Wegerecht: Welche Kosten fallen an?

Wegerechte, Grunddienstbarkeiten und Baulasten sind ein kompliziertes Thema. Dabei geht es auch um Kosten in vielen unterschiedlichen Bereichen, von an? Eintragung bis zu jährlichen Abgeltungen. Welche Kosten in Verbindung mit Wegerechten anfallen können, erkärt der Kostencheck-Experte in unserem Interview.

Frage: Welche Kosten fallen beim Wegerecht an?

Kostencheck-Experte: Das kann man nicht pauschal sagen. Erstens wirken sich die Kosten in ganz unterschiedlichen Bereichen aus – bis hin zum Grundstückswert – und andererseits spielt der Wert eines Wegerechts oder einer Grunddienstbarkeit auch wiederum eine Rolle für die entstehenden Kosten. Die Wertbemessung eines Wegerechts ist dabei eine komplizierte Sache, bei der Berechnung des daraus resultierenden Wertverlusts auf ein Grundstück wird es dann noch komplizierter.

Zunächst einmal muss man unterscheiden:

ob es sich um ein Wegerecht handelt
ob es sich um eine Grunddienstbarkeit handelt oder
ob es sich um eine Baulast handelt

Der Hintergrund ist dabei immer der gleiche: Ein Grundstücksbesitzer muss sein Grundstück zu einem Teil sein eigenes Grundstück zur Verfügung stellen, damit jemand anders sein eigenes Grundstück überhaupt erreichen kann.

Frage: In welchen Fällen wird ein Wegerecht überhaupt vereinbart?

Kostencheck-Experte: Besonders bei der Teilung von Grundstücken ist das häufig der Fall: der hinten liegende Grundstücksteil hat dann in der Regel keine Verbindung mehr zum öffentlichen Raum oder zu einer öffentlichen Zufahrtsstraße außer über den anderen Grundstücksteil. In diesem Fall entsteht etwas, das man rechtlich ein „Pfeifenstielgrundstück“ nennt.

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Frage: Handelt es sich dabei immer um eine automatisch geltende Eintragung im Grundbuch?

Kostencheck-Experte: Um ein Wegerecht zu vereinbaren und rechtlich festzulegen, hat man in der Praxis mehrere Möglichkeiten:

eine schuldrechtliche Vereinbarung
die Bestellung einer sogenannten Grunddienstbarkeit oder
die Eintragung einer Baulast (wenn es sich um ein Wegerecht für eine öffentliche Nutzung handelt).

Schuldrechtliche Vereinbarungen werden als privates Wegerecht zwischen zwei Personen mit einem Vertrag geschlossen. In diesem Fall kommt es zu keiner Eintragung ins Grundbuch, damit fallen auch keine Notarkosten an.

Das Problem bei einer vertragsmäßigen Einigung liegt darin, dass wenn eines der Grundstücke den Besitzer wechselt, der Vertrag automatisch ungültig wird. Da er nur zwischen zwei bestimmten Personen geschlossen wurde, gilt er auch nur als Vereinbarung zwischen diesen beiden Personen aber nicht automatisch für jeden Nachfolgebesitzer.

Das weitere Problem bei einer schuldrechtlichen Vereinbarung liegt darin, dass bei einer in gegenseitigem Einverständnis getroffenen Vereinbarung der Grundstücksbesitzer, der das Wegerecht einräumt, kein automatisches Anrecht auf Entschädigung hat. Für den Nutzer des Wegerechts entstehen dadurch also keine Kosten.

Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit wird dagegen im Grundbuch öffentlich gemacht und gilt für jeden Nachfolgebesitzer beider Grundstücke dauerhaft. Die Grunddienstbarkeit ist ein sogenanntes „dingliches Recht“ und damit – anders als der Vertrag – nicht personenbezogen.

Die Formulierung der Grunddienstbarkeit übernimmt der Notar, die Eintragung im Grundbuch erfolgt beim sogenannten „dienenden Grundstück“ – also bei jenem Grundstück, dass das Wegerecht gewährt. Das Grundstück, das vom Wegerecht profitiert nennt man Hinterliegergrundstück (Pfeifenstielgrundstück). Bei diesem Grundstück erfolgt keine Eintragung im Grundbuch, das Wegerecht hat aber auch bei diesem Grundstück Auswirkungen auf den Grundstückswert.

