Eintragung ins Grundbuch: welche Kosten verursacht das?

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Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks werden die anfallenden Nebenkosten, besonders die Notar- und Grundbuchgebühren häufig unterschätzt. Sie können allerdings beträchtlich sein. Der Kostencheck-Experte erklärt in unserem Interview, welche Kosten für die Eintragung im Grundbuch gerechnet werden müssen und wie sie sich zusammensetzen.

Frage: Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?

Kostencheck-Experte: Das ist pauschal schwer zu sagen, da sich die Kosten immer nach den Gegebenheiten im Einzelfall richten.

Als grobe Richtlinie können Sie allerdings zunächst einmal von 1 % bis 2 % des Kaufpreises des Grundstücks ausgehen.

Unterscheiden muss man dabei nach:

  • den Kosten für den Notar und
  • den Grundbuchkosten

Notarkosten

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Die Notarkosten belaufen sich auf etwa ein Drittel der Gesamtkosten

Die Kosten für den Notar sind gesetzlich festgelegt. Sie richten sich nach der Gebührenordnung für Notare, wo die Kosten für einzelne Leistungen aus entsprechenden Tabellen ermittelt werden können.

Das in der Gebührenordnung vorgesehene Verfahren bestimmt für jede einzelne Tätigkeit des Notars eine bestimmte Anzahl von einheitlichen Gebührensätzen (Gebühreneinheit). Wie hoch diese einzelne Gebühreneinheit ist, richtet sich wiederum nach dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei kommen bestimmte Staffelungen zum Einsatz – bis zu 300.000 EUR wird in 50.000 EUR – Schritten eingeteilt, darüber in 100.000 EUR Schritten. (Also: bis 50.000 EUR – bis 100.000 EUR – bis 150.000 EUR usw.)

Die Notarkosten machen rund zwei Drittel der Gesamtkosten aus, das restliche Drittel entfällt auf die Grundbuchgebühren.

Grundbuchkosten

Die Grundbuchkosten richten sich ebenfalls nach dem Kaufpreis der Immobilie und werden auf ähnliche Weise aus Tabellen berechnet, allerdings sind die Tabellen zum Teil komplizierter.

Wie bereits erwähnt macht die Summe der Grundbuchkosten rund ein Drittel der Gesamtkosten aus.

Neben den allgemeinen Eintragungskosten muss man noch mit besonderen Gebühren je nach individuellem Einzelfall rechnen:

  • die Bestellung und Löschung von Grundschulden
  • die Eintragung von Auflassungsvormerkungen
  • die Fälligstellung des Kaufpreises
  • die Abwicklung des Kaufs über ein Notaranderkonto
  • die Eintragung von Wohnrechten und Wegerechten

Kostenbeispiel aus der Praxis

Nach einem Hauskauf (Kaufpreis von 177.000 EUR) soll die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Da wir den Hauskauf über eine Bank finanziert haben, wird eine Grundschuld von 150.000 EUR eingetragen.

Posten Preis Grundbuch / Notar
Kaufvertrag beurkunden 816 EUR Notar
Auflassungsvormerkung eintragen 204 EUR Grundbuch
Grundschuld bestellen (mit Vollstreckungsklausel) 354 EUR Notar
Grundschuld eintragen 354 EUR Grundbuch
Abwicklung des Kaufs über den Notar (Notaranderkonto) 408 EUR Notar
Eintragung als Eigentümer 408 EUR Grundbuch
Auflassungsvormerkung löschen 25 EUR Grundbuch
Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag 204 EUR Notar
Betreuungsgebühr für die Grundschuld 177 EUR Notar
Vollzugstätigkeiten 204 EUR Notar
Gesamtkosten 3.154 EUR Notar und Grundbuch
Mehrwertsteuer für Notarkosten (bei den Grundbuchkosten fällt keine MwSt. an) 410,97 EUR Notar
Gesamtkosten inkl. MwSt. 3.564,97 EUR Notar und Grundbuch

Hierbei handelt es sich lediglich um ein Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall. Die Kosten in anderen Fällen können bei abweichenden Kaufpreisen oder abweichenden Bedingungen auch unterschiedlich liegen.

Das Verhältnis zwischen Notarkosten und Grundbuchkosten beträgt in unserem Fall 991 EUR (Grundbuchkosten) zu 2.573,97 EUR (Notarkosten inkl. MwSt.). Hochgerechnet liegen die Gebühren für die Eintragung in unserem Fall bei 2,01 % des Kaufpreises.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten für den Grundbucheintrag ab?

Kostencheck-Experte: Maßgeblich sind hier:

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Die Kosten für einen Grundbucheintrag hängen entscheidend von dem Wert der Immobilie ab

  • der Kaufpreis des Hauses oder Grundstücks
  • ob der Kaufpreis beim Notar abgewickelt wird (Notaranderkonto)
  • ob eine Grundschuld bestellt wird
  • ob bei der Grundschuld eine Vollzugsklausel (ZVK) zum Tragen kommt
  • ob im Zuge der Eintragung eine alte Grundschuld (des Verkäufers) gelöscht wird
  • ob mehrere Notartermine nötig sind (verteuert die Kosten)
  • ob zusätzliche Eintragungen wie etwa ein Wegerecht erfolgen müssen
  • ob im Einzelfall noch zusätzliche Maßnahmen nötig sind

Frage: Kann man die Eintragungskosten verringern?

Kostencheck-Experte: In der Praxis hat man nur wenig Einfluss auf die Kosten, da die meisten Vorgänge gesetzlich genau so ablaufen müssen, wie sie vorgesehen sind und damit auch die entsprechenden Gebühren entstehen.

Eine Empfehlung zur Minimierung der Kosten ist aber auf jeden Fall, auf ein Notaranderkonto zu verzichten und die Abwicklung des Kaufvertrags und die Bestellung der Grundschuld möglichst auf einen einzelnen Termin zu legen. Das allein kann schon helfen, die Gebühren um mehrere hundert Euro zu drücken.

Alle nötigen Dokumente sollten zudem vollständig vorhanden sein, empfehlenswert ist, sich bereits im Vorfeld zu informieren, was alles gebraucht wird (z. B. eine Negativbescheinigung der Stadt). Auch das erspart Kosten.