Grundstücksteilung: welche Kosten verursacht das?

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Mit der Verkleinerung eines bestehenden Grundstücks durch einen Teilverkauf können manchmal Hausbaukosten oder auch Unterhalts- und Pflegekosten deutlich verringert werden. Auch beim Doppelhaus-Bau werden Grundstücke häufig geteilt, damit jeder der beiden Besitzer als Eigentümer seines eigenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist und nicht über alles, was das Grundstück betrifft, Einigung hergestellt werden muss. Der Kostencheck-Experte erklärt, welche Kosten und Gebühren bei einer Grundstücksteilung zu rechnen sind.

Frage: Was kostet eine Grundstücksteilung?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen. Die Kosten liegen von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich. Maßgeblich ist dabei nicht nur der Wert des Grundstücks, es kommt auch auf eine Reihe von anderen Gegebenheiten an.

Die Kosten sollte man aber in jedem Fall nicht unterschätzen. In fast allen Fällen werden selbst bei einer einfachen Teilung eines Grundstücks Kosten von mehreren tausend Euro fällig.

Bei den Kosten muss man zunächst unterscheiden nach:

  • Gebühren für die Genehmigung
  • Gebühren für die Grundstücksteilung selbst
  • Gebühren für die Vermessung
  • Gebühren für das Setzen von Grenzsteinen
  • Gebühren für die Eintragung der neuen Besitzer der geteilten Grundstücke im Grundbuch
  • Kosten für die Eintragung oder Festlegung von Wegerechten, Grunddienstbarkeiten und Ähnlichem

Gebühren für die Genehmigung

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In nur wenigen Bundesländern fallen Gebühren für die Genehmigung der Grundstücksteilung an

Nur in zwei Bundesländern, nämlich in NRW und in Niedersachsen, ist noch eine behördliche Genehmigung für die Grundstücksteilung erforderlich – damit können dort auch (geringe) Gebühren für die Genehmigung anfallen.

In allen anderen Bundesländern bedarf die „Flurstückszerlegung“ (Grundstücksteilung im Amtsdeutsch) keiner behördlichen Genehmigung, jeder Grundstückseigentümer darf das auch mit Baugrundstücken durchführen. Voraussetzung ist allerdings überall, dass am Ende keine baurechtswidrige Situation und keine Verletzung von vorgeschriebenen Grenzabständen oder ähnlichen Regelungen entsteht.

Gebühren für die Grundstücksteilung selbst

Wie die Gebühren für die Grundstücksteilung selbst verrechnet werden, ist von Bundesland zu Bundesland teilweise leicht unterschiedlich.

Üblich ist jedoch, ein Pauschalsatz je Flurstück, das durch die Teilung neu entsteht. Dieser Grundbetrag wird mit dem sogenannten Bodenwert-Faktor multipliziert. Der Bodenwert-Faktor wird aus einer Tabelle anhand des Bodenwerts ermittelt.

Das heißt: Pauschalbetrag mal Bodenwert-Faktor = zu zahlende Gebühr.

Bei einem Bodenwert von 26 EUR pro m² bis 50 EUR pro Quadratmeter beträgt der Bodenwert-Faktor in Bayern beispielsweise 1,3. Aus einem Pauschalbetrag von 100 EUR werden damit 130 EUR zu zahlende Gebühren je neu entstehendem Flurstück.

Anders als bei vielen anderen amtlichen Gebühren kommen hier zumeist auch noch 19 % MwSt. hinzu.

Gebühren für die Vermessung

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Auch für das Vermessen des Grundstücks entstehen erhebliche Kosten

Einen nicht unwesentlichen Anteil an den Kosten machen die Vermessungskosten aus. Vermessungen müssen zwangsweise durchgeführt werden, in der Regel machen das öffentlich beeidete Vermessungsingenieure (ÖbVI). In einigen Bundesländern, wie etwa in Bayern, schickt das Katasteramt selbst Mitarbeiter aus, um die amtlichen Vermessungen durchzuführen.

Die Kosten für die Vermessung können regional unterschiedlich sein. Sie richten sich auch immer danach, wie viele Vermessungspunkte im Einzelfall gesetzt werden. Wird ein Grundstück nicht nur in zwei Teile sondern in mehrere Teile aufgespalten, sind natürlich zwangsläufig deutlich mehr Vermessungspunkte nötig, damit steigen auch die Kosten.

Gebühren für das Setzen von Grenzsteinen

An den Vermessungspunkten müssen dann später amtliche Grenzsteine gesetzt werden. Damit fällt auch eine Gebühr für das Setzen von Grenzsteinen an. Die Gebühr für das Setzen von Grenzsteinen liegt im Allgemeinen bei rund 180 EUR bis 200 EUR je Grenzstein, bei mehreren zu setzenden Grenzsteinen kann es auch Staffelungen geben.

