Hausbau: welche Kosten fallen an?

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Den Bau eines Eigenheims für die Familie setzen viele ganz oben auf die Liste ihrer Ziele. Über die Kosten für einen Hausbau herrscht dabei oft Unsicherheit. Mit welchen Kosten man im Allgemeinen dabei rechnen muss und welche Kostenfaktoren beim Hausbau eine Rolle spielen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet ein Hausbau?

Kostencheck-Experte: Häuser können sehr unterschiedlich ausgeführt und gestaltet sein – dementsprechend unterschiedlich ist dann auch der Preis. Pauschal kann man das daher nur sehr schwer sagen.

In der Praxis liegen die reinen Baukosten bei rund 1.300 EUR pro m² bis 2.500 EUR pro m² Wohnfläche. Die enorm große Preisspanne wird verursacht von den zahlreichen Möglichkeiten, die es bei Bauweise und Ausstattung von Häusern gibt.

Zusätzlich müssen Sie noch die Baunebenkosten mit einkalkulieren – sie betragen im Allgemeinen rund 15 % – 20 % der reinen Baukosten. Dazu kommen natürlich auch noch die Kosten für das Grundstück.

Was man am Ende beim Hausbau ebenfalls nicht vergessen darf, sind dann noch zusätzliche Kosten für die Gestaltung des Außenbereichs rund ums Haus, für den Bau einer Garage oder eines Carports und die Kosten für die Befestigung von Einfahrten, Vorplätzen und Gartenwegen. Mit den reinen Baukosten ist es also bei weitem nicht getan.

Wichtig ist, im Vorfeld zu unterscheiden, welche Art von Haus man bauen möchte:

  • ein freistehendes Einfamilienhaus
  • ein Mehrfamilienhaus
  • ein Doppelhaus, gemeinsam mit einem Freund oder Verwandten

Das hat ebenfalls deutliche Auswirkungen auf die Kosten.

Ein freistehendes Einfamilienhaus ist die übliche, am häufigsten gewählte Variante. Hier gibt es allerdings bereits zahlreiche Möglichkeiten für grundlegend unterschiedliche Bauweisen:

  • ein Fertighaus
  • ein Massivfertighaus
  • ein Massivhaus („Stein auf Stein“)
  • ein Holzständerhaus
  • ein Holzhaus (Blockhaus)

Man sollte sich hier am besten schon vor den grundlegenden Planungen im Klaren darüber sein, in welche Richtung es beim Hausbau gehen soll.

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Die Größe des Hauses hat einen entscheidenden Einfluss auf den Preis
Ein Mehrfamilienhaus verursacht natürlich beträchtlich höhere Kosten beim Bau als ein Einfamilienhaus. Durch einen geringeren Flächenbedarf beim Grundstück, eine gemeinsam genutzte Heizungsanlage, ein gemeinsames Dach und die geteilten Baunebenkosten für beide Parteien im Mehrfamilienhaus kann sich allerdings ein Kostenvorteil beim Bau ergeben. Dafür müssen gegebenenfalls auch zusätzliche Allgemeinflächen mit errichtet werden, die nicht direkt als Wohraum genutzt werden können (z. B. ein Stiegenaufgang).

Ein Doppelhaus ist ebenfalls ein Mehrfamilienhaus und bietet auch die gleichen Vorteile – als Doppelhaus gilt ein Haus aber nur dann, wenn es aus zwei identisch gestalteten Hälften besteht, die mindestens eine gemeinsame Wand haben. Da beim Doppelhaus gemeinsam genutzte Allgemeinbereiche wegfallen, kann der Bau oft sogar noch günstiger sein als beim Mehrfamilienhaus.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Es soll ein einfaches, einstöckiges Massivhaus (Ziegel-auf-Ziegel) mit einer Größe von 140 m² Wohnfläche errichtet werden. Die Bauweise ist relativ schlicht mit rechteckigem Grundriss, einschaligem Ziegelmauerwerk (Mauerwerksstärke 36,5 cm) und einem einfachen Satteldach. Der Energiestandard des Hauses ist KfW 70.

Posten Preis
reine Baukosten 145.000 EUR
Baunebenkosten 34.000 EUR
Grundstück – Kaufpreis und Nebenkosten 132.000 EUR
Gestaltung der Außenanlage (Begrünung, Zaun, Gartenwege) 25.000 EUR
Gesamtkosten Hausbau 391.000 EUR

Hierbei handelt es sich natürlich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel für ein ganz bestimmtes Haus in bestimmter Lage und Bauweise. Die Kosten für andere Häuser können auch deutlich unterschiedlich liegen.

