Mehrfamilienhaus als Fertighaus: mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Nicht nur Einfamilienhäuser, auch Mehrfamilienhäuser kann man in Fertigbauweise kaufen. Welche Kosten man für ein Mehrfamilien-Fertighaus rechnen muss und wie sich diese Kosten im Vergleich zu anderen Bauweisen verhalten, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Welche Verwendungsmöglichkeiten für Mehrfamilien-Fertighäuser gibt es überhaupt?

Kostencheck-Experte: Neben dem klassischen Zweifamilienhaus, dass es schon sehr lange gibt, wird auch immer mehr auf ein sogenanntes Mehrgenerationen-Haus gesetzt. In einem solchen Haus befinden sich meist drei oder mehr Wohneinheiten, in denen die unterschiedlichen Generationen gemeinsam nebeneinander Platz finden. Das schafft ein sehr enges Zusammenleben zwischen unterschiedlichen Generationen, was aber von immer mehr Menschen so gewünscht wird.

Daneben kann man ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten natürlich auch als Anlageobjekt sehen und durch die laufenden Mieteinnahmen langfristig interessante Renditen erwirtschaften. Dafür müssen allerdings entsprechende Voraussetzungen gegeben sein.

Der große Vorteil von Mehrfamilienhäusern liegt darin, dass bei hohen Grundstückspreisen die vorhandene Grundstücksfläche optimal genutzt werden kann, um gleich zwei oder mehreren Familien Wohnraum zu verschaffen. Wenn nicht nebeneinander sondern ausschließlich in die Höhe gebaut wird, ist die Ausnutzung der vorhandenen Grundstücksfläche besonders optimal.

Im Hinblick auf die Kosten sind Mehrfamilienhäuser dann aber dennoch fast genauso teuer wie andere Wohnformen – der Kostenvorteil wirkt sich nur in einigen Fällen wirklich deutlich aus.

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Frage: Was kosten Mehrfamilienhäuser in Fertigbauweise?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal natürlich unmöglich sagen – das hängt immer vom jeweiligen Hausmodell und der Hausgröße ab.

Im Regelfall können Sie aber von Kosten zwischen 1.400 EUR pro m² und 2.500 EUR pro m² Nutzfläche ausgehen. In manchen Fällen kann es bei besonders hochwertig ausgestatteten Häusern oder besonderen Hausmodellen auch noch teurer werden.

Etwas günstiger kommt man, wenn man die Möglichkeit eines sogenannten Ausbauhauses nutzt. Dort kann man teilfertige Häuser recht günstig kaufen und die fehlenden Arbeiten in Eigenleistung erbringen. Dafür sind diese Hausformen deutlich kostengünstiger als schlüsselfertig errichtete Modelle.

Je nach Ausbaustand und Anbieter können die Preise für Ausbauhäuser allerdings recht unterschiedlich hoch liegen.

Einige Fertighausmodelle und ihre Preise finden Sie beispielhaft in der nachfolgenden Übersicht:

Hausmodell und Wohnfläche	Ausstattung	Preis	Preis pro m²
Cubushaus, Massivhaus 432 m² Wohnfläche auf 3 Etagen	anpassbarer Grundriss, Flachdach, schlüsselfertig	741.000 EUR	1.715 EUR pro m²
Satteldach-Haus, 380 m² Wohnfläche auf 2,5 Etagen	anpassbarer Grundriss, Satteldachhaus, Dachbalkon	730.000 EUR	1.921 EUR pro m²
Stadtvilla – Mehrfamilienhaus, 316 m² auf 2 Etagen	Walmdach, Grundriss anpassbar, 4 Eckbalkone, schlüsselfertig	562.000 EUR	1.778 EUR pro m²
Cubushaus, 188 m² auf 2 Etagen	Bauhaus-Stil, Flachdach, Grundriss anpassbar, schlüsselfertig	415.000 EUR	2.207 EUR pro m²
gleiches Haus wie oben	als Ausbauhaus	300.000 EUR	1.595 EUR pro m²

Bei diesen Preisen handelt es sich natürlich lediglich um beispielhafte Preise für bestimmte Fertighausmodellen von unterschiedlichen Herstellern. Andere Hausmodelle können – selbst bei ähnlicher Größe und Bauweise – auch deutlich abweichende Preise haben.

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Unsere Preisbeispiele zeigen aber bereits deutlich, dass man für Mehrfamilienhäuser in Fertigbauweise ganz ähnliche Quadratmeterpreise wie für Fertighäuser als Einfamilienhäuser rechnen muss.

