Mehrfamilienhaus bauen: mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Wer an die Zukunft denkt, baut oft ein Mehrfamilienhaus – auch als Kapitalanlage. Mit welchen Kosten man für den Bau rechnen muss und welche Kostengrenzen für die Rentabilität es gibt, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?

Kostencheck-Experte: Natürlich. Wenn mehrere Wohnungen vorhanden sind, die vermietet werden können, führt das langfristig zu einer recht interessanten Rendite – je nachdem wo und wie groß man baut. Damit entstehen langfristige Einnahmen, die je nach Lage und Umgebung auch relativ sicher und dauerhaft sind.

Gegenüber anderen Kapitalanlageformen wird der Häuserbau heute oft vernachlässigt, tatsächlich sieht es aber beim Mietshausbau gar nicht so schlecht aus. Gerade dann wenn Zinsen niedrig sind und es ohnehin nicht viele ertragreiche und gleichzeitig sichere Kapitalanlagen auf dem Markt gibt. Man muss aber natürlich auch beim Mietshaus genau rechnen und sorgfältig planen. Kosten und Einnahmen sollten sich hier unbedingt die Waage halten.

Frage: Was kostet ein Mehrfamilienhaus im Allgemeinen?

Kostencheck-Experte: Das kann man natürlich nicht pauschal sagen – das hängt von vielen Faktoren, und natürlich auch von der Größe des Hauses und der Bauweise ab.

Im Allgemeinen geht man bei den Kosten für ein Haus aber generell von einer Größenordnung zwischen 1.200 EUR pro m² und 2.000 EUR pro m² aus. Der Preis ist auch immer ein wenig davon abhängig, wo genau man baut.

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In den meisten Fällen wird man allerdings von einem Mindestpreis von 1.500 EUR pro m² ausgehen müssen, darunter ist es nur in wenigen Fällen möglich, zu bauen.

In einigen Fällen können 2.000 EUR pro m² auch deutlich überschritten werden – im Hinblick auf spätere Renditeerwartungen sollte man so etwas aber eher vermeiden.

Das sind natürlich nur grobe Richtwerte – zumindest bieten sie aber ein Größenordnung um sich ungefähr daran zu orientieren. Daneben müssen beim Bau aber auch bereits immer die Folgekosten bedacht werden.

Alternativ kann man auch mit der sogenannten Kubatur als Größenordnung rechnen. Im Allgemeinen wird hier über den Daumen mit 400 EUR je Kubikmeter umbautem Raum gerechnet. Die Kubatur ist die Daumenpeil-Richtlinie im Baugewerbe.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir lassen ein Mehrfamilienhaus mit Flachdach planen und errichten, die Größe soll bei 300 m² Wohnfläche liegen. Gebaut wird ein modernes, energieeffizientes Haus mit geringem Energieverbrauch.

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Posten	Preis
Baukosten ohne Baunebenkosten	525.000 EUR
Preis pro m² Wohnfläche	1.750 EUR pro m²

Bei diesen Kosten handelt es sich natürlich nur um beispielhafte Kosten für ein bestimmtes Gebäude in einer bestimmten Ausführung. Die Kosten können, abhängig von Bauweise und Größe, für andere Häuser selbstverständlich auch völlig unterschiedlich liegen.

Unser Beispielhaus zeigt allerdings bereits, in welchen Größenordnungen wir uns bewegen. Dazu müssen noch die Baunebenkosten und die Kosten für das Grundstück (wenn nicht vorhanden) gerechnet werden. Der tatsächlich vermietbare Raum ist dann allerdings geringer – in der Regel muss man hier 20 % von der Gesamtfläche abziehen

Frage: Wovon hängen die Kosten beim Mehrfamilienhausbau ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommt eine Vielzahl von Faktoren zum Tragen:

der Bauort und die Gegebenheiten am Bauort
die Bauweise des Hauses
die Dachform
die Ausstattung
die Gestaltung der Außenanlage
die Höhe der Baunebenkosten für das Bauvorhaben

Jeder einzelne dieser Faktoren kann in der Praxis bereits enorme Kostenunterschiede verursachen. Darum ist es meist auch unmöglich, einigermaßen zuverlässige Schätzungen für ein Bauvorhaben ohne genaue Planung abzugeben.

