Grundstück erschließen: welche Kosten kommen auf Bauherren zu?

Grundstückerschließung

Schon die Nebenkosten beim Grundstückskauf können beträchtlich sein. Dazu kommen auch noch die Kosten, die für die Erschließung des Baugrundstücks anfallen. Sie werden an die Gemeinde oder die zuständigen Versorgungsämter abgeführt. Der Kostencheck-Experte erklärt in unserem Interview, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wovon diese Kosten im Einzelfall abhängen.

Frage: Welche Kosten fallen für die Erschließung eines Grundstücks an?

Kostencheck-Experte: Das lässt sich pauschal natürlich nur schwer beziffern – das hängt sehr weitgehend vom jeweiligen Grundstück, seiner Größe und der Grundstücksbeschaffenheit ab. Zusätzlich spielt auch noch die Art und Größe des geplanten Gebäudes eine Rolle für einzelne Aspekte bei den Erschließungskosten.

Einen Unterschied muss man natürlich auch zwischen voll erschlossenen, teilerschlossenen und nicht erschlossenen Grundstücken machen: bei einem voll erschlossenen Grundstück fallen überhaupt keine Erschließungskosten an, bei teilerschlossenen Grundstücken liegen die Anschlüsse alle bereits an der Grundstücksgrenze und brauchen nur zum geplanten Haus geführt werden. Die Kosten liegen damit deutlich günstiger. Lediglich bei einem unerschlossenen Grundstück müssen volle Erschließungskosten gerechnet werden.

Grobe Richtwerte

Grundstück erschließen

Die Kosten für eine Grundstückerschließung variieren stark

Sehr grob gesprochen werden Sie in durchschnittlichen Fällen 2 EUR pro m² bis 10 EUR pro m² Grundstücksfläche rechnen müssen. Bei den meisten üblichen Grundstücken liegen die Kosten zwischen 6.000 EUR und 18.000 EUR.

Muss im Zuge der Erschließung allerdings auch noch zusätzlich eine Straße gebaut oder modernisiert werden, können weitere Kosten auf Sie als Bauherrn zukommen. Je nach Gegebenheiten vor Ort können diese Kosten sehr unterschiedlich ausfallen – das können lediglich 3 EUR pro m² bis 5 EUR pro m² Grundstücksfläche bedeuten, im Extremfall aber durchaus auch bis zu 50 EUR pro m² Grundstücksfläche.

Zunächst einmal muss also geklärt werden, welche Maßnahmen im Zuge der Erschließung überhaupt stattfinden müssen:

  • Abwasseranschluss
  • Wasserversorgung
  • Strom
  • Telekommunikationsanlagen (Telefon und Internet)
  • Gas (falls benötigt)
  • Erschließung mit einer Zufahrtsstraße

Die Erschließungskosten für den Abwasseranschluss betragen in Neubaugebieten meist rund 2.000 EUR bis 7.000 EUR. Das kann im Einzelfall aber auch noch deutlich höher liegen, wenn die Entfernung zum nächsten Anschlusspunkt größer ist (etwa bei einem sehr großen Grundstück oder einem Baugrundstück in Alleinlage).

Die Erschließungskosten für die Wasserversorgung bewegen sich in üblichen Fällen zwischen rund 2.000 EUR und 5.000 EUR. Auch hier sind in Einzelfällen oft auch deutlich höhere Kosten nötig.

Die Erschließungskosten für Strom liegen in einem Neubaugebiet üblicherweise zwischen 2.000 EUR und 3.000 EUR bei den meisten Stromversorgern. Bei Grundstücken in entsprechend ungünstiger Lage oder von ungünstiger Beschaffenheit können die Kosten auch hier deutlich steigen.

Die Erschließungskosten für Telefon und Internet liegen in den meisten Neubaugebieten relativ niedrig. Für gewöhnliche Anschlüsse müssen Sie meist nur einige hundert Euro rechnen. Bei besonderen Wünschen kann das allerdings auch hier deutlich höher liegen: so kann ein Glasfaser-Internetanschluss (FTTH, Fibre-To-The-House) auch bis zu 15.000 EUR kosten.

