Grundstück teilen: welche Kosten fallen an?

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Gerade beim Bau von Doppelhäusern wird häufig ein vorhandenes Grundstück geteilt, damit auch beide Besitzer der Doppelhaushälfte jeweils im Besitz ihres eigenen Grundstücks sind und nicht bei allen Arbeiten am Grundstück auf das Einverständnis des Anderen angewiesen sind. Ein Grundstück zu teilen ist allerdings zunächst einmal mit Kosten verbunden. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie vom Kostencheck-Experten in unserem Interview.

Frage: Was kostet es, ein Grundstück zu teilen?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen. Die Kosten hängen immer vom Wert des ungeteilten Grundstücks und von einer Vielzahl von weiteren Faktoren ab.

Generell werden Sie in den meisten Fällen aber mit mehreren tausend Euro Gebühren rechnen müssen.

Die rechtlich korrekte Vorgehensweise bei der Grundstücksteilung kann dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein, auch die anfallenden Kosten können sich damit am Ende leicht unterscheiden. Die Teilung eines gleich großen und gleich teuren Grundstücks in zwei oder mehr Teile kann also beispielsweise in Bayern und in Brandenburg dennoch unterschiedlich hohe Kosten verursachen.

Unterscheiden muss man zunächst einmal die grundlegenden Schritte, wobei jeder Schritt zu den Gebühren beiträgt:

  • Einholen der Genehmigung für das Teilen eines Grundstücks
  • Vermessung
  • Zwischenbescheid und Teilungsantrag
  • Setzen von Grenzsteinen
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Eintragung von Grunddienstbarkeiten und Wegerechten falls nötig

Eine Genehmigung für das Teilen eines Grundstücks brauchen Sie mittlerweile nur noch in den Bundesländern Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen und auch dort nur, wenn es sich um ein Baugrundstück oder ein bereits bebautes Grundstück handelt. In allen anderen Bundesländern ist eine Teilung auch ohne vorherige Genehmigung nach Landesrecht möglich.

Die Gebühren, die für eine solche Genehmigung in NRW und Niedersachsen verlangt werden, können unterschiedlich sein. Sie sind aber meist nicht sehr hoch.

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Die Kosten für die Vermessung hängen u.a. von dem Wert des Grundstücks ab
Einen großen Teil der Kosten verursacht die Vermessung. Die Vermessung wird entweder durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) oder in einigen Bundesländern auch durch das Vermessungsamt selbst mit beauftragten Mitarbeitern durchgeführt. Die Kosten dafür richten sich nach der Anzahl der ermittelten Grenzpunkte und dem Wert des Grundstücks (sogenannter „Bodenwert“). Je mehr Grenzpunkte vermessen werden, desto teurer wird es.

Alle Daten werden dann gesammelt und dann zur Genehmigung eingereicht. Es wird ein Zwischenbescheid ausgegeben, danach wird offiziell ein Teilungsantrag gestellt und am Ende eine Genehmigung für die Teilung erhalten. Ist die Teilung genehmigt, können Grenzsteine gesetzt werden. Der Ablauf kann in manchen Bundesländern auch geringfügig anders sein.

Nach erfolgter Genehmigung werden Gebühren je Flurstück erhoben, die sich ebenfalls nach dem Wert des Grundstücks richten.

Die nun geteilten Grundstück müssen mit ihren neuen Besitzern im Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung im Grundbuch als Besitzer sind rund 1 % bis 2 % des Grundstückswerts (der Grundstückshälften) zu rechnen, die jeder neue Eigentümer selbst bezahlen muss.

Nach der Eintragung ins Grundbuch muss auch noch auf Grunddienstbarkeiten und Wegerechte Rücksicht genommen werden. So hat etwa der Eigentümer des weiter hinten liegenden Grundstücks möglicherweise keinen direkten Zugang mehr zur Straße – in diesem Fall greift ein Wegerecht. Welche Kosten das verursachen kann, lesen Sie hier. Auch eine sogenannte Grunddienstbarkeit kann nötig werden – etwa wenn Leitungen über das vorne liegende Grundstück verlegt werden müssen. Das muss ebenfalls rechtssicher geklärt werden, wofür wiederum Kosten anfallen können.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein 1.000 m² großes Grundstück in Bayern soll in zwei gleich große Hälften zu je 500 m² geteilt werden. Es werden 4 Grenzpunkte gesetzt. Der Grundstückspreis (Bodenwert) ist mit 180 EUR pro m² festgesetzt.

Posten Preis
Ermittlung des Bodenwertfaktors 180 EUR pro m² = 1,7
Gebühr je Flurstück für die Teilung 300 EUR x 1,7 = 510 EUR je Hälfte = 1.020 EUR
Vermessungskosten 1. Grenzpunkt 222 EUR
Vermessungskosten 3 weitere Grenzpunkte 210 EUR
Gebühr für 4 Grenzsteine multipliziert mit Bodenwert-Faktor 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1.224 EUR
Summe Gebühren 2.676 EUR
19 % Mehrwertsteuer 508,44 EUR
Gesamtkosten 3.184,44 EUR
Eintragungskosten Grundbuch / Notarkosten ca. 900 EUR bis 1.800 EUR

Hierbei handelt es sich nur um ein Kostenbeispiel, das für einen ganz bestimmten, konkreten Einzelfall gilt. Die Kosten können in anderen Bundesländern und bei abweichenden Bedingungen auch deutlich abweichen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten beim Teilen eines Grundstücks ab?

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen sind hier:

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Die Kosten für die Grundstücksteilung variieren von Bundesland zu Bundesland

  • die Vorgaben in den einzelnen Bundesländern (jeweils geltendes Landesrecht)
  • die Gebührensätze in den einzelnen Bundesländern für die Teilung
  • die Höhe der anfallenden Vermessungskosten
  • die Größe des Grundstücks
  • der Wert des Grundstücks (ausschlaggebend ist meist der Bodenwert, bei Eintragungen ins Grundbuch auch der Kaufpreis)
  • die Anzahl der Teile, in die geteilt werden soll
  • die Anzahl der Vermessungspunkte und Grenzsteine, die gesetzt werden sollen
Text: Kostencheck.de