Kernsanierung – welche Kosten verursacht das?

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Ältere, unsanierte Häuser sind oft kostengünstig zu kaufen, oder man erbt sie gelegentlich. Um sie auf modernen Stand zu bringen, ist eine Kernsanierung erforderlich. Was so etwas kosten kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was bedeutet Kernsanierung, welche Maßnahmen müssen dafür gesetzt werden und wann lohnt sich das?

Kostencheck-Experte: Um einmal beim ersten Teil der Frage zu beginnen: Eine Kernsanierung ist der Rückbau eines Gebäudes bis auf seine Kernstrukturen und der anschließende Neuaufbau. Notwendig ist das bei älteren Gebäuden, bei denen, grob gesagt, gar nichts mehr auf einem aktuellen Stand ist.

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Sanierungsaufgabe, die alle wesentlichen Teile des Hauses betrifft:

  • die Dachkonstruktion und die Dacheindeckung
  • die komplette Fassade
  • Fenster und Türen
  • den Keller (Abdichtung der Kellerwände, komplette Kellersanierung, Kellertrockenlegung falls erforderlich)
  • die Heizungsanlage
  • die im Haus liegende Installation: Sanitär, Elektro und eventuell auch die Gasinstallation
  • der Aufbau eines kompletten Wärmeschutzes für das gesamte Gebäude

Je nach Bauzustand des Hauses können einzelne Bereiche dabei einen geringeren Sanierungsaufwand haben – bei einer klassischen Kernsanierung müssen aber tatsächlich alle aufgezählten Bereiche erneuert werden.

Das bedeutet natürlich einen sehr hohen Kostenaufwand – in der Praxis kommt das schon fast an die Kosten eines Neubaus heran.
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Eine Kernsanierung lohnt sich nicht immer

Besonders problematisch bei Kernsanierungen ist die Tatsache, dass nach den gesetzlichen Vorschriften der EnEV ein energetischer Mindeststandard erreicht werden muss, für den ein schon für guterhaltene Altbauten hoher Sanierungsaufwand nötig ist. Bei einer Kernsanierung verteuert das die Sanierungskosten noch einmal deutlich, weil neben der „technischen“ Sanierung auch aktuelle Wärmeschutzanforderungen mit erfüllt werden müssen.

Noch problematischer sind Denkmalschutz-Gebäude, bei denen zahlreiche weitere Vorgaben einzuhalten sind.

Hier spart man sich zwar den Wärmeschutz in manchen Bereichen, dafür kann eine originalgetreue Rekonstruktion, wie der Denkmalschutz sie fordert, enorm teuer werden. Schon allein Fenster oder Türen, die originalgetreu nachgebaut werden müssen, können enorme Kosten verursachen, die mit modernen Kunststofffenstern nicht einmal annähernd zu vergleichen sind.

Ob sich eine Kernsanierung bei einem Gebäude lohnt, kann man nur immer im individuellen Einzelfall beurteilen. Dafür ist im Vorfeld eine intensive und sehr tiefgehende Beurteilung des Gebäudes erforderlich. Am besten bespricht man die Kernsanierung mit einem Fachmann und beauftragt zunächst einmal ein Gutachten über den Zustand des Hauses.

Im Zuge des Gutachtens können dann Sanierungsvorschläge entstehen, zu denen es bereits eine erste, grobe Kostenschätzung gibt. Anhand dieser Kostenschätzung weiß man dann zumindest, in welcher Größenordnung die möglichen Kosten für eine Kernsanierung liegen werden und hat zumindest eine solide Grundlage um sich dafür oder dagegen zu entscheiden.

Nach der Grobplanung muss eine Detailplanung erfolgen. Die Koordination und Überwachung der einzelnen notwendigen Arbeiten sollte am besten durch einen Fachmann erfolgen, eine laufende Baubegleitung und Dokumentation ist auf jeden Fall empfehlenswert.

