Haus sanieren – welche Kosten fallen an?

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Auch an Häusern nagt der Zahn der Zeit – und bei Häusern, die bereits einige Jahrzehnte alt sind, werden zwangsläufig Sanierungen fällig. Was das kosten kann, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Welchen Bereich betreffen Sanierungen vorwiegend?

Kostencheck-Experte: In den letzten Jahren geht es vorwiegend darum, ältere Häuser auf einen modernen energetischen Stand zu bringen.

Schon die EnEV, die Energie-Einspar-Verordnung, sieht ja vor, dass wenn 10 % eines Bauteils (z. B. Fenster, Dach, Fassade) erneuert oder renoviert werden, auch eine sogenannte energetische Sanierung erfolgen muss – das heißt, die Bauteile müssen nach der Sanierung den aktuellen Energiestandards (Wärmedurchgangswerte) entsprechen. Ausnahmen davon gibt es nur für denkmalgeschützte Gebäude und wenn eine energetische Sanierung hoch unwirtschaftlich wäre, was in den meisten Fällen bei bewohnten Gebäuden aber kaum anzunehmen ist.

Bestimmte Wärmeschutzstandards gab es über die staatlichen Wärmeschutzverordnungen (WSchV) zwar bereits in früheren Jahren – konkret 1977, 1984 und 1995 – so streng wie heute bei der EnEV waren die Vorgaben damals aber nicht, auch die technischen oder baulichen Voraussetzungen waren dafür in vielen Bereichen gar nicht gegeben. Gebäude, die aus diesen Baujahren oder danach stammen, bringen aber zumindest einen gewissen „Mindest-Standard“ an Wärmeschutz mit, auf den man bei Sanierungen aufbauen kann. Gebäude vor 1977 haben dagegen meist einen katastrophalen Energiestandard, der in vielen Bereichen recht grundlegend nachgebessert werden muss.

Daneben geht es natürlich auch ganz klar um die finanziellen Interessen des Hausherrn: Betriebskosten sollen sinken, Kostensteigerungen bei Heizmitteln möglichst langfristig aufgefangen werden und der Wohnkomfort soll möglichst auch noch steigen. Mit dem Einsatz von Solarenergie oder Photovoltaik wollen viele zusätzlich noch einem möglichst große Unabhängigkeit von zumeist monopolisierten Energieanbietern erreichen.

Energetische Sanierungen können das durchaus leisten – allerdings ist nicht in allen Fällen sichergestellt, dass sich jede der Maßnahmen langfristig auch tatsächlich rechnet. In diesem Bereich muss man immer auf realistische Wirtschaftlichkeitsberechnungen zurückgreifen – und die eine oder andere Maßnahme aus Kostengründen einfach einmal sein lassen, weil sie sich nicht rechnet.

Frage: Was kostet eine Sanierung in der Regel?

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Oft lohnt es sich, ein Haus komplett zu sanieren
Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal natürlich nicht sagen – das liegt immer am individuellen Sanierungsbedarf eines Gebäudes und an den Zielen, die man mit der Sanierung erreichen möchte.

Eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus 40 (das nur 40 % des Energiebedarfs gegenüber geltendem EnEV-Standard aufweist) wird bei einem Altbau sicherlich deutlich mehr Geld verschlingen als lediglich das Erreichen des geforderten EnEV-Standards in den meisten sinnvollen Bereichen.

Gerade bei älteren Gebäuden lohnt es sich, die einzelnen Maßnahmen in ein größeres Bündel zusammenzufassen und die Sanierung komplett zu erledigen. Um die Kosten zu stemmen, gibt es dann auch zinsbegünstigte Kredite und staatliche Zuschüsse.

Bei einem Haus vor 1977 kommen für die Sanierung sicherlich bereits fast 40 % des Kaufpreises für ein solches Gebäude als Sanierungskosten auf sie zu – bei Vorkriegsbauten ohne jeglichen Wärmeschutzstandard können das auch leicht 50 % bis 60 % des Kaufpreises sein. Das sollte man gerade dann überlegen, wenn man im Begriff ist, ein solches Haus zu kaufen – der möglicherweise recht niedrige Kaufpreis sollte dann nicht darüber hinwegtäuschen, dass mit Sicherheit noch hohe, zusätzliche Investitionen nötig sein werden.

Ein Kostenbeispiel aus der Praxis:

Bei unserem Altbau von 1972, in dem bisher nur spärlich renoviert wurde, lassen wir die obere Geschossdecke und die Kellerdecke dämmen, tauschen die Fenster aus und lassen die Fassade mit Isoklinkern dämmen, um für die nächsten Jahre das Fassadenstreichen zu sparen und eine ausreichende Dämmung zu erreichen.

  • Dachfläche: 120 m²
  • zu dämmende Fassadenfläche: 110 m²
  • Geschoßdecke und Kellerdecke: jeweils 70 m²
  • Fensteranzahl: 12
Renovierungsmaßnahme Preis
Dach neu decken 14.400 EUR
Geschoßdecke und Kellerdecke dämmen 5.600 EUR
Fensteraustausch, 12 Fenster 6.900 EUR
Fassadendämmung mit Isoklinker 20.900 EUR
Gesamtkosten 47.800 EUR
Investitionszuschuss KfW abzüglich 4.780 EUR
selbst zu tragende Kosten: 43.020 EUR

Hierbei handelt es sich lediglich um individuelle Kosten, die nur für ein einzelnes Gebäude gelten. Die Kosten können bei anderen Gebäuden auch deutlich unterschiedlich liegen.

