Architekt: ein Kosten-Rechner

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Über die Honorare, die Architekten verrechnen, besteht häufig Unklarheit. Der Kosten-Rechner des Kostencheck-Experten hilft, die Honorare für Architektenleistungen besser überschauen zu können.

Frage: Was kostet die Arbeit des Architekten?

Kostencheck-Experte: Welches Honorar ein Architekt verrechnet, hängt davon ab, welche Planungsleistungen er für welche Art von Bauwerk erbringt.

Die Honorare, die ein Architekt für seine Arbeit verlangen darf, sind gesetzlich exakt festgeschrieben. Sie sind in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, aktuelle Fassung 2013) festgehalten.

Das Honorar des Architekten ist also immer nachvollziehbar berechenbar. Es richtet sich nicht nach dem Gutdünken des Architekten oder nach individuell aufgewendeten Stunden, sondern ausschließlich nach den gesetzlichen Vorgaben.

Als grobe Überschlagsrechnung können Sie in der Praxis meist etwa 10 % bis 15 % der (Netto-)Baukosten als Honorar für den Architekten kalkulieren, wenn der Architekt einen Großteil der Leistungen von der Planung bis zur Baubegleitung übernimmt. Bei sehr hohem Aufwand des Architekten oder bei komplizierteren Gebäuden kann das auch noch höher liegen.

Werden nur Teilleistungen vom Architekten erbracht (etwa die Vorbereitung bis hin zur Genehmigungsplanung) reduzieren sich die Architektenkosten entsprechend.

Grundsätzlich muss man dabei unterscheiden, um welche Art von Architektenkosten es sich handelt:

  • um allgemeine Planungsleistungen des Architekten (sogenannte §34-Gebäude)
  • um Planungsleistungen des Architekten bei einzelnen kommunalen Gebäuden oder Bauwerken (RifT-Tabellen)
  • um Planungsleistungen eines Innenarchitekten (sogenannte §34 Innenräume)
  • um besondere Planungsleistungen des Architekten (z. B. §43 Ingenieurbauwerke, §47 Verkehrsanlagen, §51 Tragwerksplanung Ingenieurbauwerke, §55 Technische Ausrüstung (Wärmeversorgungsanlagen), A01 Umweltverträglichkeitsstudie, A05 Geotechnikstudie etc.)
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Architekt ist nicht gleich Architekt

Die Abkürzung RifT steht für „Richtlinien für die Beteiligung freiberuflich Tätiger“. Diese Tabellen werden nur bei Bauvorhaben von Bund und Ländern angewendet, wenn die sogenannten anrechenbaren Baukosten die Tafelwerte in der HOAI überschreiten und eine allgemeine Vereinbarung für die Anwendung dieser Tabellen bei großem kommunalen Bauwerken besteht.

Leistungen des Innenarchitekten werden anders abgerechnet als die Leistungen des planenden Architekten.

Für Privatgebäude kommen ausschließlich die Vorgaben der HOAI für §34 Gebäude in Betracht.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Auf einem vorhandenen Grundstück soll ein Einfamilienhaus gebaut werden. Der Architekt wird mit der gesamten Betreuung des Baus von der vorbereiteten Planung bis zur Baudokumentation beauftragt. Die zu erwartenden Netto-Baukosten liegen bei 350.000 EUR. Zur Anwendung kommt Honorarzone IV, der Architekt berechnet den Mittelsatz.
Posten Preis
Grundhonorar bei anrechenbaren Baukosten von 250.000 EUR, Zone IV, Mittelsatz 44.975,52 EUR
gesetzliche Mehrwertsteuer 8.545,35 EUR
Gesamtkosten 53.520,87 EUR

Hierbei handelt es sich um ein einzelnes Kostenbeispiel für die Planungsleistungen bei einem bestimmten Gebäude. Die Kosten können in anderen Fällen unterschiedlich liegen.

Werden nicht alle Leistungsphasen beim Architekten beauftragt, reduzieren sich die Honorarkosten um die Kostenanteile für die Leistungsphasen, die nicht beauftragt wurden.

Frage: Von welchen Faktoren hängt die Höhe des Architektenhonorars ab?

Kostencheck-Experte: Für die Bemessung des Honorars spielen 3 Dinge eine Rolle:

  • die Netto-Baukosten (anrechenbare Baukosten)
  • die zur Anwendung kommende Honorarzone
  • der individuelle Aufwand des Architekten durch die Anwendung von Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz

Anhand dieser Faktoren lässt sich das Architektenhonorar in der HOAI exakt berechnen. Für die Zuordnung zu einer Honorarzone und die Bestimmung des individuellen Aufwands gibt es in der HOAI festgelegte Kriterien und Aufwandsbeispiele im Anhang.

Frage: Was versteht man unter anrechenbaren Baukosten?