Grundsätzlich kann sich eine Kernsanierung auch heute noch lohnen – immerhin kostet auch ein Abriss eine beträchtliche Menge Geld. Im Einzelfall muss man aber immer entscheiden, ob man die dafür notwendigen Kosten aufbringen kann und will. Das ist am Ende eher eine persönliche Frage.

Frage: Welche Kosten verursachen Kernsanierungen?

Kostencheck-Experte: Das kann man unmöglich pauschal sagen – das hängt sehr stark von der Situation vor Ort, von den bereits vorhandenen Schäden am Gebäude und vom tatsächlichen Sanierungsbedarf ab.

In der Praxis kann man aber ein paar grobe Richtwerte verwenden, um sich ein wenig orientieren zu können.

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Je älter das Gebäude desto teurer die Kernsanierung

Um ein noch einigermaßen intaktes Gebäude aus den 70er und 80er Jahren auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen, muss man ungefähr 20 % des Kaufpreises aufwenden, bei einem Gebäude aus den 50er und 60er Jahren sind es rund 40 % des Kaufpreises bei allen Vorkriegsbauten, die noch einigermaßen intakt sind, muss man meist mit 50 % – 60 % des Kaufpreises für eine gewöhnliche Sanierung rechnen.

Bei Gebäuden, die zur Kernsanierung fällig sind, wird man in den meisten Fällen dagegen bei fast 100 % des Kaufpreises oder sogar darüber liegen.

Das sollte im Groben den Investitionsaufwand umreißen, den man zu vergegenwärtigen hat.

Ein Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir wollen ein altes Gebäude aus den 60er Jahren kernsanieren lassen. Es handelt sich um ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 90 m² und einem Satteldach. Die Dachfläche beträgt 127 m².

Posten Preis
Dachstuhl erneuern 9.500 EUR
Dacheindeckung erneuern mit Dachdämmung 15.240 EUR
Fassade ausbessern und mit WDVS versehen 24.000 EUR
Kellerabdichtung komplett von außen 27.000 EUR
Geschossdecke und Kellerdecke dämmen 9.000 EUR
Fenster und Tür komplett erneuern 5.500 EUR
Erneuerung Sanitärinstallationen 8.500 EUR
Erneuerung Elektroinstallationen 5.400 EUR
neue Gasheizung 12.000 EUR
Gesamtkosten 115.140
Gesamtkosten pro m² Wohnfläche 1.279 EUR pro m²
zum Vergleich – durchschnittliche Neubaukosten ca. 1.400 EUR pro m² – 1.900 EUR pro m²

Hier handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel, das für ein bestimmtes Haus in einem bestimmten Zustand gilt. Die Kosten bei anderen Häusern können auch durchwegs anders liegen.

Für eine erste grobe Orientierung über die Kernsanierungskosten anderer Häuser kann man aber die Kosten bei unserem Beispiel durchaus heranziehen – sie liegen durchwegs bei recht durchschnittlichen und üblichen Werten für die einzelnen Sanierungsarbeiten.

Nach der Kernsanierung hätten wir unser Haus auf einen zeitgemäßen, energetisch einwandfreien Zustand mit geringen Betriebskosten und solidem baulichen Zustand gebracht.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für eine Kernsanierung in der Regel ab?

Kostencheck-Experte: Hier muss man schon einige Dinge in Betracht ziehen:

  • der Zustand des Hauses insgesamt
  • das Baujahr des Hauses
  • die Hausgröße
  • die bereits klar erkennbaren Schäden
  • die Möglichkeiten zur Eigenleistung (wer zumindest ein Baugewerk übernehmen kann, kann die Kosten oft schon stark drücken)

Maßgeblich ist aber wie gesagt immer die individuelle Analyse des Zustands und die Maßnahmenplanung durch einen erfahrenen Fachmann. Ohne diese Grundlage sollte sich niemand an eine Kernsanierung machen.