Checkliste für die Hausbau-Kosten

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Ein Haus zu bauen ist ein umfassendes Projekt. Dementsprechend unübersichtlich sieht es auch mit den Kosten aus. In nicht wenigen Fällen werden dabei wichtige Kostenpositionen einfach übersehen und gar nicht miteingeplant – das führt am Ende dazu, dass die geplante Finanzierung nicht aufgeht und die Finanzierungssumme nicht reicht. Dieses Risiko können Sie minimieren, wenn Sie die übersichtliche Checkliste für Hausbaukosten vom Kostencheck-Experten benutzen.

Frage: Auf welche Kosten muss man achten?

Kostencheck-Experte: Je nach Art des Bauvorhabens kann das im Einzelfall natürlich immer etwas unterschiedlich sein: nicht alle Kostenpositionen fallen in jedem Fall an. Die grundlegenden Kostenpositionen beim Hausbau haben wir Ihnen aber in der nachfolgenden Checkliste einmal aufgelistet. So können Sie nichts übersehen.

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Die Kosten für den Hausbau setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen.

Grundlegende Kostenbereiche sind:

  • alle grundstücksbezogenen Kosten
  • die Baukosten und die damit verbundenen Nebenkosten
  • die Kosten für die Gestaltung des Wohnhauses um Umfelds nach Baufertigstellung

Grundstücksbezogene Kosten

Hier kommen natürlich in erster Linie einmal die Kosten für den Kauf des Grundstücks zum Tragen. Grundstücke können – je nach Lage – in Deutschland sehr unterschiedlich teuer sein, diese Kosten kann man also nur schwer pauschal angeben. Mit rund 120 EUR pro m² sollten Sie dabei auf jeden Fall rechnen, kleinere Grundstücke sind im Verhältnis oft bis zu doppelt so teuer. In gesuchten, hochwertigen Lagen können die Grundstückspreise in vielen Fällen auch auf bis zu 600 EUR pro m² oder 700 EUR pro m² klettern.

Dazu müssen Sie dann noch die Nebenkosten beim Grundstückskauf rechnen. Sie setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbsteuer und Maklergebühren
  • Eintragungsgebühren ins Grundbuch
  • Vermessungskosten sowie
  • den Kosten für die Bodenuntersuchung
  • den Erschließungskosten

Die Grundsteuer ist abhängig vom Bundesland, in dem sich der Baugrund befindet. Die Kosten bewegen sich zwischen 3,5 % des Kaufpreises und 6,5 % des Kaufpreises. Die Maklergebühren können – ebenfalls abhängig vom Bundesland – für den Käufer zwischen 3,57 % des Kaufpreises und 7,14 % des Kaufpreises liegen, die fällige Mehrwertsteuer ist dabei bereits eingerechnet. Allein diese Kosten können also bereits bis zu 15 % des Kaufpreises zusätzlich fällig machen.

Notarkosten und Eintragungsgebühren liegen in der Praxis meist bei 1 % bis 2 % des Kaufpreises. Je nach Aufwand bei der Eintragung und besonderen Gegebenheiten können die Kosten immer etwas abweichen. Mehr Informationen dazu finden Sie an dieser Stelle.

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Vermessungskosten können ggf. auch anfallen.

Die anfallenden Vermessungskosten können je nach Gegebenheiten am Grundstück und je nach Bundesland ebenfalls unterschiedlich sein. Die Vermessungskosten werden im Allgemeinen allerdings bereits den Baunebenkosten zugeschlagen – mehr darüber im nächsten Abschnitt. Gegebenenfalls können Sie durchaus mit 2.000 EUR bis 3.000 EUR rechnen – mehr darüber erfahren Sie hier.

Um sicherzustellen, dass es mit der Tragfähigkeit des Baugrunds keine Probleme (und später unliebsame Überraschungen) gibt und keine gefährlichen Altlasten vorhanden sind, brauchen Sie ein Bodengutachten. Die Kosten dafür liegen bei meist 500 EUR bis 600 EUR für einfache Standard-Gutachten, können allerdings bei entsprechend eingehender Begutachtung (ratsam) auch deutlich höher ausfallen.

Die Erschließungskosten können von Fall zu Fall sehr unterschiedlich liegen. Während bei voll erschlossenen Grundstücken häufig überhaupt keine Kosten anfallen, in anderen Fällen können Kosten zwischen 2 EUR pro m² bis 10 EUR pro m² anfallen, in besonders schwierigen Einzelfällen auch bis zu 50 EUR pro m² Grundstücksfläche. Das sollte man im Vorfeld genau prüfen, um entsprechend planen zu können. Mehr Informationen zu Erschließungskosten finden Sie an dieser Stelle.

