Architekt: welche Kosten entstehen?

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Wer ein Gebäude nach eigenen Vorstellungen errichten will, kommt um die Dienste eines Architekten nicht herum. Auch dann, wenn ein Bauantrag gestellt werden muss, braucht man den Architekten meist für die vorgeschriebene Planung. Welche Kosten für Architekten anfallen können und wie sie sich zusammensetzen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Ist ein Architekt rein nur als Bauplaner tätig?

Kostencheck-Experte: Das ist schon seine Hauptaufgabe – oder auch seine Berufung, wenn man so will – aber nicht unbedingt seine alleinige Tätigkeit.

Neben dem Entwerfen von Gebäuden sind Architekten auch in vielen anderen Bereichen des Baus tätig:

  • sie führen nicht nur bauliche, sondern auch technische und wirtschaftliche Planungen von Gebäuden durch
  • sie können statische Berechnungen durchführen
  • sie helfen bei Ausschreibungen am Bau und bei der Auswahl der eingehenden Angebote
  • sie sind als Baubegleiter in überwachender Funktion tätig und auch Ansprechpartner für alle wichtigen Baufragen
  • sie koordinieren die Arbeit einzelner Gewerke und erstellen und überwachen Zeitpläne, damit ein Bau auch tatsächlich in der geplanten Zeit fertiggestellt werden kann
  • sie helfen beim Aufspüren, Dokumentieren und Geltendmachen von allen möglichen Baumängeln
  • sie können helfen, energetische Einsparpotenziale zu finden und fungieren dabei auch als Energieberater
  • sie können alle notwendigen technischen Berechnungen für ein Gebäude (etwa Wärmebedarf oder Energiebedarf) durchführen und helfen, ein Gebäude auch wirtschaftlich oder hinsichtlich der Betriebskosten zu optimieren
  • sie erstellen gesetzlich gültige Nachweise darüber, dass alle gesetzlichen Bestimmungen (etwa der EnEV) bei einem Gebäude eingehalten wurden

Die Aufgabenbereiche sind also äußerst vielfältig – einen Architekten kann man fast immer bei allen Bauproblemen ansprechen.

Jede Leistung des Architekten ist dabei natürlich mit entsprechenden Kosten verbunden.

Frage: Was kostet die Arbeit eines Architekten? Kann er selbst bestimmen, wie viel er verlangt?

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Ein Architekt ist an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gebunden
Kostencheck-Experte: Nein. Wenn es um die Kosten geht, die ein Architekt verlangen darf, ist er immer an die sogenannte HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, gebunden.

Die Kosten des Architekten richten sich dabei aber im Wesentlichen grundsätzlich danach, um welche Art von Gebäude es sich handelt, und wie komplex das Bauvorhaben ist.

Für den Bau eines üblichen Einfamilienhauses können Sie ganz grob rund 10 % der gesamten Baukosten als Architektenkosten ansetzen, bei einem Mehrfamilienhaus können Sie grob mit rund 8 % der Gesamtbaukosten rechnen.

Das kann natürlich nach oben und unten etwas abweichen, je nachdem wie groß der Aufwand des Architekten ist und welche Leistungen er genau übernimmt. Wird er für das komplette Leistungsspektrum beauftragt, liegen Sie aber in den meisten Fällen mit diesen groben Richtwerten für Ihre Planung schon ganz gut.

Ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir beauftragen einen Architekten mit dem Bau eines etwas Einfamilienhauses, dessen reine Baukosten insgesamt 350.000 EUR betragen.

Leistung Preis
Gesamtkosten aller Leistungen des Architekten (Mittelsatz) 42.115,63 EUR

Beachten Sie, dass es sich hierbei nur um ein einzelnes Kostenbeispiel für einen konkreten Fall handelt. Je nach Art des Gebäudes und der beauftragten Leistungen können die Kosten auch durchaus höher oder niedriger liegen.

Der Spielraum, den der Architekt bei unserem Gebäude gehabt hätte, ist nicht allzu groß: Hätte er nach dem Mindestsatz abgerechnet, hätten die Kosten
38.250,50 EUR betragen, höchstens hätte er in unserem Fall 45.710,75 EUR abrechnen können.

Zu diesen Beträgen kommt dann jeweils noch die Mehrwertsteuer.

Bei alledem muss man auch beachten, dass das Honorar für einen Architekten natürlich nicht auf einmal und im Voraus fällig wird: es wird je nach erreichtem Baufortschritt in einzelnen Teilbeträgen bezahlt.