Frage: Rentieren sich diesen Kosten überhaupt?

Kostencheck-Experte: Das hängt natürlich immer davon ab, wie sich die Baukosten im Vergleich zu den Mietkosten verhalten. Je nach Höhe des Mietspiegels vor Ort werden die Amortisationsdauer einerseits und die spätere Rendite andererseits höher oder niedriger ausfallen.

Sehen wir uns das einmal anhand unseres Beispiels an. Unser Gebäude hat 300 m² Fläche – die rein vermietbare Fläche beträgt in diesem Fall dann rund 240 m². Das entspricht rund drei 80 m² großen Familienwohnungen.

Der Mietspiegel in Deutschland liegt 2018 bei rund 6,80 EUR pro m² bis 9,10 EUR pro m² im Durchschnitt. Die Tendenz ist zwar allgemein steigend, in ländlichen Regionen sind die Preise jedoch meist stabil.

Anders sieht das aus, wenn es sich um eine Toplage handelt – besonders aufstrebend sind gerade kleinere Universitätsstädte und die Umgegend. Dort können durchaus auch Preise von 12 EUR pro m² üblich sein. Spitzenreiter ist München mit bis zu bis zu 17,80 EUR pro m². In guten Lagen erwarten Experten bis zu 10 % Steigerungen bei den Mieten für die nächsten Jahre. Das ist allerdings nur eine Momentaufnahme und kann sich selbstverständlich auch wieder ändern.

Wenn wir ganz einfach mit dem deutschlandweiten Durchschnitt von 7,50 EUR pro m² rechnen, ergeben sich jährliche Einnahmen aus der Vermietung von rund 21.000 EUR, wenn man alle drei Wohnungen dauernd vermieten würde. Beim Vermieten von lediglich zwei Wohnungen ist dann mit 14.400 EUR Einnahmen jährlich zu rechnen. Bei entsprechend lohnenswerten Standorten natürlich mehr.

In vielen Fällen werden Mieteinnahmen also kaum ausreichen können, um den Bau mit allen Kosten inklusive einem entsprechenden Grundstück völlig zu finanzieren. Gute und umsichtige Planung ist hier in jedem Fall erforderlich.

Frage: Kommt es günstiger, zusammen ein Mehrfamilienhaus zu bauen und die Baukosten zu teilen?

Kostencheck-Experte: Das kann sich in einzelnen Fällen durchaus lohnen, wenn man das möchte.

Würde man in unserem Beispiel aber die anfallenden Gesamtkosten beispielsweise durch 3 teilen, lägen die Kosten für jede Familien immer noch in einer Größenordnung, in der man durchaus eine beträchtliche Zahl von Einfamilienhäusern zum Kauf angeboten bekommt. Auch Fertighäuser mit Grundstück lassen sich in dieser Größenordnung bereits bauen.

Ein deutlicher Kostenvorteil gegenüber anderen Wohnformen ergibt sich durch Mehrfamilienhäuser also nicht automatisch.

Frage: Zurück zu den Baukosten: Was ist bei der Bauweise und Bauform des Hauses im Hinblick auf die Kosten zu beachten?

Kostencheck-Experte: Nun – zunächst muss man immer sowohl die Errichtungskosten als auch die Folgekosten im Blick haben. Das gilt auch für die Gebäudehülle.

Ein zweischaliges Mauerwerk mit einer vorgesetzten Klinkerfassade ist zwar in der Errichtung deutlich teurer, bietet aber wärmetechnische Vorteile und vor allem deutlich weniger Folgekosten in den Jahren danach.

Umgekehrt ist das beispielsweise bei Flachdächern. Ein Flachdach bringt in der Regel sehr hohe Folgekosten mit sich – während die Folgekosten bei einem Pultdach beispielsweise deutlich geringer ausfallen. Dazu ist ein Pultdach auch noch deutlich kostengünstiger zu errichten als ein klassisches Satteldach oder Walmdach.