Baubezogene Kosten

Bei jedem Bau fallen neben den reinen Baukosten auch sogenannte Baunebenkosten an. Je nach Art der Baustelle können diese Kosten unterschiedlich sein – in der Praxis sollten Sie aber auf jeden Fall mit rund 15 % bis 20 % der reinen Baukosten rechnen.
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Auch die Kosten für die Bauleitung müssen einberechnet werden.

Zu den Baunebenkosten zählen neben den grundstücksbezogenen Kosten, die bereits erwähnt wurden:

  • die Kosten für Baustrom und Bauwasser
  • die Kosten für die Baustelleneinrichtung
  • die Kosten und Bereitstellungs-Gebühren für die Baufinanzierung
  • die zu bezahlenden Zinsen während der Bauphase
  • die Kosten für den Bauantrag und die Baugenehmigung
  • die Kosten für eine eventuelle externe Baubegleitung oder Bauleitung

Wird der Bau nach individuellen Wünschen von einem Architekten geplant, müssen Sie zusätzlich auch noch das Architektenhonorar mit einrechnen. Je nach Umfang der Leistungen, die Sie beim Architekten in Anspruch nehmen, müssen Sie gegebenenfalls mit weiteren 15 % bis 20 % der reinen Baukosten für das Architektenhonorar rechnen. Wie es sich zusammensetzt, erfahren Sie detailliert an dieser Stelle.

Gestaltungskosten nach der Bauphase

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Zu den Kosten gehören auch die Aufwendungen für die Außengestaltung.

Wenn der Bau fertiggestellt ist, ist es mit den Kosten noch lange nicht zu Ende: Das Grundstück braucht einen Zaun, die Einfahrt muss befestigt werden und der Garten gestaltet werden. Gegebenenfalls sind auch noch eine Garage oder ein Carport nötig, eventuell soll ein Pool oder ein Schwimmteich im Garten angelegt werden.

Bei sehr einfachen Gestaltungen rechnet man für die Gestaltung des Außenbereichs rund 5 % der reinen Baukosten, im Einzelfall und bei besonderen Gestaltungswünschen können diese Kosten aber auch deutlich höher liegen.

Der zweite große Kostenpunkt ist die Inneneinrichtung des Hauses. Die Kosten richten sich natürlich immer nach den individuellen Einrichtungswünschen und dem persönlichen Luxus-Ansprüchen. Für eine solide Einrichtung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses werden Sie aber in den meisten Fällen mindestens 30.000 EUR rechnen müssen, das kann im Einzelfall dann auch noch viel höher liegen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir kaufen ein Grundstück in Hessen mit einer Größe von 1.200 m² und wollen darauf ein 180.000 EUR teures Einfamilienhaus (Netto-Baukosten) nach eigenen Wünschen errichten lassen. Der Kaufpreis des voll erschlosenen Grundstücks beträgt 230 EUR pro m².

Posten Preis
Grundstückskosten 276.000 EUR
Grunderwerbsteuer 16.560 EUR
Maklercourtage 16.422 EUR
Eintragungskosten (Notar und Grundbuch) 4.416 EUR
Vermessungskosten (komplett) 2.160 EUR
Baukosten 180.000 EUR
Mehrwertsteuer zu den Baukosten 34.200 EUR
Baunebenkosten 30.600 EUR
Architektenhonorar inkl. Planungs- und Genehmigungskosten (Baugenehmigung) 35.750 EUR
Gestaltung des Außenbereichs (Einfahrt, Zaun, Grundstücksgestaltung) 24.500 EUR
Gesamtkosten Bau und Grundstück: 620.608 EUR
davon Nebenkosten außerhalb von Baukosten und Grundstückspreis: 130.408 EUR

Das vorliegende Kostenbeispiel gibt nur die Kosten für ein individuelles Beispielprojekt wieder. Die Baukosten und Nebenkosten in anderen Fällen können auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Was bestimmt die Kosten beim Bau insgesamt?

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Beim Hausbau fallen Kosten in vielen Kategorien an.

Kostencheck-Experte: Hier müssen zahlreiche Dinge berücksichtigt werden:

  • die Grundstückskosten
  • der Ort, an dem gebaut wird (Bundesland, geltende Vorschriften, Gebührensätze)
  • die Größe des Hauses, die Bauweise und die Ausführung (z. B. das Ausstattungsniveau beim Innenausbau
  • ob ein Fertighaus oder ein Massivhaus nach eigenen Vorstellungen gebaut wird
  • die reinen Baukosten
  • ob eine externe Bauleitung oder Baubegleitung in Anspruch genommen wird (das kann auch der Architekt übernehmen)
  • welche Gestaltungsmaßnahmen im Außenbereich erfolgen sollen
  • welche Art von Einrichtung in welcher Preisklasse gewählt wird