Altbausanierung – mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Wenn ein Altbau eine Generalüberholung braucht, muss man immer sehr genau rechnen – ein altes Haus kann sich bei seiner Sanierung als wahre Kostenfalle entpuppen. Das muss aber nicht immer so sein. Welche Kosten Sie für eine Altbausanierung im Normalfall rechnen müssen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Lohnen sich Altbauten denn überhaupt?

Kostencheck-Experte: Das kommt immer darauf an, von welcher Seite man es betrachtet. Wer bereits einen Altbau besitzt und ihn liebevoll pflegt, kann ihn auch nach und nach immer wieder modernisieren. In diesem Fall verteilen sich die anfallenden Kosten auf recht lange Zeiträume.

Wer dagegen wegen des günstigen Preises ein altes Haus kauft und dann mit den Kosten einer umfassenden Altbausanierung konfrontiert wird, tut sich in den meisten Fällen keinen Gefallen. Hier können enorm hohe Kosten anfallen und sich zusätzlich auch noch ungeplante Kostenfallen auftun.

Frage: Was kostet eine Altbausanierung im Allgemeinen?

Kostencheck-Experte: Das kann man unmöglich pauschal sagen. Je nachdem, welche Bereiche zu sanieren sind, und womit man saniert können die Kosten enorm unterschiedlich liegen.

Bei denjenigen, die ein Haus gerade kaufen gibt es über den Daumen gepeilte Richtwerte, welche Sanierungskosten auf sie zu kommen werden: bei einem Nachkriegsbau ungefähr 40 % des Kaufpreises, bei einem Vorkriegsbau eher 50 % bis 60 % des Kaufpreises.

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Für alle, die ein solches Haus schon haben, verteilen sich die Kosten besser, da sie in einem längeren Zeitraum geleistet werden oder zum Teil schon geleistet worden sind.

Das sind natürlich nur ganz grobe und pauschale Anhaltspunkte, mit denen kaum jemand tatsächlich etwas anfangen kann. Man muss sich den Zustand des Hauses immer genau ansehen und kostenbewusst Verbesserungen in Angriff nehmen, wo es wirklich nötig ist.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir modernisieren einen Altbau aus den 60er Jahren und lassen dafür das Dach neu decken und dämmen, tauschen die 12 Fenster aus und dämmen die Fassade mit Isolier-Klinker. Die Heizungsanlage bleibt zunächst unberührt. Die Dachfläche unseres Hauses hat120 m². Die zu dämmenden Fassadenflächen sind 110 m² groß.

Posten	Preis
120 m² Dachfläche dämmen und neu decken	18.400 EUR
Obere Geschossdecke dämmen (70 m²)	2.800 EUR
12 Fenster austauschen	6.960 EUR
Fassade mit Isolier-Klinker dämmen	20.900 EUR
Gesamtkosten	49.060 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein Kostenbeispiel, das für ein bestimmtes Haus und bestimmte Renovierungsmaßnahmen gilt. Die Kosten können bei anderen Häusern auch deutlich unterschiedlich liegen.

Unser Kostenbeispiel zeigt allerdings bereits, dass sich Kosten für eine rein energetische Sanierung schon schnell auf sehr große Beträge addieren können.

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Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten einer Altbausanierung grundsätzlich ab?

Kostencheck-Experte: Was vor allem den Preis bestimmt ist, welche Einzelarbeiten notwendig sind. Das können sein:

die Neueindeckung des Dachs
die Dämmung eines Satteldachs
die Erneuerung und Abdichtung eines Flachdachs
der Austausch von Fensterglas oder von kompletten Fenstern und Terrassentüren
der Austausch der Haustür gegen eine moderne Sicherheitstür
die Renovierung und Erneuerung alter Kastenfenster
die Dämmung der obersten Geschoßdecke
die Dämmung der Kellerdecke
die Dämmung der Fassade
die Erneuerung des Außenputzes
die Erneuerung der Heizungsanlage
die Erneuerung der Elektroinstallationen
die Erneuerung der Wasserinstallation
die Modernisierung des Badezimmers
Putzarbeiten im Innenbereich
die Abdichtung des Kellers
der Ausbau von Keller oder Dachboden als Wohnraum
der Einbau von Dachfenstern
die Erneuerung der Terrasse

Alle diese Einzelarbeiten können möglicherweise anfallen. Nimmt man die Summe aller dieser Kosten zusammen, ist man schon beinahe beim Preis eines Neubaus.