Wer vor allem auf die Kosten sieht, muss also immer eine Balance finden zwischen günstigen Errichtungskosten und möglichst niedrigen Folgekosten.

Vor diesem Hintergrund sind dann auch Energieeffizienzmaßnahmen am Gebäude zu sehen. Wer gleich mit niedrigem Energieverbrauch plant, kann dafür in der Folge mit niedrigen Betriebskosten einiges einsparen.

Allzu technisch komplex sollte die eingesetzte Energiespar-Technologie dann aber wiederum auch nicht sein – bei Passivhäusern zeigen beispielsweise bereits viele Studien, dass durch die Hightech-Ausrüstung die Folgekosten so hoch sind, dass sich Passivhäuser finanziell schon wieder fast nicht mehr lohnen. Es geht also auch bei der Energieeffizienz immer um einen sinnvollen Mittelweg.

Frage: Was versteht man gemeinhin unter den Baunebenkosten und wie hoch sind sie?

Kostencheck-Experte: Zu den Baunebenkosten zählen die folgenden Kosten:

Planungskosten (Architekten, Ingenieure, Statiker)
Verwaltungskosten (Baugenehmigungen, Bauabnahmen, etc.)
alle Kosten für das Beschaffen der Baufinanzierung
Grundbuch- und Notarkosten
alle Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen während der Bauzeit
Prämien für Bauversicherungen

Wie hoch Baunebenkosten sind, richtet sich immer nach dem jeweiligen Einzelfall und dem Aufwand, der bei einem Bau entsteht. Im Allgemeinen machen die Baunebenkosten aber 10 % bis 20 % der Gesamtbaukosten aus.

Frage: Was kostet eigentlich der Architekt bei solchen Bauvorhaben?

Kostencheck-Experte: Das ist immer ein wenig schwierig zu sagen, weil es immer um den tatsächlichen Aufwand geht.

Die Abrechnungsgrundlage ist für Architekten dabei aber immer gleich und verbindlich, das ist die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Als groben Richtwert kann man in der Regel von rund 8% der Gesamtkosten des Gebäudes als Kosten für den Architekten ausgehen. Das ist, wie gesagt, aber nur ein grober Richtwert.

Frage: Sollte man denn lieber zum Architekten gehen und selbst planen – oder sollte man ein Bauträger-Haus kaufen?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen. Bei Bauträgern ist es in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle so, dass sie bereits fertig geplante Objekte an Investoren verkaufen. Spielraum bei der Gestaltung und Planung hat man dabei oft nur sehr eingeschränkt.

Dafür ist auch nicht gesagt, dass man in der Regel selber besser und vor allem kostengünstiger planen kann als den Preis, den der Bauträger anbietet. Das gelingt in vielen Fällen nicht und der eigene Bau ist dann oft merklich teurer als ein vergleichbares Objekt von einem Bauträger – oder zumindest genauso teuer.

Der Grund dafür ist, dass Bauträger ganz andere Konditionen für Bauleistungen bekommen und man als privater Bauherr auch mit einem Mehrfamilienhausbau bei keinem Gewerk ganz oben auf der Prioritätenliste steht.

Oft werden auch bei vielen Gewerke die besonders günstigen Konditionen, die man Bauträgern mit großem Auftragsvolumen anbietet, durch höhere Margen bei privaten Bauherrn wieder ausgeglichen. Dann hat man kostenmäßig natürlich das Nachsehen und muss vergleichbare Leistungen deutlich teurer bezahlen als ein Bauträger.

Wer natürlich viel an Eigenleistung erbringen kann – eventuell mit Helfern aus dem eigenen Bekanntenkreis – und damit die Baukosten insgesamt deutlich reduziert, hat hier einen Vorteil. In einem solchen Fall kann sich das selber Bauen mit dem Architekten durchaus finanziell lohnen.