Aus unserem Kostenbeispiel kann man aber deutlich ersehen, dass es mit den reinen Baukosten längst nicht getan ist: am Ende kostet der gesamte Hausbau mehr als das Doppelte der reinen Baukosten. Die Gesamtkosten hätten dabei auch noch deutlich höher ausfallen können.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten beim Hausbau ab?

Kostencheck-Experte: Hier kommen natürlich eine ganze Vielzahl von Dingen zum Tragen.

Zunächst einmal spielen die Kosten für den Erwerb des Grundstücks eine Rolle:

  • der Kaufpreis für das Grundstück
  • die Nebenkosten beim Grundstückskauf (Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Notargebühren)
  • die Erschließungskosten für das jeweilige Grundstück

Danach geht es um die Kosten für die Errichtung des geplanten Gebäudes, hier sind maßgeblich:

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Die Kosten für den Hausbau hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab
-die gewählte Hausgröße

  • die gewählte Bauweise (Fertighaus, Massivfertighaus, Massivhaus, Holzständerhaus, Holzhaus, etc.)
  • der gewählte Grundriss
  • die gewählte Dachform
  • ob Keller oder Bodenplatte errichtet werden
  • welcher Energiestandard gewählt wird
  • welcher Innenausbau-Standard erreicht werden soll
  • die Baunebenkosten (für das Bauvorhaben an sich)

Danach spielen für die Gesamtkosten ebenfalls noch eine Rolle:

  • die Kosten für die Begrünung
  • die Kosten für eine Garage oder einen Carport
  • die Kosten für den Bau einer Terrasse
  • die Kosten für die Errichtung und Befestigung von Zufahrten oder Vorplätzen
  • die Kosten für Zäune und Eingrenzungen
  • die Kosten für die Grundstücksgestaltung und besondere Zusatzausstattungen (Schwimmteich, Pool, Gartenhaus, etc.)

Das alles muss in Betracht gezogen werden, wenn es um die Hausbau-Kosten geht. In der Praxis werden die tatsächlich anfallenden Gesamtkosten häufig unterschätzt, vieles wird oft auch vergessen zu berücksichtigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, bereits im Vorfeld möglichst detailliert zu planen, um eine gute Übersicht über alle anfallenden Kosten zu bekommen.

Frage: Was gehört eigentlich zu den Baunebenkosten?

Kostencheck-Experte: Diese Frage wird sehr oft gestellt.

Zu den Baunebenkosten gehören zunächst einmal die sogenannten Grunderwerbskosten: das sind die Kosten für den Notar (im Allgemeinen rund 2 % des Kaufpreises des Grundstücks und gegebenenfalls auch die Kosten für den Makler (im Allgemeinen rund 6 % – 7 % der Grundstückskosten, aber das kann unterschiedlich liegen). Dazu kommen auch noch die Kosten für die Grunderwerbssteuer, meist rund 5 % – 7 % des Kaufpreises für ein Grundstück. Für die Grundbucheintragung fallen dann noch weitere Kosten an – sie können unterschiedlich hoch liegen, abhängig vom jeweils zuständigen Landratsamt und den Gegebenheiten im Einzelfall.

Frage: Und dann kommen die Kosten für die Vorbereitung des Bauvorhabens?

Kostencheck-Experte: Genau. Zur direkten Bauvorbereitung gehören die

  • Erschließungskosten
  • die Kosten für die Vermessung und
  • die Kosten für das Bodengutachten

Befinden sich Altlasten auf dem Grundstück, die geräumt werden müssen, kann das diese Kosten noch einmal beträchtlich verteuern.

Um überhaupt bauen zu können, braucht man nun

  • eine Baugenehmigung und
  • eine Planung vom Architekten

Für beides fallen natürlich ebenfalls beträchtliche Kosten an. Je nachdem, welche Leistungen der Architekt erbringt, können die Kosten für Baugenehmigung und Planung bereits rund 10 % der Baukosten betragen.

Da in den meisten Fällen eine Baufinanzierung nötig wird, müssen auch diese Kosten bei den Baunebenkosten mit eingerechnet werden:

  • Finanzierungskosten
  • Gebühren, Bereitstellungskosten
  • Zinsen während der Bauphase

Am Ende kommt dann vor dem Beginn der eigentlichen Bauarbeiten noch die Einrichtung der Baustelle (Baustromanschluss, Bauwasser-Anschluss). Dann kann mit dem Bau endgültig begonnen werden.

Frage: Fallen auch während und nach der Bauphase noch Nebenkosten an?

