Baugutachter – mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

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Ob Baumängel, Schimmelschäden oder energetische Einsparpotenziale: Baugutachter sind für viele Bereiche der richtige Ansprechpartner. Welche Kosten man dabei für den Baugutachter rechnen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Welche Leistungen erbringt ein Baugutachter überhaupt?

Kostencheck-Experte: Baugutachter oder Bausachverständige setzen sich sowohl mit der technischen als auch mit der wirtschaftlichen Seite von Gebäuden auseinander. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein gerade in Bau befindliches Gebäude handelt oder einen Altbau.

In wirtschaftlicher Hinsicht werden vor allem Wertgutachten und Immobiliengutachten erstellt, die über den Wert des Hauses und eventuelle wertmindernde Faktoren Auskunft geben.

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Die Arbeit eines Baugutachters umfasst verschiedene Aufgaben
In technischer Hinsicht ist die Arbeit des Bausachverständigen nicht nur auf Baumängel und Bauschäden begrenzt: Ein Baugutachter kann auch energetische Berechnungen und Messungen durchführen und im Hinblick auf energiesparende Gestaltungen und Technologien beraten, damit später die Betriebskosten so niedrig wie möglich liegen. Auch Wärmebedarfs- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die die Grundlage für die möglichst optimale Planung der Gebäudetechnik sind, werden in der Regel häufig von Bauingenieuren durchgeführt.

Baugutachter können dabei auf einzelne Bereiche spezialisiert sein, sind aber im Allgemeinen in der Lage, in all diesen Bereichen zu beraten.

Sie haben in der Regel ein einschlägiges Studium absolviert und vor ihrer Gutachter-Tätigkeit viele Jahre Erfahrung gesammelt und sich im Hinblick auf neue Technik und moderne Bauweisen ständig weitergebildet. Wegen ihrer hohen Fachkompetenz sind ihre Urteile häufig enorm wertvoll, ihre Gutachten aber auch oft entsprechend teuer.

Frage: Was kosten Gutachten vom Baugutachter? Gilt hier eine ähnliche Honorarrichtlinie wie für Architekten?

Kostencheck-Experte: Die HOAI, die für Architekten und Ingenieure gilt, ist für Baugutachter seit 2009 nicht mehr bindend. Sie dürfen seitdem ihre Preise frei bestimmen. Viele von ihnen halten sich aber in groben Zügen bei der Preisgestaltung noch an die Richtlinien, die die HOAI vorgibt.

Für die Preise eines Gutachtens spielt grundsätzlich natürlich eine Rolle, um welche Art von Gutachten es sich handelt.

In der Regel können Sie bei einfachen, kurz gefassten Wertermittlungsgutachten für Immobilien von Pauschalkosten ab rund 250 EUR – 350 EUR ausgehen.

Umfassendere Gutachten, die dann rechtlich auch bindend sind, können je nach Gebäudewert auch 1.500 EUR oder mehr kosten.

Wenn es um die Dokumentation oder die Untersuchungen von Baumängeln geht, kommen dann oft Stundensätze für die Verrechnung zum Einsatz.

Je nach Art der Begutachtung kommen in den meisten Fällen rund 70 EUR bis 80 EUR pro Stunde zur Verrechnung.

Bei besonderen Tätigkeiten können solche Stundensätze auch deutlich höher liegen.

Dazu müssen Sie noch Anfahrtskosten und zusätzliche Kosten für das Erstellen eines Gutachtens in Schriftform rechnen, wenn das nötig sein sollte.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir beauftragen den Baugutachter mit der Erstellung eines kurzen Wertgutachtens über den Wert unseres Hauses, das wir verkaufen wollen. Dadurch versprechen wir uns bei Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern einen Vorteil.

Posten Preis
Ausführliches Wertgutachten, 15 Seiten, Pauschale 590 EUR
Beschaffung von notwendigen Dokumenten 65 EUR
Entfernungszuschlag 90 EUR
Gesamtkosten 745 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um die Kosten eines bestimmten Gutachters für ein einzelnes Gebäude. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich davon abweichen. Andere Gutachter können auch durchaus abweichende Kosten für eine Begutachtung in Rechnung stellen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für ein Gutachten im Allgemeinen ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss einiges berücksichtigt werden:

  • welche Art der Begutachtung in welchem Umfang zum Tragen kommt
  • die Ausführlichkeit des erstellten Gutachtens
  • der Wert des Gebäudes
  • die individuelle Preisgestaltung des jeweiligen Gutachters

Entsprechend dieser Faktoren sind die Preise für ein Gutachten recht unterschiedlich – ein Wertermittlungsgutachten für ein Haus kann 350 EUR oder auch 2.000 EUR kosten.

