ein klassisches Satteldach in Standarddachneigung ist in der Regel die beste Wahl und am kostengünstigsten (rund 60 EUR pro m² Dachfläche). Es ist ausreichend stabil und bietet bei höherer Dachneigung (ab rund 35°) auch eine recht gute Möglichkeit, das Dachgeschoss ohne allzu große Raumverluste auszubauen.

Demgegenüber steht das Walmdach: es bietet zwar eine sehr hohe Stabilität (darum ist es gerade in Süddeutschland und Österreich bei den hohen Schneemengen sehr beliebt) – demgegenüber aber auch die geringste mögliche Nutzfläche im Dachraum. Zudem ist es rund um die Hälfte teurer als ein vergleichbares Satteldach. Diese Mehrkosten lohnen sich häufig nicht, wenn nicht die witterungstechnischen Erfordernisse für ein Walmdach sprechen. Bei optimaler Ausrichtung des Hauses kann höchstens noch die bessere Solarenergie-Ausbeute für ein Walmdach sprechen (mehr Dachfläche = mehr Solarkollektoren möglich).

Pultdächer sind noch kostengünstiger als ein Satteldach (30 % weniger Dachfläche und daher auch entsprechend geringere Kosten) und bieten vergleichsweise den größten nutzbaren Raum unter dem Dach. Pultdächer müssen allerdings etwas aufwendiger gedämmt werden als ein Satteldach, was einen kleinen Teil des Kostenvorteils wiederum zunichtemacht. Zudem kann sich auch bei fachgerechter Ausführung ein leicht höherer Erhaltungsaufwand ergeben, weil die Fuge zwischen Dach und Mauerwerk beim Pultdach immer etwas anfällig für das Eindringen von Feuchtigkeit ist und dementsprechend gewartet werden muss. Trotz allem bleibt das Pultdach aber eine insgesamt noch kostengünstigere Lösung als das klassische Satteldach.

Von Flachdächern sollte man – trotz verbesserter Abdichtmöglichkeiten – eher absehen. Sie verursachen im Lauf der Zeit recht hohe Wartungs- und Instandhaltungskosten, die schon bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus die Betriebskosten langfristig um 1.000 EUR pro Jahr oder sogar mehr verteuern können. In der Regel lohnt sich das nur, wenn man auf dem Flachdach eine Dachterrasse einrichten möchte, weil auf dem Grundstück zu wenig Platz dafür ist. In diesem Fall verursacht der Bau der Dachterrasse, vor allem wenn schon beim Bau die erforderlichen Tragfähigkeiten berücksichtigt werden, deutlich geringe Kosten als bei einem Steildach.

Frage: Lohnt sich ein Dachgeschossausbau gleich beim Bau?

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Damit der Dachboden als Wohnraum genutzt werden kann, muss er gut isoliert werden

Kostencheck-Experte: In der Regel schon. Das Dach muss zwar dann entsprechend gedämmt werden und es fallen Kosten für den Innenausbau an, aber in der Regel lohnt das.

Eine vor einigen Jahren in Österreich durchgeführte Studie hat ergeben, dass bei einem bereits in der Bauphase durchgeführten Dachgeschossausbau die Kosten pro m² Wohnfläche insgesamt um 15 % bis 20 % geringer liegen können als ohne Dachgeschossausbau. Diese Werte gelten für ein Satteldach mit etwas höherer Dachneigung.

Räume im Dachgeschoss einzurichten ist also in den meisten Fällen ein sehr kostengünstiger Weg, die benötigte Wohnfläche zusammenzubekommen.

Frage: Die ewige Frage: Keller ja oder nein?

Kostencheck-Experte: Wenn man das nun allein von den Kosten her sieht, lohnt sich ein Keller fast immer.

Für einen geringen Bruchteil der sonst üblichen Baukosten erhält man hier flexibel und gut nutzbare Fläche im Haus – etwa für Wirtschaftsräume, als Hobbyraum oder notfalls nach einem Ausbau sogar als Wohnräume.

Müsste man die Wirtschafts- und Technikräume anbauen, würden dabei die gleichen Kosten pro m² anfallen, wie für die Wohnfläche auch. Zudem wären das dann Räume, die zur geheizten Wohnfläche zählen.

Ein ungeheizter Keller kommt deutlich günstiger und selbst wenn man einen Innenausbau vornehmen würde, lägen die Innenausbaukosten dann lediglich im Bereich von rund 400 EUR pro m² bis 800 EUR pro m², je nach benötigter Ausstattung. Das ist in jedem Fall günstiger, als bei Bedarf anbauen zu müssen.

Frage: Welche Kosten verursacht der Architekt?

Kostencheck-Experte: An Planungskosten können Sie grob geschätzt rund 10 % der gesamten Kosten rechnen.

Allerdings kann man diese Kosten auch reduzieren, wenn man nicht den gesamten Umfang an Leistungen in Anspruch nimmt – etwa die Planung und Überwachung der Ausschreibungen durch den Architekten oder die Baunachbetreuung.