Frage: Was kostet beispielsweise das Dämmen und das Neueindecken eines Satteldachs?

Kostencheck-Experte: Eine Dachdämmung auf den Sparren lohnt sich meist ohnehin nur dann, wenn man auch eine Neueindeckung plant. Je nach verwendeten Dachsteinen müssen Sie inklusive der Dämmung hier mindestens 150 EUR pro m² bis 170 EUR pro m² Dachfläche rechnen.

Im Zuge einer Neueindeckung muss in der Regel aufgrund der Vorgaben der EnEV ohnehin gedämmt werden. In diesem Fall erspart man sich also Kosten.

Frage: Was kostet eine Fassadendämmung?

Kostencheck-Experte: Das hängt immer davon ab, welche Art der Dämmung man verwendet. Ein WDVS (Wärmedämm-Verbundsystem) kostet mindestens 140 EUR pro m² bis 150 EUR pro m²

In unserem Kostenbeispiel haben wir uns für Isolier-Klinker entschieden – das sind Isolierklinker, die einfach auf die Fassade geklebt werden und eine wartungsfreie Klinkerfassade mit einer hochwertigen Dämmung verbinden. Die Kosten liegen hier kaum höher – in der Regel muss man rund 180 EUR pro m² bis 190 EUR pro m² Fassadenfläche rechnen.

Frage: Mit welchen Kosten muss man bei neuen Fenstern rechnen?

Kostencheck-Experte: Hier hängt es natürlich weitgehend davon ab, welche Art von Fenster man einbauen möchte.

Moderne Kunststofffenster mit Dreifach-Verglasung lassen sich samt Einbau schon für rund 550 EUR pro Fenster finden, für hochwertigen Holz-Alu-Fenster muss man in der Regel schon beinahe das Doppelte rechnen.

Rollladen zum Nachrüsten kosten pro Fenster rund 350 EUR bis 400 EUR aufwärts. Elektrisch betriebene Modelle bekommt man rund für den doppelten Preis oder noch teurer.

Frage: Lohnt sich lediglich ein Neuverglasen der Fenster?

Kostencheck-Experte: Theoretisch ist das zwar möglich, bei einer gleichzeitigen Fassadendämmung ist das aber nicht ratsam.

Die alten Fensterrahmen könnten Wärmebrücken bilden, was sich danach in Feuchtigkeitsproblemen und möglicherweise sogar Schimmel im Wohnraum äußern könnte. In einem solchen Fall macht es Sinn, die Fenster komplett zu tauschen – selbst wenn das aufwendiger ist.

Frage: Was würde eine neue Heizungsanlage kosten?

Kostencheck-Experte: Das hängt wiederum davon ab, welches Heizsystem man verwenden möchte. Die Preise liegen hier sehr unterschiedlich.

Brennwertheizungen mit Öl und Gas kosten zwischen 6.000 EUR und 10.000 EUR, verbrauchsgünstige Pellet- und Hackschnitzel-Heizanlagen mindestens das Doppelte oder sogar etwas mehr. Dafür kann man langfristig bei den Heizkosten enorm sparen und es gibt wertvolle Förderungen (etwa vom BAFA) für Biomasseheizungen.

Auch Wärmepumpen sind eine moderne und energiesparende Heizform. Bei diesen Heizungen liegt man aber meist nur geringfügig günstiger als bei Biomasseheizungen.

Frage: Was würde eine Erneuerung der kompletten elektrischen Anlage kosten?

Kostencheck-Experte: In diesem Fall könnten Sie von rund 70 EUR pro m² Wohnfläche ausgehen. Eine komplette Erneuerung ist aber nur bei sehr alten Häusern wirklich nötig. In den meisten Fällen ist die elektrische Anlage noch problemlos nutzbar.