Haus selber bauen: welche Kosten fallen an?

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Der Hausbau ist eines der teuersten Dinge im Leben – Grund genug, sich darüber Gedanken zu machen, eventuell durch Selbstbau Geld zu sparen. Welche Kosten beim Selbstbau anfallen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Welche realistischen Möglichkeiten bestehen überhaupt zum kompletten Selbstbau – und ist Selbstbau tatsächlich günstiger?

Kostencheck-Experte: Ein ganzes Haus zu bauen erfordert eine unglaubliche Menge an Fachkenntnis – es sind zahlreiche Vorschriften und Normen einzuhalten, die gesamte Ausführung muss fachgerecht und fehlerfrei gelingen.

Selbst wenn man ein Gewerk ausreichend gut beherrscht (etwa, weil man selbst Maurer ist) gibt es noch eine ganze andere Menge anderer Gewerke, die man ebenso perfekt beherrschen müsste. In der Praxis kann das so gut wie niemand. Elektro- und Trinkwasserinstallationen müssen zudem zwingend von Fachleuten ausgeführt werden, ansonsten gibt es Probleme.

In der Praxis ist also ein kompletter Selbstbau eines Hauses also so gut wie ausgeschlossen. Man wird in einzelnen Bereichen immer auf Fachhandwerker zurückgreifen müssen.

Baut man mit einer Gruppe befreundeter Fachhandwerker aus allen nötigen Gewerken zusammen sein Haus, ist das aber natürlich machbar, wenn man eine ausreichende Menge Arbeitskräfte zusammenbekommt. Am Bau liegen die Materialkosten im Verhältnis zu den Arbeitskosten meist bei 40 % : 60 % – beim Anteil der Arbeitskosten kann man in diesem Fall also durchaus beträchtlich sparen.
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Das Massivhaus ist ein sehr teurer Haustyp

Wenn mit dem Begriff „Selbstbau“ lediglich ein individuell geplantes und Ziegel für Ziegel errichtetes Massivhaus gemeint ist, wird es fast immer teurer als die meisten anderen Häuser. Sowohl klassische Fertighäuser als auch Massiv-Fertighäuser (die aus Massivbaustoffen errichtet werden) sind in der Regel aufgrund der Vorfertigung deutlich günstiger als ein individuell geplantes Haus in klassischer Massivbauweise (Ziegel auf Ziegel). Zum Kosten sparen ist dieser Weg nicht geeignet.

Für alle, die selbst tätig werden möchten, kann sich unter Umständen auch ein Ausbauhaus oder ein Bausatzhaus aus dem Bereich der Fertighäuser lohnen. Hier kann man unter Umständen beträchtlich Kosten sparen, wenn man viel selbst erledigen kann.

Frage: Was kostet es, ein Haus selber zu bauen?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal natürlich nicht beantworten – das hängt vor allem von der Art und Größe des Hauses ab und von der Bausituation.

Für kostengünstige Fertighäuser muss man heute meist zwischen 1.400 EUR pro m² bis 1.800 EUR pro m² rechnen, wenn man sie schlüsselfertig erwirbt.

Ausbauhäuser bekommt man meist ab 75.000 EUR, Bausatzhäuser gibt es oft schon ab 30.000 EUR – 40.000 EUR. Hier darf man aber den Aufwand für die Baukosten, die danach noch anfallen, nicht unterschätzen. Hier fallen die Kosten also bereits deutlich unter 1.000 EUR pro m².

In beiden Fällen muss man unbedingt auch von seinen Fähigkeiten her in der Lage sein, einen großen Teil der Arbeiten tatsächlich selbst oder kostengünstig mit Freunden zu erledigen – ansonsten rechnet sich das nicht. Würde man ein Bausatzhaus komplett von selbst ausgewählten Firmen errichten lassen, liegt man in so gut wie allen Fällen deutlich höher als mit den Kosten für das komplett errichtete Fertighaus.

Das selbst geplante Ziegelhaus liegt dagegen in den meisten Fällen deutlich teurer – ab etwa 1.600 EUR pro m² bis 1.800 EUR pro m² muss man dafür meist schon rechnen, in vielen Fällen liegt man am Ende insgesamt oft deutlich über 2.000 EUR pro m².

Nicht vergessen zu kalkulieren darf man übrigens auch die Baunebenkosten. Grunderwerbsteuer, Baugenehmigung, Vermessung, Baustrom und Bauwasser, Bauherrenversicherung – alle diese Dinge kosten noch zusätzlich Geld – in vielen Fällen summiert sich das noch zu beträchtlichen Zusatzkosten, die man einkalkulieren muss.

Wer Freunde und Bekannte als Helfer am Bau einsetzt, muss auch noch mit zusätzlichen Versicherungskosten rechnen, die sich ebenfalls summieren können.

Frage: Wie könnte so eine Rechnung für ein Bausatzhaus in der Praxis aussehen?

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Ein Fertighaus ist um ein Vielfaches günstiger als ein Massivhaus

Kostencheck-Experte: Das ist individuell natürlich sehr unterschiedlich. Hier einmal ein kleines Kostenbeispiel aus der Praxis:

Wir erwerben einen Bausatz für ein Fertig-Porenbetonhaus, bei dem die meisten Materialien bereits inkludiert sind. Es handelt sich dabei um ein sehr energiesparendes KfW-Effizienzhaus 55.