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Ein Architekt als Baubegleiter lohnt sich, hat aber seinen Preis
Kostencheck-Experte: In der Regel muss man die laufenden Kosten für Baustrom und Bauwasser ebenfalls zu den Nebenkosten rechnen. Wichtig zu berücksichtigen sind auch die diversen Versicherungen, die man als Bauherr während der Bauphase benötigt.

Übernimmt der Architekt auch die Baubegleitung oder wird ein anderer Baubegleiter bestellt, fallen für ihn ebenfalls noch Kosten an.

Ist der Bau dann abgeschlossen, kommen ebenfalls noch einmal Kosten auf den Bauherrn zu: etwa für das vorgeschriebene Einmessen des fertigen Gebäudes oder für das Errichten der endgültigen Anschlüsse am Gebäude.

Frage: Welche Rolle spielen Bauweise, Dachform und ähnliches für die Baukosten?

Kostencheck-Experte: Hier ist es immer sehr schwierig, pauschale Aussagen zu treffen: Ein Fertighaus muss nicht immer kostengünstiger sein als ein Massivhaus, das hängt auch von der Ausführung im Einzelnen und von der gewünschten Ausstattung ab. Reine Holzhäuser sind meist etwas günstiger zu errichten als Häuser aus massiven Wandbaustoffen – auch das muss allerdings nicht in jedem Fall zutreffen. Holzständerbauweise ist gegenüber Massivbaustoffen meist relativ kostenneutral, das heißt, es gibt kaum nennenswerte Unterschiede bei den Kosten.

Wo man eher eine allgemeine Aussage über die Kosten treffen kann, ist beim Dach: vergleicht man ein einfaches Satteldach mit einem Walmdach, ist das kompliziertere Walmdach mit seinen zusätzlichen Dachflächen meist um rund 50 % teurer.

Flachdächer sind meist sogar noch günstiger als ein Satteldach, produzieren aber dafür später beträchtliche Wartungskosten, die den anfänglichen Kostenvorteil meist auf längere Sicht wieder zunichte machen. Eine sehr gute Wahl sind in der Regel Pultdächer, die wegen der reduzierten Dachfläche beim Errichten meist günstiger sind und zudem einen großen Vorteil bringen, da sie den verfügbaren Raum im Geschoss unter dem Dach nicht einschränken.

Die Komplexität der Dachkonstruktion (Gauben, Rinnen, in sich geknickte Dächer, etc.) hat aber natürlich am Ende hohe Auswirkungen auf die Kosten für das Dach, die insgesamt durchaus beträchtlich sind. Auch die Art der Dacheindeckung spielt dann für den Preis durchaus immer noch eine wichtige Rolle.

Beim Grundriss ist natürlich einleuchtend, dass einfache, rechteckige Grundrisse immer einfacher zu errichten und damit auch kostengünstiger sind als komplizierte, gewinkelte Grundrisse oder Sonderformen.

Frage: Welche Rolle für den Preis spielt die Ausstattung des Hauses?

Kostencheck-Experte: Das wirkt sich schon in einzelnen Bereichen sehr deutlich aus – etwa bei der Größe und der Ausführung der Fensterflächen. Hochwertige und flächenmäßig große Fenster verursachen deutlich höhere Kosten als kleine, einfach gestaltete Fensterflächen.

Auch beim Innenausbau kann es beträchtliche Kostenunterschiede geben. In der Praxis liegen die Kosten für den Innenausbau meist irgendwo zwischen 400 EUR pro m² und 800 EUR pro m². Das allein zeigt schon, wie groß die Kostenunterschiede sein können.

Weitere beträchtliche Unterschiede entstehen aus der Wahl des Heizungssystems für das Haus. Hier können allein bei einem Einfamilienhaus durchaus Unterschiede von 10.000 EUR bis 20.000 EUR allein durch das gewählte Heizungssystem entstehen.

Zusätzliche Balkone, Erker, bodentiefe Fenster und ähnliche Luxusausstattungen können den Preis dann noch einmal deutlich verteuern. Das gilt auch für die Wahl der Bodenbeläge oder der Fliesen – auch hier kann man durchaus sehr viel zusätzliches Geld ausgeben.

Der Energiestandard eines Hauses verursacht dagegen vergleichsweise geringe Unterschiede – selbst ein Passivhaus würde insgesamt nur rund 10 % – 20 % Mehrkosten verursachen. Beim Bau von lediglich einem Effizienzhaus fällt das deutlich geringer aus – langfristig lohnt sich das aber meist hinsichtlich der zukünftigen Betriebskosten. Auch die sollte man beim Bauen immer ein wenig im Blick haben.

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