Wer ein Mehrfamilien-Fertighaus als Kapitalanlage erwirbt, kann dabei mit durchaus überschaubaren Errichtungskosten rechnen. Wenn sich entsprechende Mieteinnahmen erzielen lassen, kann man durchaus auf lange Sicht mit einer akzeptablen Rendite für sein Investment rechnen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für ein Mehrfamilien-Fertighaus in der Regel ab?

Kostencheck-Experte: Bei den Preisen für Mehrfamilien-Fertighäuser kommen einige Faktoren zum Tragen – am wesentlichsten ist allerdings die Größe der nutzbaren Wohnfläche.

Daneben können noch eine Rolle spielen:

der Ausbaustand des Hauses
der Energiestandard des Hauses
die Bauweise des Hauses
das Design des Fertighauses
Unterkellerung und Garage(n)

Man muss Preise und Ausstattung immer einzeln vergleichen – jeder Hersteller von Fertighäusern kalkuliert anders und manchmal gibt es selbst bei ähnlicher Größe und Ausstattung deutliche Preisunterschiede.

Frage: Muss man denn nicht auch die Folgekosten auf lange Sicht in Betracht ziehen?

Kostencheck-Experte: Ja, auf jeden Fall. Gerade bei einzelnen Ausstattungen sind die Folgekosten höher als bei anderen.

Ein gutes Beispiel dafür sind Flachdächer: Ein Flachdach benötigt regelmäßige Inspektionen und in sehr kurzen Abständen neue Abdichtungen und Reparaturen.

Ein klassisches Satteldach ist – bei sachgerechter Ausführung – dagegen für viele Jahrzehnte praktisch wartungsfrei.

Auch solche Dinge sollte man bei der Auswahl eines Fertighauses immer in Betracht ziehen. Manchmal kann es sich daher auch lohnen, etwas mehr Geld zu investieren, und dafür geringere Folgekosten zu haben. Preisunterschiede sollte man also nie als absolut betrachten, sondern immer sorgfältig abwägen.

Frage: Welche Kosten kommen zu den Kosten für das Fertighaus in der Regel noch dazu?

Kostencheck-Experte: Mit dem Haus allein ist es natürlich nicht getan. Auf jeden Fall rechnen müssen Sie noch mit

die Grundstückskosten
Kosten für die Bodenplatte
gegebenenfalls Kosten für den Keller
Kosten für die Außenanlage
Kosten für notwendige Parkplätze auf dem Grundstück
eventuell Kosten für eine Garagenlösung oder ein Tiefgarage
eventuell Kosten für den Einbau eines Aufzugs

Frage: Welchen Preis muss man für ein Grundstück in der Regel rechnen?

Kostencheck-Experte: Die Preise für Baugrundstücke sind je nach Ort und Region recht unterschiedlich. Eine wichtige Rolle für den Preis eines Baugrundstücks spielt natürlich auch die Lage.

Daneben kann man aber auch ein deutliches Preisgefälle von Ost nach West beobachten.

In den neuen Bundesländern liegen die Kosten für Baugrundstücke meist zwischen 30 EUR pro m² und 120 EUR pro m², in den alten Bundesländern kann man von durchschnittlichen Preisen zwischen 150 EUR pro m² bis 300 EUR pro m² ausgehen – in Top-Lagen auch noch deutlich darüber.

Am teuersten sind Grundstücke in Deutschland nach den aktuellen Werten übrigens in Hamburg: dort müssen Sie teilweise bis zu 600 EUR pro m² für ein Baugrundstück bezahlen.

Frage: Welche Kosten muss man für eine Bodenplatte rechnen?

Kostencheck-Experte: In der Regel ist die Herstellung der Bodenplatte nicht im Hauspreis inbegriffen – sie muss also separat bezahlt werden.

Die Kosten für eine Bodenplatte liegen bei rund 120 EUR pro m² bis 150 m². Für diesen Preis bekommt man in der Regel auch ein hochwertiges Thermofundament.

Macht jedoch die Bodenbeschaffenheit am Grundstück Probleme, können die notwendigen Erdarbeiten deutlich aufwändiger und damit massiv teurer werden. In einem solchen Fall verteuern sich die Kosten für die Bodenplatte ebenfalls massiv. Das ist ebenso der Fall, wenn es Wassereinbrüche gibt.

Eine Bodenplatte ist aber in jedem Fall deutlich günstiger als ein Keller.