Grenzsteine dürfen auf keinen Fall eigenhändig versetzt oder wieder an ihren Platz gebracht werden, wenn sie verschoben wurden. Das wird mit strengen Strafen bis hin zu Gefängnis geahndet. Wird ein Grenzstein versehentlich verschoben, etwa durch Bauarbeiten, muss erneut eine Vermessung und die Grenzstein-Gebühr bezahlt werden, um den Grenzstein wieder an den richtigen Platz zu bringen.

Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch

Nach der Aufteilung müssen die neuen Eigentümer natürlich auf den nun neu entstandenen Grundstücksteilen auch entsprechend im Grundbuch eingetragen werden. Dafür sind Notar- und Grundbuchkosten fällig.

Für die Eintragung müssen Sie grob zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises oder Werts der jeweiligen Grundstückshälfte rechnen. Bei einer Teilung in zwei Hälften zahlt jeder der beiden Eigentümer der neu entstandenen Hälften diese Eintragungsgebühren.

Die Höhe der Gebühren hängt nicht nur vom Wert des Grundstücks sondern auch vom Umfang der Eintragungen und der Leistungen des Notars ab (Grundschuldbestellungen, Löschung einer Grundschuld, Verkaufsabwicklung einer Hälfte, etc.). Die Kosten sind allerdings gesetzlich festgeschrieben in der Gebührenordnung für Notare und beim Grundbuch in entsprechenden Tabellen.

Mehr dazu lesen Sie an dieser Stelle.

Wegerechte, Grunddienstbarkeiten, etc.

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Wegerechte können zusätzliche Kosten verursachen

Verliert ein Grundstück durch die Teilung den Zugang zur öffentlichen Straße, muss dieses Grundstück über den davor liegenden Grundstücksteil begangen und befahren werden. In diesem Fall entsteht ein Wegerecht, das am besten auch im Grundbuch eingetragen werden sollte. Dafür entstehen ebenfalls Kosten.

Laufen Leitungen über das vorne liegende Grundstück zum hinteren, entsteht eine Grunddienstbarkeit. Auch für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit entstehen weitere Kosten.

Welche Kosten das bei einem Wegerecht sein können, lesen Sie beispielsweise hier.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir wollen ein Grundstück in Bayern in zwei Hälften aufteilen. Die Grundstücksgröße beträgt 1.000 m² – die beiden neu entstehenden Hälften sind also jeweils 500 m² groß. Wir haben das Grundstück gemeinsam angeschafft und wollen es nun teilen, damit später beim Doppelhaus jeder Besitzer Eigentümer seiner eigenen Grundstückshälfte ist.

Der Grundstückswert wird mit 180 EUR pro m² festgesetzt. Dieser Wert dient als Grundlage für die Berechnung der Gebühren. In Bayern bedeutet dieser Grundstückswert einen Bodenwert-Faktor von 1,7.

Posten Preis
Gebühr je Flurstück für die Teilung 300 EUR x Bodenwert-Faktor 1,7 = 510 EUR je Grundstücksteil = 1.020 EUR gesamt
Vermessungskosten 1. Grenzpunkt 222 EUR
Vermessungskosten 3 weitere Grenzpunkte 210 EUR
Gebühr für 4 Grenzsteine (ebenfalls multipliziert mit Bodenwert-Faktor) 180 EUR x 1,7 = 306 EUR x 4 = 1.224 EUR
Summe Gebühren 2.676 EUR
19 % Mehrwertsteuer 508,44 EUR
Gesamtkosten 3.184,44 EUR
Eintragungskosten Grundbuch / Notarkosten ca. 900 EUR bis 1.800 EUR je Grundstückshälfte

Hierbei handelt es sich um ein einzelnes Kostenbeispiel für einen konkreten Einzelfall in Bayern. Die Kosten für andere Grundstücksteilungen, insbesondere in anderen Bundesländern, können auch unterschiedlich sein.

Frage: Wovon hängen die Kosten für eine Grundstücksteilung ab?

Kostencheck-Experte: Zu berücksichtigen ist hier:

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Die Kosten für eine Grundstücksteilung hängen nicht zuletzt von der Grundstücksgröße ab

  • ob eine Genehmigungspflicht für die Teilung besteht (Antrags- und Genehmigungsgebühren)
  • welche Gebührenordnung welches Bundeslandes gilt
  • wie groß das Grundstück ist
  • welcher Bodenwert für das Grundstück veranschlagt wird
  • in wie viele Teile das Grundstück aufgeteilt werden soll
  • wie viele Vermessungspunkte nötig sind
  • welche Vermessungskosten im Einzelfall anfallen
  • wie viele Grenzsteine nötig sind
  • welche Dinge im Grundbuch einzutragen sind
  • ob Wegerechte oder Grunddienstbarkeiten einzutragen sind

Die Kosten sind von Fall zu Fall also recht unterschiedlich und kaum pauschal anzugeben. Entscheidend sind immer die individuell gegebenen Umstände. Gegebenenfalls sollten auch noch Kosten für die Beratung durch einen Fachrechtsanwalt für wirklich rechtssichere Lösungen zusätzlich mit einkalkuliert werden.