In unserem Fall hätte es sich vermutlich auch gelohnt, die Heizungsanlage zu tauschen – diese Kosten wollten wir vorerst aber nicht auf uns nehmen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für eine Sanierung ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommt natürlich eine Vielzahl von Faktoren zum Tragen:

  • die Größe des Gebäudes
  • das Baujahr des Gebäudes
  • der energetische Zustand des Gebäudes
  • die Art der notwendigen Maßnahmen
  • die Qualität und die Kosten für die jeweiligen neuen Bauteile
  • die Amortisationsdauer für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen

Frage: Inwieweit spielt die Gebäudegröße eine Rolle für die Sanierungskosten?

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Die Kosten für eine Renovierung werden meist nach Quadratmetern berechnet
Kostencheck-Experte: Fast alle Sanierungsmaßnahmen lassen sich auf Quadratmeterpreise herunterrechnen.

So kostet etwa das Neueindecken eines Dachs rund rund 100 EUR pro m² bis 140 EUR pro m², bei gleichzeitiger Dachdämmung mindestens 150 EUR pro m² bis 170 EUR pro m².

Die Quadratmeterpreise für einzelne Maßnahmen erlauben auch ein Vergleichen der Gesamtkosten für einzelne Maßnahmen – so kostet ein WDVS (Wärmedämmverbundsystem) an der Fassade üblicherweise 140 EUR pro m² bis 150 EUR pro m², während die Kosten für eine Dämmung mit Isoklinkern meist bei 180 EUR pro m² bis 190 EUR pro m² liegen.

In unserem Fall wollten wir uns aber das regelmäßige Streichen der Fassade ersparen und nicht in wenigen Jahren wieder neu verputzen müssen. Dadurch waren die höheren Kosten für uns akzeptabel.

Frage: Welche Kosten verursacht ein Fensteraustausch?

Kostencheck-Experte: Im Allgemeinen müssen Sie mindestens 500 EUR bis 600 EUR pro Fenster rechnen, wenn Sie übliche Fenstermaße haben. Je nach Gestaltungswünschen kann dieser Preis aber auch leicht doppelt so hoch liegen.

Für einen ausreichenden Wärmeschutz kommt man in der Regel aber auch mit den niedrigen Kosten ans Ziel.

Frage: Was kostet der Austausch einer Heizung auf eine moderne, energiesparende Anlage?

Kostencheck-Experte: Das hängt im Wesentlichen von der Art der Heizung ab. Die Kosten dafür können zwischen rund 5.000 EUR und 25.000 EUR liegen. Entscheidend ist dabei, welche Heizkosten man am Ende anstrebt und womit man heizen möchte.

Frage: Lohnen sich denn energetische Finanzierungen auf lange Sicht?

Kostencheck-Experte: Das muss man immer im Einzelfall beurteilen.

Grundsätzlich kann man aber davon ausgehen, dass bei einer energetischen Sanierung der Heizwärmebedarf deutlich sinkt.

Das zeigt auch die nachstehende Tabelle:

Gebäudezustand, Alter Heizwärmebedarf in kWh/m²/Jahr
vor 1977, unsaniert 230 kWh/m²/Jahr – 290 kWh/m²/Jahr
WSchV 1977 150 kWh/m²/Jahr – 230 kWh/m²/Jahr
WSchV 1984 80 kWh/m²/Jahr – 150 kWh/m²/Jahr
WSchV 1995 50 kWh/m²/Jahr – 100 kWh/m²/Jahr
EnEV – aktueller Standard 40 kWh/m²/Jahr – 70 kWh/m²/Jahr
Niedrigenergiehaus 20 kWh/m²/Jahr – 40 kWh/m²/Jahr

Das zeigt, wie stark energetische Sanierungen die Heizkosten beeinflussen können.

In unserem Fall haben wir bei einem 140 m² großen Haus damit den jährlichen Wärmebedarf von rund 200 kWh/m²/Jahr auf etwa 50 kWh/m²/Jahr senken können.

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Die Renovierung vom Heizsystem zahlt sich meist aus
Das bedeutet bei einer Ölheizung aktuell eine Senkung der Heizkosten von 1.820 EUR auf 455 EUR – die Sanierung wird sich also allein über die Heizkosten innerhalb von 30 Jahren bezahlt machen.

Das ist zwar ein langer Zeitraum, allerdings noch realistisch. Man muss allerdings immer genau rechnen und vor allem die „Sowieso-Kosten“ (wie unsere neue Dacheindeckung, die zwingend fällig war) herausrechnen.

Dann sieht es auch in unserem Beispiel mit der Amortisierung gleich anders aus: Rechnet man die Dacherneuerung heraus, rentieren sich in diesem Fall die Kosten bereits nach 20 Jahren.

Die Kosten für einen Heizungstausch würden sich – falls die alte Heizung noch läuft – aber kaum lohnen, auch langfristig nicht.