Altes Haus sanieren: welche Kosten sind zu erwarten?

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Die Kosten beim Sanieren älterer Häuser werden häufig unterschätzt. Besonders die geforderte energetische Sanierung älterer Gebäude kann sehr hohe Kosten verursachen, in vielen Fällen macht sie den größten Posten aus. Mit welchen Kosten beim Sanieren eines alten Hauses gerechnet werden muss, lesen Sie in unserem Interview mit dem Kostencheck-Experten.

Frage: Welche Kosten verursacht die Sanierung eines Altbaus?

Kostencheck-Experte: Das kann man nicht pauschalieren, Maßstab für die Kosten sind immer das Alter und der individuelle technische Zustand des Gebäudes. Unterschätzen sollte man diese Kosten allerdings nicht – schon bei Gebäuden aus den 80er Jahren kann man in vielen Fällen von Kosten in der Höhe von bis zu 20 % des Kaufpreises und mehr ausgehen.

Je älter ein Gebäude ist, desto mehr muss dann repariert und instand gesetzt werden, insbesondere, wenn zuvor nur wenig bis gar keine Reparaturen erfolgt sind. Sanierungskosten von 60 % des Gebäudewerts und mehr sind bei älteren Gebäuden aus der Vorkriegszeit keine Seltenheit, sondern schon eher die Regel.

Energetische Sanierung

Den Hauptteil der Kosten macht die energetische Sanierung aus. Die gesetzlich vorgeschriebenen Energiesparmaßnahmen sind teuer und umfassend:

  • die Wärmedämmung der Fassade
  • die Erneuerung alter Fenster
  • die Dämmung der Geschossdecken (oberstes Geschoss und Kellerdecke)
  • gegebenenfalls auch eine Dachdämmung (bei beheiztem Dachboden)
Alte Fassade renovieren Kosten

Die Renovierung der Fassadendämmung ist teuer, aber meist notwendig

Um diese grundlegenden Wärmeschutzmaßnahmen kommt man in den meisten Fällen nicht herum. Ausnahmen gibt es nur in sehr begrenztem Rahmen bei denkmalgeschützten Gebäuden und bei nachgewiesener Unwirtschaftlichkeit (so gut wie nie der Fall). Leistet man den Vorschriften als Hausbesitzer nicht Folge, drohen Bußgelder bis zu 50.000 EUR. Für diesen Betrag kann man dann auch sanieren.

Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen kommt noch zusätzlich eine ganze Reihe aus technischen Gründen notwendiger Reparaturen und eine Reihe von optischen Verschönerungen zum Tragen:

  • das Erneuern der Dacheindeckung, gegebenenfalls auch des Dachstuhls
  • das Trockenlegen oder Abdichten eines Kellers
  • die Renovierung der Innenräume (Wände, Türen)
  • die Erneuerung der Bodenbeläge
  • das Modernisieren von Bad und Küche
  • das Erneuern der kompletten Elektroinstallation (besonders bei sehr alten Gebäuden)
  • das Erneuern der Trinkwasserinstallation (durchschnittliche Haltbarkeit von Wasserrohren beträgt nur etwa 30 Jahre)
  • das Erneuern der Abwasseranlage
  • das Erneuern oder Modernisieren der Heizung (auch hier beträgt die übliche Lebensdauer nur rund 20 – 30 Jahre)

Diese Kosten müssen dann zu den Kosten der energetischen Sanierung noch hinzugerechnet werden. Für den Einbau einer neuen Heizung werden Sie bereits mindestens 10.000 EUR veranschlagen müssen, auch beim Neudecken eines Dachs kann die 10.000-EUR-Grenze leicht erreicht werden.

Beispiel-Kosten

Wir haben ein Haus aus den 1960ern gekauft, bei dem in der Vergangenheit kaum saniert wurde, und wollen es nun nach modernen Gesichtspunkten instandsetzen.

Die energetische Sanierung wird über eine Wärmedämmung der Fassade mittels WDVS umgesetzt, dazu werden 10 Fenster erneuert und die Geschossdecken gedämmt.

An Reparaturen stehen die Erneuerung der Dacheindeckung an, der Dachstuhl muss an einigen Stellen ebenfalls instandgesetzt werden. Im Innenbereich ist eine Erneuerung der eingebauten Holztreppe nötig.

Es wird zusätzlich eine neue, auf den modernen Dämmstandard ausgelegte Gasheizung eingebaut.

Die optischen Reparaturen erledigen wir in Eigenregie: Erneuern der Bodenbeläge, Ausbessern und neu streichen der Wände. Auf eine Erneuerung von Bad und Küche verzichten wir zunächst.

Unser Haus hat eine nutzbare Wohnfläche von 120 m².

PostenPreis
Energetische Sanierung (WDVS, Geschossdecken, Fenstertausch)31.250 EUR
Technische Reparaturen (Dach und Treppe)13.900 EUR
Gasheizung erneuern (Brennwertheizung samt Schornsteinanpassung)10.700 EUR
Materialien für die Innenrenovierung (Bodenbeläge, Wandputz und Wandfarbe, nur Materialkosten)4.300 EUR
Gesamtkosten60.190 EUR
Gesamtkosten je m² Wohnfläche damit501,58 EUR pro m²

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich lediglich auf die Sanierungsmaßnahmen an einem bestimmten Haus mit bestimmten Ausstattungswünschen. Die Kosten für das Instandsetzen anderer Gebäude können natürlich deutlich abweichen.

Frage: Was bestimmt die Kosten beim Sanieren eines alten Hauses?

Altes Haus Sanierungskosten

Der Zustand des Hauses und Umfang der Renovierungsarbeiten sind entscheidend für die Kosten

Kostencheck-Experte: Hier ist zu betrachten:

  • das Alter und der technische Zustand des Gebäudes
  • die Größe des Gebäudes (m² Wohnfläche)
  • auf welche Weise die energetische Sanierung umgesetzt wird (z. B. WDVS-Fassade, Isoklinker, Art der Geschossdeckendämmung, erforderliche Dachdämmung, etc.)
  • welche Reparaturen anstehen (z. B. Dachstuhl reparieren, Keller trockenlegen, etc.)
  • ob die Heizungsanlage erneuert wird (mindestens 10.000 EUR zusätzliche Kosten)
  • ob die Installationen im Haus erneuert werden müssen (Elektro, Gas, Trinkwasser und Abwasser)
  • welche Verschönerungsmaßnahmen getroffen werden (z. B. Erneuern der Bodenbeläge, Wandgestaltung, Küche und Bad modernisieren, etc.)

Bei der Planung sollte möglichst nichts übersehen werden. Entscheidend für die Kosten am Ende ist auch immer, welches Ausstattungsniveau man sich am Ende wünscht. Bereits eine leicht gehobene Ausstattung verursacht deutlich höhere Kosten als eine schlicht-funktioniale Renovierung mit kostengünstigen Materialien.