Kostencheck-Experte: Anrechenbare Baukosten sind die Netto-Baukosten für das Gebäude oder eine Umbau-Maßnahme. Erbringt der Architekt lediglich Leistungen im Bereich der Vorplanung, bei denen keine Kostenrechnung erfolgt, werden die Netto-Baukosten geschätzt. Für die Kostenschätzungen gelten die Richtlinien der DIN 276-1 (Fassung 2008-12).

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Anrechenbare Baukosten sind ein Schlüsselwort bei der Kostenberechnung für einen Bau

Nicht zu den Netto-Baukosten gehören:

  • Grundstückskosten
  • öffentliche Erschließungskosten
  • einmalige Abgaben
  • Kosten für Einfriedungen und Zäune
  • Kosten für die Gestaltung von Außenanlagen

Eigenleistungen des Bauherrn und vorhandene Bausubstanz, die mitverarbeitet werden muss, werden zu ortsüblichen Preisen angesetzt.

Frage: Welche Honorarzone gilt für welches Gebäude?

Kostencheck-Experte: Die Ermittlung der Honorarzone folgt einem Punktesystem, mit dem der Schwierigkeitsgrad der Planung für den Architekten festgelegt wird.

zu bewertender Bereich Punktebereich
Einbindung in die Umgebung zwischen 1 Punkt und 6 Punkte
Anzahl der Funktionsbereiche des Gebäudes zwischen 1 Punkt und 9 Punkte
Gestalterische Anforderungen zwischen 1 Punkt und 9 Punkte
Konstruktive Anforderungen zwischen 1 Punkt und 6 Punkte
Technische Ausrüstung zwischen 1 Punkt und 6 Punkte
Ausbau zwischen 1 Punkt und 6 Punkte

Alle vergebenen Punkte werden zusammengezählt. Die Summe der Punkte bestimmt, in welche Honorarzone das Bauvorhaben fällt. Insgesamt gibt es 5 Honorarzonen (I – V). Ab 19 Gesamtpunkten fällt das Bauvorhaben in Honorarzone III, ab 27 Gesamtpunkten in Honorarzone IV, und ab 35 Gesamtpunkten in Honorarzone V.

Frage: Welche Rolle spielt die Anwendung von Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz für das Architektenhonorar?

Kostencheck-Experte: Die Unterschiede zwischen einer Berechnung nach Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz sind weniger ausgeprägt. Die nachfolgende Tabelle zeigt beispielhaft die Unterschiede zwischen Mindest-, Mittel- und Höchstsatz in einem konkreten Fall.

Satz Architektenhonorar (netto)
Mindestsatz 38.520,50 EUR
Mittelsatz 42.115,63
Höchstsatz 45.710,75

Für die noch exaktere Abstufung gibt es auch noch Viertel- und Dreiviertelsatz. Auch für die Anwendung der einzelnen Sätze sind die Kriterien in der HOAI vorgegeben.

Frage: Welche Leistungen können beantragt werden und welchen Einfluss hat das auf die Kosten?

Kostencheck-Experte: Die HOAI sieht insgesamt 9 Leistungsphasen bei einem Bau vor. Jede der Leistungsphasen trägt einen unterschiedlich großen Prozentsatz zum Gesamthonorar bei.

Leistungsphase Gegenstand der Leistung Anteil am Gesamthonorar
Leistungsphase 1 Erstberatung 2 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 2 Vorentwurf 7 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 3 detaillierter Entwurf 15 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung, Bauantrag 3 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 5 Baustellenplanung 25 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 6 Ausschreibung 10 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 7 Mithilfe bei der Vergabe 4 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 8 Überwachung der Baustelle 32 % des Gesamthonorars
Leistungsphase 9 Bauabschluss, Dokumentation, Nachbetreuung 2 % des Gesamthonorars

Wird beispielsweise auf die Leistungsphasen 5, 6 und 7 verzichtet, weil der Bauherr bereits von vornherein weiß, mit welchen Unternehmen er zusammenarbeiten möchte, muss er diese Leistungsphasen nicht beauftragen und auch nicht bezahlen. Das Gesamthonorar verringert sich dann um die jeweiligen Prozentsätze (25 % + 10 % + 4 % = 39 % Verringerung des Gesamthonorars)

Frage: Wie wird das Architektenhonorar rechnerisch ermittelt?

Kostencheck-Experte: Um die jeweiligen Honorarsätze ermitteln zu können, sind die Tabellen der HOAI 2013 erforderlich.

Wenn anrechenbare Kosten, Honorarzone und Aufwand des Architekten (Mindestsatz, Mittelsatz, Höchstsatz) festgelegt sind, lassen sich die Honorare nachschlagen. Nicht benötigte Leistungen kann man dann herausrechnen.