Architekten-Kosten für eine Sanierung

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Wenn es um eine größere Sanierung eines alten Hauses geht, ist es sicherlich kein Fehler, einen Fachmann mit der Planung und Baubegleitung zu beauftragen. Welche Kosten für diese Leistungen anfallen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet die Leistung eines Architekten für die Planung einer Sanierung oder des Umbaus eines alten Hauses?

Kostencheck-Experte: Die Kosten für die Leistung des Architekten lassen sich nicht pauschal angeben. Sie richten sich nach dem Ausmaß der Umbauten und nach den erforderlichen Planungsleistungen.

Zunächst muss einmal unterschieden werden:

  • ob es um eine konkrete Planung und eine Begleitung des gesamten Umbaus durch einen Architekten erfolgen soll
  • ob lediglich ein Gutachten über den Zustand erstellt wird und konkrete Maßrahmenempfehlungen gegeben werden sollen (solche Gutachten erstellen unter anderem auch Bausachverständige)

Wenn der Architekt den Umbau komplett plant und beaufsichtigt, fällt ein Honorar an, dass sich nach gesetzlichen Vorgaben richtet. Maßgeblich dafür, wie viel ein Architekt an Honorar verlangen darf, ist die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).

Anhand konkreter Angaben über das Bauvorhaben lassen sich aus der HOAI die Honorare für den Architekten exakt berechnen. In der Regel kann man für die Planung und Begleitung rund 10 % bis 20 % der Baukosten veranschlagen.
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Allein die Begutachtung kostet gutes Geld

Erfolgt nur eine Begutachtung des Gebäudes mit konkreten Maßnahmenempfehlungen für die Sanierung und einer groben Kostenschätzung, ist dafür eher der Bausachverständige der richtige Ansprechpartner. Architekten führen solchen Begutachtungen zwar auch durch, machen danach aber konkrete Planungsvorschläge.

Ein Gutachten vom Bausachverständigen kostet je nach Zeitaufwand und Umfang des Gutachtens ab rund 1.000 EUR bis 1.500 EUR. Viele Bausachverständige bieten auch Pauschalpreise für die Gutachtenerstellung an. Sind besondere Gutachten nötig (z. B. Schadstoffbelastung des Hauses, Schimmelbegutachtung), die besondere Untersuchungen nötig machen, können teilweise Zusatzkosten anfallen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein altes Haus aus den 1950er Jahren soll umgebaut und energetisch auf einen zeitgemäßen Stand gebracht werden. Die Kosten der Umbaumaßnahmen werden auch 80.000 EUR geschätzt. Ein Architekt begleitet den Umbau von der Planung bis zur Dokumentation.
Posten Preis
Architektenhonorar, Honorarzone III, Mittelsatz 13.799,81 EUR netto
Mehrwertsteuer 2.621,96 EUR
Gesamtkosten (brutto) 16.421,77 EUR

Hierbei handelt es sich um ein einzelnes Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall. Die Kosten für den Architekten in anderen Fällen können unterschiedlich liegen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für die Planung und Begleitung durch den Architekten ab?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich sind für Honorarberechnungen nach der HOAI:

  • die Baukosten für das Projekt (sogenannte anrechenbare Kosten)
  • die Art des Gebäudes und die Komplexität der Planungsaufgabe (über die sogenannte Honorarzone von I bis V, bei Einfamilienhäusern meist III oder IV)
  • der individuelle Aufwand, den er Architekt mit der konkreten Planung hat (über die Anwendung von Mindest-, Mittel- oder Höchstsatz)
  • das Ausmaß der Einzelleistungen, die der Architekt bei der Planung erbringen muss (9 unterschiedliche Leistungsphasen, von der Planungsvorbereitung bis zur Baubegutachtung und Mängeldokumentation am Ende)

Für jeden Bereich definiert die HOAI genaue Kriterien, die Auskunft darüber geben, welcher Berechnungswert zum Einsatz kommt. Bei den Leistungsphasen wird nur bezahlt, was tatsächlich auch in Anspruch genommen wurde.

Frage: Welche Leistungsphasen gibt es beim Architektenhonorar?

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Ein Architekt wird in mehreren Etappen bezahlt

Kostencheck-Experte: Das Gesamthonorar setzt sich aus unterschiedlichen Teilen zusammen. Jeder Teil entspricht dabei einem bestimmten Tätigkeitsbereich und trägt mit einem unterschiedlichen Prozentsatz zum Gesamthonorar bei. Leistungen, die man nicht benötigt muss man nicht bezahlen. Damit verringert sich das Gesamthonorar um den entsprechenden Prozentanteil.

Leistungsphase Tätigkeit Prozentanteil am Gesamthonorar
1 Grundlagenermittlung 2 %
2 Vorplanung 7 %
3 Entwurfsplanung 15 %
4 Genehmigungsplanung 3 %
5 Ausführungsplanung 25 %
6 Vorbereitung der Vergabe an einzelne Gewerke 10 %
7 Ausschreibung und Mithilfe bei der Vergabe 4 %
8 Bauüberwachung und Dokumentation 32 %
9 Objekt-Nachbetreuung, Mängel-Feststellung und Überwachung der Behebung 2 %