Die Erschließungskosten für Gas liegen dagegen in den meisten Fällen wieder höher. Voraussetzung ist, dass ein Versorgungsanschluss bereits in der Straße liegt. Die Kosten betragen dann zwischen 1.500 EUR und 2.500 EUR. Allerdings kann es auch Abweichungen und Zusatzkosten geben, die man berücksichtigen sollte.

Für den Bau oder den Ausbau einer Zufahrtsstraße können sehr variable Kosten entstehen, je nach örtlichen Gegebenheiten. Entscheidend für die Kosten ist hier, wie viele Grundstücke von dieser Zufahrtsstraße profitieren, ob noch weitere Gebäude mit sogenannter Fremdnutzung (etwa ein Supermarkt, ein öffentlicher Parkplatz) von der Straße profitieren und welche zusätzlichen Kosten für den Bau von Bürgersteigen, Radfahrstreifen und Straßenbeleuchtung anfallen. Gemeinden dürfen aber bis zu 90 % der Straßenbaukosten bzw. bis zu 75 % der Straßenmodernisierungskosten auf die Grundstückseigentümer umlegen.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben ein bisher unerschlossenes Grundstück mit einer Größe von 1.000 m² am äußersten Rand eines Neubaugebiet gekauft und wollen es erschließen lassen. Alle Versorgungsleitungen liegen nahe der Grundstücksgrenze.

Die bestehende Zufahrtsstraße muss für unser Grundstück erweitert werden. Da wir die einzigen Nutzer von diesem Teil der Zufahrtsstraße sind, müssen wir die Kosten in voller Höhe selbst tragen.

PostenPreis
Kanalanschluss2.900 EUR
Stromanschluss2.120 EUR
Gasanschluss1.960 EUR
Wasseranschluss2.240 EUR
Anschlussgebühren Telefon, Glasfaser-Internet (Ausbaugebiet)1.670 EUR
Gesamtkosten Grundstückserschließung10.890 EUR
Absenkung des Eigenkostenanteils durch die Gemeinde auf 80 %8.712 EUR
Kostenbeteiligung für Zufahrtsstraße9.800 EUR
Summe Kosten18.512 EUR
Kosten je m² Grundstücksfläche in diesem Fall18,51 EUR pro m² Grundstücksfläche, inklusive Zufahrtsstraße

Dieses Kostenbeispiel bezieht sich nur auf einen konkreten Einzelfall. Die Erschließungskosten für ein Grundstück können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Wovon hängen die Erschließungskosten bei einem Grundstück ab?

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen sind hier eine ganze Reihe von Dingen:

Grundstückserschließung Kosten

Die Größe des Grundstücks ist nur einer von vielen Preisfaktoren

  • ob es sich um ein teilerschlossenes oder um ein unerschlossenes Grundstück handelt
  • wie groß das Grundstück ist
  • wie das Grundstück beschaffen ist
  • welche Art von Gebäude in welcher Größe auf dem Grundstück errichtet werden soll
  • in welcher Entfernung von der Grundstücksgrenze die jeweiligen Versorgungsleitungen liegen
  • ob eine Zufahrtsstraße (Erschließungsstraße) gebaut werden muss
  • welcher Eigenkostenanteil bei den Erschließungskosten anfällt (Gemeinden können die Eigenkosten von den üblichen 90 % auf bis zu 70 % oder mehr senken um Bautätigkeit zu fördern)
  • welcher Eigenkostenanteil für den Straßenbau zu bezahlen ist
  • ob ein Gasanschluss benötigt wird
  • welche Qualität beim Internetanschluss benötigt wird (Standard oder FTTH)

Im Allgemeinen wird man also immer vom konkreten Einzelfall ausgehen müssen, um eine verlässliche Kostenschätzung zu erhalten. Die nachfolgenden Erschließungskosten spielen durchaus auch für die Auswahl eines Grundstücks eine Rolle. Kann ein voll erschlossenes Grundstück für einen nur geringfügig höheren Aufpreis gekauft werden, kann sich das lohnen.

Gegebenenfalls können hohe Erschließungskosten bei einem Grundstück ein gutes Argument für den Bau eines Doppelhauses sein.