Im Preis für den Bausatz eingeschlossen sind bereits:

  • Kosten für Bauantrag, Statiker und Architekt
  • Rohbaumaterialien, grundlegende Rohbauleistungen
  • alle Kosten für Zimmererarbeiten (Material und Arbeitsleistung)
  • Fenster, Türen, Rollladen, Garagentor (nur Material)
  • Dacheindeckung (nur Material)
  • Innentreppe samt Einbau

Eigenleistungen erbringen wir in folgenden Bereichen:

  • beim Rohbau
  • beim Dachdecken
  • beim Einbau von Fenstern und Türen
  • beim Trockenbau
  • beim Innenputz
  • bei den Malerarbeiten im Innenbereich
  • beim Fliesenlegen
  • beim Einbau der Sanitärausstattung (Toilette, Dusche, etc.)
  • beim Einbau der Elektroleitungen

Zusätzliche Kosten haben wir durch Beauftragung in folgenden Bereichen:

  • Erdarbeiten und Bodenplatte
  • Gerüstbau
  • Spenglerarbeiten
  • Heizungseinbau
  • Einbau und Anschluss der Sanitärgrundausstattung (Facharbeiten)

Zusätzliche Kosten für Baumaterialien und Ausstattung fallen an durch:

  • Innenputz
  • Trockenbau und Innentüren
  • Estrich
  • Fliesen
  • Bodenbeläge
  • Wandbeläge und Wandgestaltung
  • Sanitärausstattung
  • Heizungssystem

Am Ende sieht die Rechnung folgendermaßen aus:

Posten Preis
Bausatzpreis 95.000 EUR
zusätzliches Material 45.500 EUR
zusätzliche Arbeitsleistungen 23.870 EUR
Gesamtkosten 164.370 EUR
Wert der Eigenleistung ca. ca. 35.500 EUR (ca. 22 % der Gesamtkosten)
Vergleichspreise für ein gleichwertige, schlüsselfertige Häuser ca. 200.000 EUR – 250.000 EUR
Kostenersparnis durch Bausatz damit: ca. 35.000 EUR – 85.000 EUR

Unser Kostenbeispiel ist natürlich nur ein einzelnes Beispiel für ein ganz bestimmtes Bauvorhaben und ein ganz bestimmtes Maß an Eigenleistungen.

Das vorliegende Beispiel stellt aber ein durchaus sinnvolles und realistisches Maß an Eigenleistungen dar, wie das in der Praxis häufig gegeben ist.

Frage: Von welchen Kriterien hängen die Kosten für einen Selbstbau ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommt natürlich eine Vielzahl von Faktoren zum Tragen:

  • die Art des gewählten Baus (Ausbauhaus, Bausatzhaus, selbst geplantes Haus, Holzhaus, …)
  • das Ausmaß der Eigenleistungen
  • der Umfang des Bausatzes (z.B. bereits mitgelieferte Materialien)
  • die Art des Hauses
  • die Größe des geplanten Hauses
  • der geplante Ausstattungszustand des Hauses (hier kann es enorme Kostenunterschiede geben)
  • der gewünschte Energiestandard
  • die technische Ausrüstung (Heizung, Sanitär, elektrische Anlage, Lüftungsanlagen, Haustechniksteuerungen, etc.)
  • die anfallenden Baunebenkosten (die man nie unterschätzen darf)

Je höher insgesamt der Standard des Hauses wird, desto teurer kommt der Gesamtbau am Ende natürlich auch – die Kostenunterschiede zu schlüsselfertig angebotenen Häusern schmelzen damit dann auch dahin.

Frage: Was ist die sogenannte „Muskelhypothek“?

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Eigenleistung kann als Eigenkapital berücksichtigt werden

Kostencheck-Experte: Eigenleistungen erbringt man nicht immer ganz umsonst: die umgangssprachlich sogenannte „Muskelhypothek“ bedeutet, dass die Banken Eigenleistung genauso als Eigenkapital berücksichtigen. Der Umfang des eingebrachten Eigenkapitals spielt bei Baufinanzierungen für die Bank eine wichtige Rolle.

Grundsätzlich können – soweit es die Banken betrifft – bis zu 30 % der Baukosten als Eigenleistung erbracht werden. Dafür ist aber dann auch ein entsprechender Nachweis erforderlich, der auch einigermaßen plausibel sein muss. Viele Bausatzhaus-Anbieter bestätigen der Bank den Umfang (und den Wert) der Eigenleistung des Bauherrn dabei auf Anfrage.

Frage: Warum muss man freiwillige Helfer am Bau versichern?

Kostencheck-Experte: Es handelt sich hier um keine Pflichtversicherung im eigentlichen Sinn – aber um eine, die unbedingt empfehlenswert ist.

Das Problem ergibt sich aus einer „Lücke“ im gesetzlichen Unfallschutz: Bei Bau helfende Personen, die nicht in sogenannten „arbeitnehmerähnlicher Art und Weise“ tätig werden, sind beim Bau von der Leistung der gesetzlichen Unfallversicherung ausgenommen. Passiert ihnen ein Unfall, leistet die gesetzliche Unfallversicherung nicht.

Das gilt vor allem für gelegentliche Helfer, aber auch für alle, die „in unternehmerischer Weise“ helfen (also etwa der Elektriker, der in seiner Freizeit die Installation als Freund übernimmt). Solche Helfer kann man bei der Bau BG als Hilfskräfte anmelden und im Rahmen ihrer Hilfeleistung zusätzlich unfallversichern lassen. In der Praxis liegen die Kosten dafür bei rund 1 EUR – 2 EUR je geleisteter Arbeitsstunde.

Im Interesse der freiwillig Helfenden sollte man in jedem Fall im Vorfeld entsprechende Versicherungen bei der Bau BG abschließen – damit die Helfer dann bei einem eventuellen Unfall nicht auch noch das Nachsehen haben.