Doppelhaus bauen – Kosten und Vorteile

Als Doppelhaus gilt ein Gebäude baurechtlich nur, wenn es aus zwei identischen Hälften besteht, die mindestens eine gemeinsame Wand miteinander teilen. Alles andere wäre technisch gesehen lediglich ein Mehrfamilienhaus. Welche Kosten man für den Bau eines Doppelhauses rechnen muss und welche Vorteile ein Doppelhausbau bietet, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet ein Doppelhaus?

Kostencheck-Experte: Die Baukosten für Wohngebäude können sich insgesamt in einem weiten Bereich bewegen – das kann von rund 1.200 EUR pro m² bis zu 2.500 EUR pro m² Wohnfläche reichen. Dazu kommen dann immer auch noch die Kosten für das Grundstück, für seine Erschließung und die gesamten Baunebenkosten. Auch die Gestaltung des Außenbereichs (Zäune, Gartengestaltung, Zufahrt, etc.) sollte man bei den Kosten nicht vergessen.

Ein Doppelhaus zu bauen hat in einigen Bereichen allerdings Vorteile:

beim Kauf des Grundstücks
bei den Erschließungskosten des Grundstücks
bei den Bauvorbereitungskosten (Bauwasser und Baustrom)
bei den Kosten für die Planung und bestimmte vorgeschriebene Gutachten
bei der Außenwandgestaltung durch die geteilte Wand
bei den Kosten von einzelnen Bauteilen (z. B. Dach, Fassade, etc.)
bei den Anschaffungskosten für die Heizungsanlage
bei den Wartungs- und Instandhaltungskosten
beim Wiederverkaufswert (wenn das Doppelhaus als Ganzes veräußert wird)

Vorteile beim Grundstück

Die Vorteile beim Grundstückskauf liegen vor allem darin, dass ein kleinerer Flächenbedarf besteht. Da beim Doppelhaus die beiden Haushälften direkt aneinandergrenzen und keinerlei Grenzabstände eingehalten werden müssen, reicht auch eine kleinere Grundstücksfläche aus, als für den Bau von zwei getrennten Einfamilienhäusern nötig wäre.

In der Praxis ist es dabei allerdings häufig so, dass das Grundstück zunächst baurechtlich geteilt wird und jeder der beiden Doppelhauseigentümer danach seine Hälfte kauft und als Besitzer im Grundbuch eingetragen wird. Das ist vor allem für die Zukunft eine gute Lösung, da ansonsten jeder der beiden Eigentümer für jede Gestaltung auf seiner Grundstückshälfte die Zustimmung des jeweils anderen benötigen würde. Dabei wäre viel Potenzial für Streitigkeiten gegeben. Die Kosten für die Teilung des Grundstücks und die separate Eintragung ins Grundbuch machen dann den Kostenvorteil bei den Grundstücksnebenkosten wieder zunichte, der bei einer gemeinsamen Anschaffung des Grundstücks (ein Grundstück, zwei Eigentümer) gegeben wäre.

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Der Kostenvorteil bei den Erschließungskosten für das Grundstück und ebenso bei den Bauvorbereitungsarbeiten ist leicht erklärt: die Kosten reduzieren sich dabei für jeden der beiden Eigentümer auf die Hälfte, da sie nur einmal bezahlt werden müssen. Damit fallen die Anschlusskosten und die Erstellungskosten für einen zweiten Bauwasser- und Baustromanschluss weg. Beim Strom- und Wasserverbrauch relativieren sich die Kosten wegen der insgesamt größeren Fläche, die gebaut wird.

Vorteile bei der Planung

Der Kostenvorteil bei den Planungskosten ist ebenso erheblich: zwar richten sich die Kosten für den Architekten immer auch nach dem Bauwert (Baukosten) eines Hauses und liegen damit höher – sie liegen aber keinesfalls doppelt so hoch. Der Architekt hat zudem, wegen der beiden spiegelverkehrt aber ansonsten gleich gestalteten Hälften – einen geringen Zusatzaufwand bei der Planung. Auch fällige Gutachten, wie etwa das Bodengutachten, können bei einem gemeinsam genutzten Grundstück geteilt werden.

Vorteile bei den Baukosten

Die Vorteile durch die geteilte Außenwand sind kostentechnisch vielfältig: Zunächst wird statt der Außenwand nur eine Innenwand errichtet – damit müssen beide Hauseigentümer genau genommen nur jeweils 3 Außenwände bezahlen und teilen sich dazu noch die Kosten für die (deutlich kostengünstigere) Innenwand.

