Keller tieferlegen: mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

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Bei manchen Altbauten ist der Keller oft nicht richtig nutzbar, weil die Raumhöhe zu gering ist. Was ein Tieferlegen eines solchen Kellers kosten kann, und woraus sich diese Kosten zusammensetzen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte.

Frage: Ist das Tieferlegen eines Kellers überhaupt möglich – und ist es sinnvoll?

Kostencheck-Experte: Viele Altbaukeller haben nur eine geringe Höhe – damit sind sie nur eingeschränkt oder überhaupt nicht als Wohnraum nutzbar. Die verschiedenen Landesbauordnungen sehen jeweils unterschiedliche Mindestraumhöhen vor, um aus Räumen einen Wohnrazm machen zu dürfen – in den meisten Fällen sind das 2,30 m, das ist aber von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Da in vielen Städten Wohnraum aber oft knapp ist, besteht oft der Wunsch, die eigenen Wohnräume zu erweitern oder der Wunsch nach einer Einliegerwohnung im eigenen Haus. Das ist in solchen Fällen nur dann machbar, wenn die Raumhöhe entsprechend vergrößert wird – eben durch Tieferlegen des Kellers.

Technisch ist das nicht in jedem Fall möglich – der Zustand des Hauses und der Fundamente, aber auch die örtlichen Gegebenheiten insgesamt machen ein Tieferlegen manchmal äußerst schwierig bis unmöglich.

Frage: Was kostet das Tieferlegen eines Kellers im Allgemeinen?

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Das Tieferlegen lohnt sich, wenn der Keller als Wohnraum genutzt werden soll


Kostencheck-Experte: Das kann man unmöglich pauschal sagen. Die Kosten sind völlig abhängig von den Gegebenheiten vor Ort und davon, was im Zuge der Tieferlegung überhaupt gemacht werden muss.

Wenn die Fundamente tief genug reichen und das Haus damit tiefer gelegt werden kann müssen Sie aber dennoch Kosten im Bereich eines Keller-Neubaus rechnen – im Allgemeinen können Sie von mindestens 30.000 EUR bis 40.000 EUR in den meisten Fällen ausgehen.

Welche Kosten genau anfallen, lässt sich pauschal nicht sagen, da für jedes Haus unterschiedliche Arbeiten in unterschiedlichem Umfang anfallen können.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Bei einem Haus Baujahr 1920 soll der Keller tiefergelegt werden, damit eine ausreichende Raumhöhe in den Kellergeschoßen erreicht wird. Der Bauherr lässt das Mauerwerk aufsägen und die Mauern tieferlegen sowie den Kellerboden absenken. Gleichzeitig werden von außen die notwendigen Abdichtarbeiten durchgeführt. Einige Rohrleitungen müssen ebenfalls tiefergelegt werden.

Posten Preis
Absenken der Wände 16.500 EUR
Absenken des Kellerbodens 11.000 EUR
Abdichten der Wände (parallel ausgeführt) 7.500 EUR
Verlegen der Rohrleitungen 6.000 EUR
Gesamtkosten 41.000 EUR

Beachten Sie, dass es sich hier lediglich um ein Kostenbeispiel handelt, das allein für einen bestimmten Einzelfall gilt. Die Kosten können für ein anderes Gebäude in einer anderen Situation völlig unterschiedlich liegen.

Unser Kostenbeispiel verdeutlicht aber bereits, wie hoch die Kosten hier ausfallen können. Die Planungs- und Genehmigungskosten für das Vorhaben wurden dabei hier nicht berücksichtigt.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten im Wesentlichen ab, wenn es um eine Kellertieferlegung geht?

Kostencheck-Experte: Hier müssen viele Faktoren berücksichtigt werden:

  • die statischen Gegebenheiten beim Haus
  • der Zustand der Außenwände
  • die vorhandene Fundamenttiefe
  • die Bodenbeschaffenheit unterhalb der Fundamente
  • der Zustand des Kellerbodens
  • die Zugänglichkeit des Gebäudes
  • die zu erzielende Absenkung (je größer desto teurer in der Regel)
  • das Vorhandensein von Rohrleitungen,die ebenfaiis tiefergelegt werden müssen

Alle diese Faktoren muss man in Betracht ziehen, wenn es um das Abschätzen der Gesamtkosten geht.

Frage: Was kann diese Kosten unter Umständen noch verteuern?

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Feuchtigkeit im Keller kompliziert das Tieferlegen

Kostencheck-Experte: Schlechte Bodenverhältnisse und hohe Grundwasserspiegel machen das Vorhaben enorm viel komplizierter – und damit auch teurer.

Zusätzlich kann sich auch eine schlechte Zugänglichkeit des Gebäudes deutlich verteuernd auf die Kosten auswirken. Hier kann dann nicht mit schweren Maschinen gearbeitet werden, sondern vieles muss aufwändig von Hand gemacht werden. Auch das kann die Kosten enorm verteuern.

Frage: Welche zusätzlichen Kosten können noch anfallen?

Kostencheck-Experte: Zunächst einmal die Planungs- und Genehmigungskosten, die wir auch in unserem Kostenbeispiel noch nicht berücksichtigt haben.

Wie hoch diese Kosten ausfallen können richtet sich ebenfalls nach der Situation vor Ort. Rechnen Sie hier aber in jedem Fall mit mehreren tausend Euro. Die statischen Berechnungen in einem solchen Fall können enorm aufwändig sein.

Soll aus dem Keller ein Wohnraum werden, fallen noch weitere Kosten an: so müssen beispielsweise nach der geltenden Landesbauordnung ausreichend Lichtflächen (meist 12,5 % der Raumfläche) geschaffen werden. Dazu müssen die vorhandenen Kellerfenster meist durch größere ersetzt werden, was einen enormen Kostenaufwand bedeuten kann. Eine ausreichende Dämmung nach den gesetzlichen Vorgaben (EnEV)
muss dann ebenfalls noch erfolgen, um die geforderten Wärmedurchgangswerte zu erreichen.

Dazu kommt noch die Erweiterung der Heizung, um die Kellerräume anzuschließen, das Verlängern von Wasserleitungen und Stromleitungen in den Keller und gegebenenfalls auch der Einbau einer ausreichend dimensionierten Hebeanlage, um das Transportieren des Abwassers aus dem Sanitärbereich des Kellers in die Abwasserleitungen überhaupt möglich zu machen.

Alle diese Arbeiten müssen dann im Nachgang noch erledigt werden. Da das gesamte Vorhaben ungefähr genauso aufwändig ist wie der Neubau eines Hauses, können Sie hier durchaus mit ähnlichen Kosten rechnen: etwa 1.300 EUR pro m² bis 1.800 EUR pro m² Wohnfläche Gesamtkosten bis zur Fertigstellung des Kellers als Wohnraum.

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