Frage: Wovon hängen die Kosten für den Architekten genau ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen einige Faktoren zum Tragen:

  • die Art des Gebäudes und der Schwierigkeitsgrad der Planung
  • der Umfang der beauftragten Leistungen
  • der Aufwand den der Architekt bei der Planung hat und
  • als Maßgabe für die Honorarabrechnung die sogenannten „anrechenbaren Baukosten“ des Gebäudes

Von all diesen Faktoren hängen die Kosten für den Architekten am Ende ab – trotz der „genormten“ Honorare kann es dabei also dennoch große Kostenunterschiede im einzelnen geben.

Frage: Wie werden die Art des Gebäudes und der Schwierigkeitsgrad des Baus bewertet?

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Die Kosten für den Architekten hängen von der Komplexität des Baus ab
Kostencheck-Experte: Hierfür werden in der HOAI die sogenannten Honorarzonen verwendet. Es gibt insgesamt 5 Honarzonen, von I – V.

Ein Bau hat, je nach seiner Art, immer einen unterschiedlichen Schwierigkeitsgrad bei der Planung.

Da es vergleichbar einfach ist, eine simple Lagerhalle zu planen, werden solche Bauten der Honorarzone I zugeordnet.

Ein Einfamilienhaus ist schon deutlich schwieriger zu errichten – je nach Komplexität des Bauvorhabens bewegen sich solche Bauten in den Honorarzonen III bis IV.

Hoch komplexe Gebäude, wie etwa wissenschaftliche Institute mit hoch technischer Ausstattung, stellen dann die Oberklasse der planerischen Herausforderungen dar und liegen deshalb in Honorarzone V.

Jede Honorarzone hat dabei eigene Kostentabellen für einzelne Bauleistungen. So wie in unserem Beispielfall gibt es dann auch für jede Tabelle einen

  • Mindestsatz
  • Mittelsatz und
  • Höchstsatz

Diese Sätze kann der Architekt dann entsprechend dem Aufwand, der ihm entsteht, anwenden. Auch dafür gibt es natürlich Regeln und Richtlinien – ein Architekt kann nicht einfach überall pauschal den Höchstsatz anwenden, um sein Honorar zu optimieren. Die festgelegten Voraussetzungen in Bezug auf seinen Aufwand müssen dafür schon erfüllt sein.

Frage: Die Art des Gebäudes bestimmt also einmal schon grundlegend, welche Kostentabelle der HOAI zur Anwendung kommt – welche Leistungen kann man denn beispielsweise bei einem Hausbau beauftragen?

Kostencheck-Experte: Hier sieht die HOAI einzelne Teilbereiche vor, die sich insgesamt in 9 Leistungsphasen unterteilen:

Leistungsphase Tätigkeiten des Architekten Prozentsatz der Gesamt-Architektenkosten
1 Erstberatung, Grundlagenermittlung 2 %
2 Vorentwurf 7 %
3 Detailentwurf, Kostenschätzung 15 %
4 Beantragen der Baugenehmigung 3 %
5 Erstellung der Baustellenplanung, Zeitplanung, Gewerkeplanung 25 %
6 Ausschreibung der einzelnen Arbeiten 10 %
7 Prüfung der Angebote und Mithilfe bei der Vergabe 4 %
8 Baubegleitung, Überwachung der Bauarbeiten 32 %
9 Nachbetreuung, Dokumentation, Baumängelfeststellung, Mithilfe bei Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn 2 %

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Nicht in allen Planungs- und Bauphasen ist ein Architekt vonnöten
Bezahlt werden muss vom Bauherrn natürlich auch nur der Leistungsumfang, den er beauftragt.

Hätten wir den Architekten in unserem Kostenbeispiel nur mit den Leistungsphasen 1 – 4 beauftragt, wären auch nur 24 % der angegebenen Kosten, also rund 10.100 EUR an Architektenkosten angefallen.

Um die ersten 4 Leistungsphasen kommt man in der Regel auch nicht herum, außer es liegen schon detaillierte Planungen vor.

Zur Leistungsphase 4 muss man dann auch noch die amtlichen Kosten für den Bauantrag, meist 0,5 % bis 0,7 % der Gesamtbaukosten, addieren.

Ab Phase 5 hat man im Grunde die freie Wahl, für welche Leistungen man den Architekten noch heranzieht – man sollte dabei aber bedenken, dass man als Laie vieles nur schwer einschätzen kann – und dass man den Architekten später natürlich nur für Leistungen haftbar machen kann, die man auch tatsächlich beauftragt hat.

Frage: Was passiert eigentlich, wenn ein Architekt Fehler macht, oder bei der von ihm überwachten Ausführung ein Fehler entsteht? Wer trägt dann den Schaden?

Kostencheck-Experte: In vielen Fällen greift hier die sogenannte Architektenhaftung.