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Führt ein öffentlicher Weg über ein privates Grundstück, wird dort keine Grunddienstbarkeit bestellt, sondern eine Baulast eingetragen. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis.

Frage: Gibt es noch andere, mit dem Wegerecht verbundene Rechte?

Kostencheck-Experte: Neben dem eigentlichen Wegerecht müssen auch noch andere, damit verbundene Rechte beachtet werden. Auch aus diesen verbundenen Rechten können später Kosten entstehen.

Es handelt sich dabei um folgende mögliche Rechte:

das Leitungsrecht (das Recht auf dem Teil, auf dem Wegerecht besteht auch Leitungen verlegen zu lassen)
das Überbaurecht (nicht zwingend verknüpft, aber möglich)
das Notwegerecht
das Fahrrecht

Beim Überbaurecht wird vereinbart, dass auf dem herrschenden Grundstück (dem, das vom Wegerecht profitiert) auch ein Gebäude errichtet werden darf, das auf das dienende Grundstück hinüberragt. Das ist allerdings nicht immer automatisch gegeben, sondern muss separat verhandelt werden.

Beim Notwegerecht muss eine solche Situation gegeben sein, dass das Hinterliegergrundstück ausschließlich über das dienende Grundstück erreichbar ist. Ist das der Fall, steht dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks automatisch ein Wegerecht zu. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks darf ihm das nicht verweigern.

Dafür steht dem Eigentümer des dienenden Grundstücks aber die sogenannte Notwegerente zu – eine Nutzungsentschädigung für die Einräumung eines definierten Wegerechts. Mit der Notwegerente entstehen dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks Kosten. Diese Kosten sind jährlich zu entrichten. Ihre Bemessung erfolgt nach den Einschränkungen, die das Wegerecht dem dienenden Grundstück auferlegt.

Das Notwegerecht wird nicht im Grundbuch eingetragen – damit fallen dafür keine Notar- und Grundbuchkosten an.

Zusätzlich zum Notwegerecht kann sich aus dem gleichen Grund auch ein Fahrrecht (das Recht, das dienende Grundstück nicht nur zu Fuß zu queren, sondern auch mit Fahrzeugen zu befahren). Für das Fahrrecht gilt in diesem Fall das Gleiche wie für das Notwegerecht. In allen anderen Fällen wird es wie das übliche Wegerecht behandelt.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Es sollen die Kosten durch ein Wegerecht nach einer Grundstücksteilung ermittelt werden. Das ursprüngliche Grundstück von 1.000 m² Größe wird in zwei gleiche Teile von jeweils 500 m² geteilt. Der Verkehrswert des Grundstücks liegt bei 300 EUR pro m².

Auf dem dienenden Grundstück wird ein insgesamt 60 m² großer Streifen am Rand als Zugangsmöglichkeit für das Hinterliegergrundstück bestimmt.

Kostenfaktor	Kosten	Kosten treffen
jährliche Geldrente	500 EUR	Hinterliegergrundstück
Nutzungsentgelt jährlich (damit wird auch der Instandhaltungsaufwand abgegolten)	250 EUR	Hinterliegergrundstück
Wertminderung	15 % (22.500 EUR) – 16.665 EUR (Barwert der Geldrente)	dienendes Grundstück
Wertminderung	16.665 EUR + 8.333 EUR aus jährlichen Zahlungen (Barwert der Geldrente bzw. der Nutzungsentgelte)	Hinterliegergrundstück

Hierbei handelt es sich um ein individuelles Kostenbeispiel für einen konkreten Beispielfall. Die entstehenden Kosten und Wertverluste können in anderen Fällen auch ganz unterschiedlich liegen. Die Abschläge und Zahlungen sind in diesem Fall allein aus einer individuell durchgeführten Bemessung hervorgegangen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die entstehenden Kosten für ein Wegerecht ab?