In der Regel kann man aber schon im Vorfeld die anfallenden Kosten recht genau erfragen und häufig auch die Preise zwischen verschiedenen Gutachtern vergleichen.

Frage: Welche Arten von Gutachten werden neben Wertermittlungsgutachten noch erstellt?

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Auch bei Renovierungsarbeiten kommen Baugutachter zum Einsatz
Kostencheck-Experte: Ein sehr wichtiger Bereich bei Baugutachten sind natürlich auch Bauschäden und Baumängel.

Ein Baumangel ist die grundlegende Ursache für einen späteren Bauschaden. Bauschäden kann oft auch der Laie recht leicht erkennen – den dahinter stehenden Baumangel oft aber nicht.

Hier kommt die Fachkenntnis des Baugutachters zum Tragen: Er kann alle Schadensursachen ermitteln und damit auch helfen, eine tatsächlich wirksame und dauerhafte Behebung des Bauschadens zu erreichen.

Auch nach einem Wasserschaden, Brand oder einem anderen schweren Schadensereignis kann eine Begutachtung durch den Baugutachter erfolgen.

Für den Bereich der Bausanierung werden ebenfalls recht häufig im Vorfeld Gutachten angefordert.

Neben diesen Mängel-Gutachten werden auch energetische Gutachten erstellt. Dazu gehört unter anderem die Untersuchung und Dokumentation des energetischen Zustands des Hauses, die Durchführung von entsprechenden Tests (z. B. Blower Door Test und Thermografie) und das Ausstellen von entsprechenden Bestätigungen über den Zustand des Gebäudes. Es werden wenn nötig auch Wärmebrücken und Schwächen in der Dämmung vom Gutachter gesucht und dokumentiert.

Einen weiteren Bereich für Gutachten stellen baubiologische Untersuchungen und Schadstoffbelastungen in Wohnräumen dar.

Schimmelbelastungen werden dabei auch von Baugutachtern untersucht und dokumentiert, zudem werden in einer ausführlichen Begutachtung auch die Ursachen für den Schimmelbefall ermittelt und Maßnahmen zur wirksamen Behebung des dahinter stehenden Mangels aufgezeigt.

Baugutachter können auch, falls verlangt, exakte Wohnflächenberechnungen durchführen. In manchen Fällen ist eine solche Berechnung gefordert.

Frage: Wie liegen die Kosten bei Wertgutachten ganz allgemein?

Kostencheck-Experte: Viele Gutachter erstellen kostengünstige Kurzgutachten in geringem Umfang für einen recht niedrigen Preis. In der Regel müssen Sie dafür bei einem durchschnittlich teuren Haus zwischen zwischen 250 EUR und 500 EUR rechnen.

Bei teureren Gebäuden liegen die Kosten dann meist auch höher – hier können auch für Kurzgutachten durchaus bis zu 600 EUR oder 700 EUR anfallen.

Kurzgutachten sind rechtlich nicht bindend und meist nur wenige Seiten lang. In den meisten Fällen reicht das, um zumindest einen fachlichen Rückhalt für Preisverhandlungen (sowohl als Käufer als auch als Verkäufer) zu haben.

Für ausführlichere, auch rechtlich verbindliche Gutachten, die dann meist einen Umfang von 15 Seiten oder mehr haben, müssen Sie bei den meisten Gutachtern bereits 1.000 EUR bis 1.500 EUR rechnen.

Im Zuge der Begutachtung werden häufig auch unterschiedliche Dokumente geprüft, um etwa problematische nachbarschaftsrechtliche Situationen oder bestehende Wohn- oder Wegerechte zu berücksichtigen, die den Wert einer Immobilie deutlich mindern können.

Die Anforderung einzelner Dokumente ist kostenpflichtig – die Kosten für die Beschaffung der notwendigen Unterlagen stellt der Gutachter dann meist noch zusätzlich in Rechnung.

Frage: Was kosten Gutachten im energetischen Bereich?