Auch die Vorteile bei den Kosten anderer Bauteile sind nicht zu unterschätzen: So kann etwa ein gemeinsam genutztes, größeres Dach deutlich günstiger sein als bei zwei Einfamilienhäusern zwei Dächer zu errichten. Ganz praktisch gesehen fallen allein schon zwei Giebelflächen weg, die gestaltet werden müssen, was Material und Arbeit erspart. Zudem kann ein einzelnes, größeres Dach mit weniger Aufwand direkt errichtet werden als zwei separate Dachstühle und komplett eingedeckte Dächer. Auch wenn es um Fassadenverkleidungen oder Ähnliches geht, ist der Kostenunterschied bedeutsam. Hier kommt dann zusätzlich auch wiederum die bei jedem Haus fehlende Außenwand zum Tragen, die nicht mit verkleidet oder gestaltet werden muss.

Eine gemeinsam genutzte Heizungsanlage anzuschaffen kommt ebenfalls deutlich kostengünstiger, als zwei getrennte Heizungen einzubauen. Der Kostenvorteil ist dabei signifikant. Die benötigte höhere Leistung der Heizungsanlage macht sich dabei nur mit Mehrkosten von rund 20 % bemerkbar, oft sogar noch weniger.

Vorteile bei Instandhaltung, Wartung und Wiederverkaufswert

Bei der Wartung und Instandhaltung kommen einerseits die gemeinsam genutzten Bauteile zum Tragen als auch die geteilte Innenwand, die bei jedem der beiden Häuser jeweils eine Außenwand ersetzt. Der Kostenvorteil ist hier analog zu den Anschaffungskosten ungefähr gleich hoch.

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Beim Wiederverkaufswert des Hauses gibt es jeweils einen Vor- und einen Nachteil: Verkauft nur ein Eigentümer seine Hälfte separat, wird sich wahrscheinlich nur ein im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus geringerer Verkaufspreis erzielen lassen. Wird umgekehrt das gesamte Doppelhaus verkauft, lässt sich oft ein etwas höherer Preis erzielen, weil der neue Eigentümer die zweite Haushälfte gewinnbringend vermieten kann.

Preisbeispiele aus der Praxis

Nachfolgend einige Preisbeispiele für unterschiedliche Doppelhäuser

Größe	Bauweise	Dachform und besondere Merkmale	Preis
135 m²	Massiv-Fertighaus	Satteldach, nebeneinander liegende Hälften	ab 125.000 EUR
145 m²	Massiv-Fertighaus	Krüppelwalmdach, Effizienzhaus 55	ab 122.000 EUR
182 m²	Ausbauhaus	Satteldach, kleiner Glasbalkon	ab 137.000 EUR
191 m²	Fertighaus schlüsselfertig	Satteldach, Giebelbalkon, Holzverkleidung im Giebelbereich	ab 274.000 EUR
183 m²	Fertighaus in unterschiedlichen Ausbaustufen	Satteldach, großzügige Fensterflächen im OG	ab 327.000 EUR schlüsselfertig, ab 217.000 EUR Ausbauhaus

Hierbei handelt es sich natürlich nur um einzelne Preisbeispiele für ganz bestimmte Hausmodelle unterschiedlicher Anbieter. Die Preise können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Anhand der Preisbeispiele lässt sich schon erkennen, wie unterschiedlich die Kosten für Doppelhäuser – selbst bei vergleichbarer oder ähnlicher Größe – ausfallen können.

Die Kosten für ein Massivhaus (Ziegel und Ziegel) lassen sich in der Praxis pauschal kaum beziffern. Hier hängen die Kosten vor allem von der individuellen Planung und Ausstattung ab, das kann ganz unterschiedlich sein.

Frage: Wovon hängen die Kosten für ein Doppelhaus in der Praxis ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss man natürlich zunächst unterscheiden, ob man von einem Haus in Fertigbauweise (Fertighaus, Massiv-Fertighaus, Holzständerbauweise als Fertighaus, etc.) spricht oder tatsächlich von einem individuell nach eigenen Vorgaben geplanten Massivhaus in Ziegel-auf-Ziegel-Bauweise.

Bei Fertighäusern richten sich die Kosten nach

der Größe des Hauses bzw. der beiden Hälften
der individuellen Ausstattung
der Bauweise (Fertighaus, Massiv-Fertighaus, etc.)
der Preisgestaltung des Anbieters und
der erbrachten Eigenleistung beim Bau

Unterschiedliche Ausbaustufen haben dann natürlich auch unterschiedliche Preise – ein Bausatz-Haus, das nach Anleitung komplett selbst aufgebaut werden muss (meist ab ca. 50.000 EUR manchmal auch weniger) ist natürlich deutlich kostengünstiger als ein schlüsselfertig aufgebautes Haus.

