Eigentumsumschreibung im Grundbuch: welche Kosten fallen an?

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Bei jedem Kauf einer Immobilie sind strenge, gesetzlich vorgegebene Formalien zu beachten, damit sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich geschützt sind. Dazu gehört auch die vorgeschriebene Eintragung des neuen Besitzer ins Grundbuch, die Eigentumsumschreibung. Welche Kosten und Gebühren für diese Formalität anfallen, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?

Kostencheck-Experte: Die Höhe der Kosten, die durch die rechtlich notwendige Eigentumsübertragung anfällt, kann im Einzelfall unterschiedlich sein.

Die Höhe der Kosten richtet sich immer nach dem Kaufpreis der Immobilie und liegt in den meisten Fällen bei zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises. Im Mittel können Sie von rund 1,5 % des Kaufpreises als Kosten für die Eintragung ausgehen, davon sind rund zwei Drittel Kosten des Notars, das restliche Drittel tatsächliche Grundbuchkosten.

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Neben den Kosten für die Grundbuchumschreibung können noch weitere Kosten anfallen
Neben der reinen Eintragung des Eigentumsübergangs vom Verkäufer auf den Käufer fallen auch gegebenenfalls noch weitere Kosten und Gebühren an, etwa wenn noch Grundschulden des Verkäufers zu löschen sind, eine Grundschuld des Käufer eingetragen werden soll, Wegerechte eingetragen werden müssen, wenn ein Wohnrecht besteht oder wenn eine Fälligstellung des Kaufpreises eingetragen werden soll.

Die Berechnung der Kosten vom Notar und vom Grundbuchamt sind dabei kompliziert und richten sich nach gesetzlich vorgegebenen Tabellen. Für den Notar gilt dabei die Gebührenordnung für Notare mit den darin enthaltenen Bestimmungen.

Bei den einzelnen Gebühren muss man unterscheiden zwischen:

  • der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar
  • der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • der Eintragung des Eigentümers (nach Bezahlung des Kaufpreises)
  • der Löschung der Auflassungsvormerkung (nach Bezahlung des Kaufpreises)
  • der Eintragung einer Grundschuld
  • einer Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag beim Notar
  • einer Betreuungsgebühr für die Grundschuld beim Notar
  • den Notarkosten für Vollzugstätigkeiten
  • den Gebühren, wenn die Bezahlung des Kaufpreises über den Notar abgewickelt (Notaranderkonto) wird
  • alle zusätzlichen Eintragungsgebühren (Wohnrechte und Wegerechte, Grundschuldauflassung des Verkäufers, etc.)

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir haben ein Haus gekauft und wollen nun die Eigentumsumschreibung vornehmen lassen. Der Verkaufspreis betrug 177.000 EUR. Von unserer Bank wird eine Grundschuld in Höhe von 150.000 EUR bestellt.

Posten Preis
Beurkundung des Kaufvertrags (Notar-Gebühr) 816 EUR
Eintragung der Auflassungsvormerkung (Grundbuch-Gebühr) 204 EUR
Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (Notar-Gebühr) 354 EUR
Eintragung der Grundschuld (Grundbuch-Gebühr) 354 EUR
Abwicklung des Kaufpreises über Notaranderkonto (Notar-Gebühr) 408 EUR
Eintragung als neuer Eigentümer (Grundbuch-Gebühr) 408 EUR
Löschung der Auflassungsvormerkung (Grundbuch-Gebühr) 25 EUR
Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag (Notar-Gebühr) 204 EUR
Betreuungsgebühr für die Grundschuld (Notar-Gebühr) 177 EUR
Vollzugstätigkeiten 204 EUR
Gesamtkosten 3.154 EUR
zzgl. Mehrwertsteuer für Notarkosten 410,97 EUR
KOSTEN GESAMT INKL. MEHRWERTSTEUER 3.564, 97 EUR
davon: Summe Grundbuchkosten 991 EUR
davon: Summe Notarkosten inkl. Mehrwertsteuer 2.573,97 EUR

Hierbei handelt es sich nur um ein einzelnes Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall. Die Kosten in anderen Fällen können unterschiedlich liegen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen sind hier:

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Die Kosten hängen vor allem vom Kaufpreis der Immobilie ab

  • wie hoch der Kaufpreis liegt
  • ob der Kaufpreis beim Notar übergeben wird (Notaranderkonto)
  • ob eine Grundschuld bestellt wird
  • ob bei der Bestellung der Grundschuld auf eine Vollzugsklausel (ZVK) verzichtet wird (dann reduzieren sich die Kosten auf die Hälfte)
  • ob eine Grundschuld gelöscht wird
  • ob die Bezahlung des Kaufpreises und die Bestellung der Grundschuld zum gleichen Termin wie die Beurkundung des Kaufvertrags erfolgt
  • ob noch weitere Eintragungen ins Grundbuch erfolgen müssen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)
  • ob weitere Vorgaben zu beachten sind (z. B. Einholung einer Negativbescheinigung bei der Stadt)
  • wie viele Notartermine nötig sind (mehrere Termine erhöhen auch die Kosten)

Für den Kauf eines Grundstücks kommen die gleichen Faktoren zum Tragen wie beim Kauf eines Hauses (also eines Grundstücks samt Bebauung). Ein Haus allein (ohne das zugehörige Grundstück) kann in Deutschland nicht verkauft werden.

Frage: Wie werden die Gebühren berechnet?

Kostencheck-Experte: Bei der Berechnung kommen Gebührentabellen zum Einsatz.

Jede Tätigkeit wird mit einer bestimmten Zahl von Gebührensätzen berechnet – die Beurkundung des Kaufvertrags beispielsweise kostet zwei Gebührensätze.

Die Gebührensätze richten sich immer nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind gestaffelt: bis zu 300.000 EUR in 50.000 EUR Schritten, darüber in 100.000 EUR Schritten bis 600.000 EUR. Alle Kaufpreise darüber werden entweder in die Gebührengruppe bis 800.000 EUR oder in die Gebührengruppe bis 1.000.000 EUR eingeteilt.

Die Kosten können auch bei Häusern in der gleichen Gebührengruppe dennoch variieren, da von Fall zu Fall unterschiedliche Arbeitsaufgaben von Notar und Grundbuchamt zu leisten sind.

Frage: Was kostet die Löschung einer eingetragenen Grundschuld des Verkäufers?

Kostencheck-Experte: Die vorgeschriebene Vorgehensweise vom Einholen einer Löschungsbewilligung beim Gläubiger (der Bank) über die Beurkundung der Löschungsbewilligung beim Notar bis hin zur Prüfung, Freigabe und Löschung durch das Grundbuchamt ist komplex.

Sowohl Notar als auch Grundbuch haben in diesem Fall einiges an Arbeitsschritten zu absolvieren. Dementsprechend hoch sind auch die Gebühren, die anfallen. Für die Löschung einer Grundschuld von 200.000 EUR muss man daher allein Kosten von rund 400 EUR rechnen. Diese Kosten verteilen sich zur Hälfte auf Notar-Gebühren und zur Hälfte auf Grundbuch-Gebühren.

Text: Kostencheck.de