Kostencheck-Experte: Hierbei sind einige Dinge zu berücksichtigen:

ob es sich um ein Notwegerecht handelt
ob eine Grunddienstbarkeit eingetragen wird
welche Notarkosten für ein Eintragung der Grunddienstbarkeit anfallen
ob eine Baulast eingetragen wird
welche weiteren Rechte mit dem Wegerecht verknüpft werden (z. B. Leitungsrecht, Fahrrecht)
ob lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Grundstücksbesitzern getroffen wird
welche Einschränkung für das dienende Grundstück zu berücksichtigen sind
welchen Verkehrswert die beiden Grundstücke (dienendes und herrschendes Grundstück) jeweils haben
wie groß die Fläche ist, auf der Wegerecht und gegebenenfalls Fahrrecht und andere Rechte eingeräumt werden
wie groß der Instandhaltungsaufwand auf der Fläche ist, für die ein Wegerecht eingeräumt wird

Die entstehenden Kosten lassen sich immer nur im konkreten Einzelfall anhand mehrerer Bewertungsfaktoren berechnen. Allgemein gültige Pauschalangaben oder Tabellen gibt es dafür nicht.

Frage: Welche Notarkosten fallen für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an?

Kostencheck-Experte: Im Einzelfall kann das leicht unterschiedlich sein, je nach dem Aufwand des Notars und dem Wert des eingetragenen Wegerechts.

Für die Berechnung der Notarkosten kommt die Gebührenordnung für Notare zur Anwendung, wie das bei allen notariellen Arbeiten (z. B. bei der Eigentumsumschreibung) der Fall ist. Die entsprechenden Honararsätze kann man aus den Tabellen der Honorarordnung ableiten.

Bei einem Wegerecht im Wert von 5.000 EUR würden sich dafür Gebühren von rund 30 EUR – 40 EUR beim Notar ergeben. Dazu kommen gegebenenfalls Kosten für weitere Aufwendungen des Notars (Grundbucheinsichten, Telefonkosten, etc.) die noch berücksichtigt werden müssen.

Frage: Spielt die Wertminderung durch ein Wegerecht eine Rolle für den Kaufpreis eines Grundstücks?

Kostencheck-Experte: Ja, in jedem Fall. Grundstücke, bei denen ein Wegerecht zum Tragen kommt, sind weniger wert – und werden deshalb auch zu einem geringeren Preis verkauft.

Das Berechnen des individuellen Wertverlustes ist allerdings nicht immer ganz einfach und sollte von einem erfahrenen Sachverständigen durchgeführt werden, insbesondere wenn es um einen Kauf oder Verkauf des Grundstücks geht.

Frage: Das heißt, dienende Grundstücke lassen sich kostengünstig erwerben?

Kostencheck-Experte: Das ist zu einfach gedacht.

Der Kaufpreis eines dienenden Grundstücks liegt natürlich durch das bestehende Wegerecht niedriger – allerdings kann man die Grundstücksfläche wegen dem Wegerecht auch nicht vollständig nutzen. Damit ist eigentlich kein echter Gewinn vorhanden, die Preisminderung bringt ja auch ein entsprechend „kleineres“ Grundstück mit sich.

Wird das Grundstück finanziert, kann sich das Wegerecht sogar negativ auswirken: Banken tendieren oft dazu, einen höheren Sicherheitsabschlag als üblich vorzunehmen, da das Grundstück mit dem bestehenden Wegerecht möglicherweise später schwerer zu verkaufen ist. Durch den höheren Sicherheitsabschlag können sich die Finanzierungskonditionen auch verschlechtern und damit die Zinsen für die Immobilienfinanzierung steigen.

Frage: Gibt es bei herrschenden Grundstücken ebenfalls Nachteile durch das Wegerecht?

Kostencheck-Experte: Solange das Wegerecht rechtlich dauerhaft durch eine eingetragene Grunddienstbarkeit abgesichert ist, ergeben sich keine wesentlichen Nachteile.

Problematisch wird es allerdings, wenn kein im Grundbuch vermerktes Wegerecht besteht, sondern nur eine schuldrechtliche Vereinbarung. In diesem Fall kann es, da keine Rechtssicherheit besteht, bei der Finanzierung des Grundstücks Probleme geben. Auch die Verkaufschancen für ein solches Grundstück sind häufig deutlich schlechter als bei einer eingetragenen Grunddienstbarkeit.