Frage: Was kostet ein Keller denn? Und: lohnt sich der überhaupt?

Kostencheck-Experte: Die Kosten für einen Keller können unterschiedlich sein – von rund 30.000 EUR bis zu 70.000 EUR ist hier alles möglich.

Bei der Grundfläche eines Mehrfamilien-Fertighauses werden Sie aber in der Regel von mindestens 30.000 EUR ausgehen müssen.

Die Frage, ob sich ein Keller lohnt, muss natürlich prinzipiell jeder für sich beantworten. Stauraum ist gerade in Mehrfamilienhäusern allerdings Mangelware und nicht bei jedem Haustyp bietet sich ein Dachboden-Ausbau an.

Keller sind viel praktischer als Stauraum für jede Wohnung im Haus, als Trockenraum und als Fahrrad-Abstellplatz. Auch die Heizungsanlage und die notwendigen Wirtschaftsräume finden in einem Keller recht gut Platz. Einen wirklichen Ersatz zum Unterbringen dieser Räumlichkeiten an anderer Stelle im Haus gibt es meist nicht.

Dazu muss man folgendes bedenken: Ein Quadratmeter Fläche im Haus kostet, wie wir aus unserem Kostenbeispiel wissen, etwa 2.000 EUR. Dazu geht dadurch nutzbare (und bei vermieteten Häusern auch Mietfläche) verloren.

Sieht man sich demgegenüber die Kosten für den Keller an, kostet der Quadratmeter im Kellerbereich lediglich 300 EUR bis 500 EUR und es geht keine wertvolle Fläche im Haus verloren, da der Keller ohnehin nicht bewohnbar oder vermietbar wäre. Von daher macht es natürlich deutlich mehr Sinn, notwendige Nebenräume und Wirtschaftsräume in einen Keller auszulagern.

Frage: Welche Kosten muss man für Parkflächen oder Tiefgaragen rechnen?

Kostencheck-Experte: Bei Parkflächen hängt es natürlich immer davon ab, wie man sie befestigt. Bei gepflasterten Flächen müssen Sie – je nach Art des verwendeten Pflasters – von 100 EUR pro m² bis 200 EUR pro m² ausgehen. Auch das Asphaltieren samt Unterbau wird ungefähr Kosten von 100 EUR pro m² verursachen.

Für den Bau einer Tiefgarage müssen Sie auf jeden Fall enorme Kosten veranschlagen. Unter Umständen fallen hier insgesamt Kosten von mehreren tausend Euro pro Stellplatz an. Je nach örtlichen Gegebenheiten und Ausführung können die Gesamtkosten aber unterschiedlich liegen.

Frage: Wann rentieren sich die Kosten bei Mehrfamilienhäusern, die als Kapitalanlage gekauft werden eigentlich?

Kostencheck-Experte: Hier muss man zunächst einmal die Nutzfläche auf eine tatsächlich vermietbare Fläche herunterrechnen. In der Regel nehmen die Allgemeinanlagen rund 20% der Nutzfläche ein – das kann aber je nach Gebäudeschnitt unterschiedlich sein.

Nun kommt es darauf an, welche Mietpreise am jeweiligen Standort erlöst werden können. Deutschlandweit liegt der Mietspiegel für 2018 bei durchschnittlich 7,50 EUR pro m² und Monat. Für die vermietbare Fläche kann man also durchschnittlich 90 EUR pro m² und Jahr einnehmen.

In guten Lagen liegt der Mietspiegel häufig zwischen 10 EUR pro m² und 12 EUR pro m², Top-Lagen in München bringen es im Ausnahmefall auf bis zu 17,50 EUR pro m².

Aus den jährlichen Mieteinnahmen (wenn durchgehend vermietet wird) und den Errichtungs- und Grundstückskosten für Haus und Nebenanlagen kann man sich dann errechnen, wann sich die Investition amortisiert hat und durch die Mieteinnahmen Gewinn abwirft.

Rechnet man alle Kosten zusammen, liegt man insgesamt bei Kosten von rund 3.000 EUR pro m² bis 4.000 EUR pro m². Bei einem durchschnittlichen Mietspiegel sind diese Kosten in meist rund 30 Jahren durch Mieteinnahmen abgedeckt.

Wichtig ist bei einer beabsichtigten Vermietung, dass jeder Aspekt des Hauses möglichst optimal die Vermietbarkeit unterstützt. Dahingehend sollte die Auswahl des Mehrfamilien-Fertighauses dann optimiert sein.