Bei einem individuell geplanten Massivhaus spielen dagegen andere Faktoren eine Rolle:

die Wohnfläche des Hauses
der Grundriss des Hauses bzw. der beiden Haushälften (einfache Grundrisse oder komplexe Grundrissgestaltungen)
die Wandausführung (Art des verwendeten Wandbaumaterials, Wanddicke, Dämmung, etc.)
ob ein Keller gebaut wird und in welcher Ausführung
die Art des Dachs
die verwendeten Fenster (Fenstermaterial, Fenstergröße, Energiestandard, Rollläden, etc.)
die Ausstattungsmerkmale beim Innenausbau (Wandgestaltung, Fliesen, Bodenbeläge, etc.)
der erzielte energetische Standard (Effizienz-, Niedrigenergie- und Passsivhäuser sind um bis zu 20 % teurer bei den Baukosten)
die Art der Heizung und der Heizkörper (Fußbodenheizung, Wandheizkörper, etc.)

Damit ergeben sich gerade beim Massivhaus sehr große Unterschiede bei den Kosten, je nach individueller Ausstattung und Gestaltung.

Frage: Welche Kostenvorteile lassen sich beim Doppelhausbau konkret beziffern?

Kostencheck-Experte: Einige Dinge kann man nur in Bezug auf den konkreten Einzelfall sagen – bei anderen Dingen kann man die Kosteneinsparungen beim Doppelhaus gegenüber zwei freistehenden Einfamilienhäusern schon recht genau sagen.

Leicht beziffern lassen sich die Kostenvorteile bei

den Erschließungskosten, insbesondere bei der sogenannten Grundversorgung
bei der geteilten Wand
bei der geteilten Heizungsanlage

Frage: Wie sieht der Kostenvorteil bei den Erschließungskosten aus?

Kostencheck-Experte: Die Kosten für die Grundversorgung sind in vielen Fällen vergleichbar – damit kann man hier recht gut die Ersparnis beim Bau eines Doppelhauses ausrechnen.

Art des Anschlusses	ungefähre Kosten
Stromanschluss für das Haus	ca. 2.000 EUR – 3.000 EUR
Gasanschluss (sofern verfügbar)	ca. 2.000 EUR
Wasseranschluss	ca. 2.000 EUR – 5.000 EUR
Abwasseranschluss	unterschiedlich
Kommunikationsanschlüsse: Telefon, Internet, Fernsehen	ca. 1.000 EUR
Anschlüsse während der Bauphase: Baustrom und Bauwasser	je nach Aufwand auf der Baustelle, ca. 1.000 EUR
Gesamtkosten Erschließung damit ungefähr	8.000 EUR – 15.000 EUR

Die Ersparnis bei den Erschließungskosten beträgt genau die Hälfte dieser Kosten – also rund 4.000 EUR – 7.500 EUR.

Frage: Wie sieht es mit der geteilten Wand aus?

Kostencheck-Experte: Eine recht zutreffende Faustregel sagt aus, dass man bei der geteilten Wand rund ein Drittel der Kosten gegenüber zweier Außenwände spart. Wenn man die Kosten auf einzelne Wandlängen beim individuellen Bau herunterrechnet, kann man also recht genau abschätzen, wie hoch die Kostenersparnis durch die Entscheidung für ein Doppelhaus ist.

Frage: Wie viel erspart man sich bei der Heizungsanlage?

Kostencheck-Experte: Wie schon erwähnt liegen die Mehrkosten für eine von beiden Hausbesitzern nutzbare Heizungsanlage bei rund 10 % bis 20 % Mehrkosten.

Rechnet man das auf die typischen Kosten für eine übliche Heizungsanlage von rund 10.000 EUR bis 15.000 EUR hoch, ergibt sich damit eine Ersparnis von rund 9.000 EUR bis 13.500 EUR. Das ist bereits beträchtlich.

Bei modernen Biomasse-Heizungen, wo die Anschaffungskosten schon eher im Bereich von 20.000 EUR bis 25.000 EUR liegen, ist das Einsparpotenzial noch viel höher. Zudem kann sich so jeder Hausbesitzer eine sehr kostengünstig arbeitende Heizung (rund 3,5 Cent/kWh bis 5,5 Cent pro kWh Wärme) leicht leisten. Der Preis, den jeder zahlt, entspricht dann lediglich dem einer gewöhnlichen Heizungsanlage für ein Einfamilienhaus, also rund 10.000 EUR bis 12.000 EUR.

Summiert man alle Einsparungen, kommt man in vielen Fällen auf Gesamteinsparungen von bis zu 50.000 EUR.