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Für das Ausstellen eines Energieausweises ist mit Kosten von bis zu 500€ zu rechnen
Kostencheck-Experte: In diesem Bereich hängt es immer davon ab, was in welchem Umfang begutachtet wird, und welche Art der Dokumentation erforderlich ist.

Wenn es nur um die Ausstellung eines Energieausweises geht (dazu sind allerdings nicht immer alle Baugutachter in jedem Bundesland berechtigt), liegen die Kosten meist zwischen 150 EUR und 500 EUR – je nachdem welcher Energieausweis gefordert ist.

Umfassendere Gutachten, die oft für die Erlangung bestimmter Förderungen zwingend vorgeschrieben sind, sind dann allerdings wesentlich teurer. Die Kosten hängen dabei immer vom Umfang des geforderten Gutachtens ab.

Untersuchungen wie die Thermografie (Dokumentation der Energieverluste am Gebäude) müssen immer extra bezahlt werden. Die Kosten liegen bei einer einfachen Analyse im Bereich von 100 EUR bis 200 EUR, bei umfassenden Untersuchungen, bei denen auch konkrete Maßnahmenempfehlungen enthalten sind, liegen die Kosten dann aber meist schon bei 300 EUR bis 500 EUR. Blower Door Tests kosten meist zwischen 300 EUR und 400 EUR, EnEV-Nachweise für ein Gebäude kosten in der Regel zwischen 450 EUR und 600 EUR für die meisten Einfamilienhäuser.

Weitere übliche Kosten bei energetischen Untersuchungen und Gutachten finden Sie in der nachstehenden Tabelle.

Tätigkeit Kosten ca.
Energieberatung nach BAFA-Richtlinien oder KfW-Richtlinien, Häuser bis 150 m² ca. 700 EUR – 900 EUR
für größere Gebäude ab 150 m² meist ca. 1.100 EUR bis 1.300 EUR
Schriftliche Sachverständigenerklärung zur Beratung ca. 150 EUR zusätzliche Kosten
bedarfsorientierter Energieausweis ca. 250 EUR – 300 EUR
Termingebühr für die Erstellung von Energieausweisen ca. 400 EUR
Aufspüren von Wärmebrücken ca. 150 EUR für die erste Wärmebrücke, 100 EUR für jede weitere
Leckage-Ortung ca. 100 EUR pro Stunde

Hierbei handelt es sich natürlich nur um grobe Richtwerte – in einzelnen Fällen können die verlangten Kosten auch deutlich abweichen.

Die Kosten für energetische Begutachtungen kann man durch entsprechende staatliche Förderungen insbesondere, wenn es um eine energetische Sanierung oder eine Baubegleitung geht – etwas abmildern. In der Regel übernehmen die Förderstellen bis zu 50 % oder sogar 60 % der Gutachterkosten.

Frage: Was kosten Schadstoff-Begutachtungen – und was genau wird dabei begutachtet?

Kostencheck-Experte: In diesem Bereich wird nach vielen unterschiedlichen Schadstoffen im Haushalt gesucht:

  • Chemische Schadstoffe und Asbest (wie etwa PAK, Formaldehyd aber auch VOCs und reizende Gase
  • mikrobielle Belastungen in Räumen
  • Schimmel und Schimmeltoxine
  • radioaktive Belastungen

In den meisten Fällen werden für die Untersuchung Proben der Raumluft entnommen und ausgewertet.

In der Praxis wird die Tätigkeit meist mit Stundenlöhnen im Bereich von 70 EUR bis 100 EUR pro Stunde verrechnet, die Kosten für notwendige Laboruntersuchungen müssen in manchen Fällen noch extra getragen werden. Spezielle Untersuchungen können dabei leicht mehrere hundert Euro teuer sein.

Komplettanalysen der Raumluft werden oft auch zum Pauschalpreis von rund 1.000 EUR angeboten.

Im Bereich der Schimmelbegutachtung kommen häufig reduzierte Kostensätze zur Anwendung: Die Begutachtung einer einzelnen Befallstelle wird meist mit 250 EUR – 350 EUR verrechnet, jede weitere Befallstelle kostet dann häufig ca. 50 EUR zusätzlich.

Für eine umfassende Beratung und konkrete Maßnahmenempfehlungen kommen dann meist noch zusätzliche Kosten hinzu.

Schriftliche Gutachten und eine umfassende Dokumentation des Schimmelschadens kostet je nach Umfang dann oft 250 EUR oder mehr.

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