Grundsätzlich ist es so, dass der Architekt mit dem Architektenvertrag ein einwandfreies und mängelloses Bauwerk schuldet. Dabei ist der Architekt aber nicht direkt für die Ausführung der Arbeiten verantwortlich, sondern nur für die Planung. Wenn also ein Gewerk (etwa die Zimmerleute) einen Fehler machen, muss grundsätzlich auch das entsprechende Unternehmen auf eigene Kosten nachbessern. Das gilt allerdings nur eingeschränkt.

Der Architekt haftet nur für alles, was in seiner Leistungsbeschreibung steht – gesetzlich ist das das „Entstehenlassen eines Gebäudes“, aber nicht der „Bau eines Gebäudes“. Diese kleine sprachliche Abweichung stellt einen wichtigen Unterschied für die Rechtssprechung dar.

Haftbar sind Architekten aber in jedem Fall für:

  • Planungsfehler (oft auch schon fehlerhafte Grundlagenermittlung)
  • Fehler bei Berechnungen
  • Fehler bei der Genehmigungsplanung (wenn etwa eine Genehmigung nicht erteilt wird)
  • Fehler bei der Konstruktionsplanung (z. B. Nichtbeachtung von Besonderheiten des Baugrunds, wie etwa einem hohen Grundwasserspiegel)
  • die Wahl von unwirtschaftlichen Lösungen und in der Folge höhere Baukosten als nötig (es besteht für den Architekten eine Pflicht zur kostengünstigen Planung)

In diesem Fall hat der Bauherr immer ein Recht, Nachbesserung zu fordern. Lehnt der Architekt eine Nachbesserung ab oder kann der Fehler durch Nacharbeiten nicht mehr behoben werden, hat der Bauherr das Recht, die Architektenkosten entsprechend zu mindern.

Ein etwas komplizierterer Punkt ist die in der Frage auch angesprochene Haftung bei Fehlern, die von einzelnen Gewerken verursacht werden. Wie zuvor schon gesagt, ist hier vor allem das ausführende Unternehmen in der Haftung.

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Für Fehler im Bau kann der Architekt u.U. haftbar gemacht werden
Wenn der Architekt allerdings die Baubegleitung übernimmt und dabei nicht ausreichend Sorgfalt walten lässt, kann auch er in die Haftung genommen werden. Er ist grundsätzlich von Rechts wegen dazu verpflichtet, immer sofort einzugreifen, wenn er Anzeichen für Mängel bemerkt. Tut er das nicht oder bemerkt er Anzeichen für Baumängel nicht, die er eigentlich bemerken sollte, ist er in vielen Fällen ebenso in der Haftung.

Im Rahmen seiner Beaufsichtigung des Baus muss er im Übrigen auch dafür sorgen, dass Arbeitssicherheit und Arbeitsschutz gegeben sind – auch das gehört zu seinen Pflichten.

Ein Gericht hat daneben entschieden, dass der Architekt sogar dann in der Haftung ist, wenn der Auftraggeber des Baus die Pläne für den Bau nach eigenem Gutdünken ändert. (OLG Hamm, 12 U 117/93)

Auch bei Eigenleistungen des Bauherrn darf es keinen Haftungsausschluss geben – solange der Architekt in der Überwachungspflicht ist, kann er wegen Eigenleistungen nicht einfach eine Haftungsausschlussklausel in den Vertrag einfügen.

Frage: Was passiert, wenn man Fehler als Bauherr erst später bemerkt?

Kostencheck-Experte: Grundsätzlich hat man innerhalb von 5 Jahren das Recht auch den Architekten für Fehler zur Rechenschaft zu ziehen.

Diese Frist beginnt in der Regel nach der Abnahme des Gebäudes durch den Bauherrn zu laufen. Erfolgt keine Abnahme durch ein Abnahmeprotokoll, beginnt die Fünfjahresfrist, kann man etwa die vollständige Bezahlung des Architektenhonorars als Fristbeginn sehen.

Auch wenn der Bauherr ins Gebäude einzieht und keine Mängelrüge ausspricht, gilt die Abnahme 6 Monate später als „stillschweigend vollzogen“, der Rechtsbegriff dafür lautet „konkludent“.

Innerhalb der Fünfjahresfrist kann man vom Architekten entweder „Schadensersatz wegen Nichterfüllung“ oder „Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung“ verlangen, je nachdem, welcher Fehler vorliegt.

Ein Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung liegt nur dann vor, wenn der Schaden zwar durch Planungsfehler verursacht wird, aber nicht direkt am Gebäude selbst entsteht. Solche Schadenersatzansprüche sind aus der Fünfjahresfrist auch ausgenommen – hier können bis zu 30 Jahre später Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden.

Zu den Schadenersatzansprüchen kommt dann auch die Rückerstattung des Architektenhonorars.

Im Einzelfall wird eine solche Schadensersatzfrage wohl immer vor das zuständige Gericht gehen, das dann entsprechend entscheiden muss.