Bausachverständiger: welche Kosten muss man rechnen?

Einen Bausachverständigen zu bestellen kann in vielen Fällen hilfreich sein – beim Hausbau oder Hauskauf ebenso wie nach einem Brandfall oder bei einem vermuteten oder tatsächlichen Schaden am Gebäude. Welche Kosten man für die Arbeit eines Bausachverständigen rechnen muss, erklärt ausführlich der Kostencheck-Experte im Interview.

Frage: Was kostet ein Bausachverständiger?

Kostencheck-Experte: Das kann man pauschal nicht sagen – das richtet sich immer auch danach, welche Leistung der Sachverständige in welchem Bereich erbringen soll.

Zunächst einmal muss man unterscheiden, für welche Art von Begutachtung oder Beratung man den Bausachverständigen überhaupt heranziehen will:

zur Erstellung eines Wertgutachtens für ein Haus
zur Begutachtung von Schäden und Mängeln und zur Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
für die energetische Begutachtung und Beratung
für die Erstellung eines Energieausweises
für eine Schadstoffanalyse in einem Gebäude
für eine Schimmelbegutachtung in einem Gebäude
für eine Baubegleitung und regelmäßige Analysen

Je nach Art der Begutachtung kommen hier unterschiedliche Kosten auf den Hausbesitzer oder den zukünftigen Hauskäufer zu, wenn er ein Gutachten beauftragt.

Ein Wertgutachten für ein Haus kann unterschiedlich umfassend ausfallen. Im Allgemeinen muss man für ein Kurzgutachten bei einem üblich teuren Einfamilienhaus etwa 250 EUR bis 500 EUR rechnen. Hat das Haus einen höheren Wert oder soll das Gutachten umfangreicher ausfallen, wird es teurer. Kurzgutachten für Häuser der oberen Preiskategorien kosten meist 600 EUR bis 700 EUR.

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Eine Schadens- oder Mängelbegutachtung verrechnen Bausachverständige häufig nach dem für die Begutachtung erforderlichen Aufwand. Hier kommen häufig Stundensätze im Bereich von 70 EUR pro Stunde bis 100 EUR pro Stunde zum Tragen.

Wird auch eine genaue schriftliche Dokumentation des Begutachtungsergebnisses benötigt, muss man zusätzlichen Kosten rechnen, die sich oft nach Seite berechnen. Ein Preis von 40 EUR je Seite ist für eine Begutachtung dabei durchaus angemessen.

Bei der energetischen Begutachtung und Beratung hängen die Kosten stark von Umfang und Art der Leistung ab, die der Bausachverständige erbringt. Einfache Analysen für Häuser in üblicher Größe kosten meist lediglich 100 EUR bis 200 EUR, soll umfassender geprüft werden und auch eine konkrete Maßnahmenberatung samt Kostenschätzung dazukommen, muss man meist aber mit Kosten im Bereich von 300 EUR bis 500 EUR rechnen. Besondere Tests (z. B. ein Blower-Door-Test) oder Analysen (z. B. Betriebskostenabschätzung) kosten dann jeweils zusätzlich. Umfassendere Gutachten mit ausführlicher Dokumentation, wie sie etwa als Nachweis für bestimmte Förderungen nötig sind, liegen preislich meist aber deutlich höher.

Für das einfache Ausstellen eines Energieausweises bewegen sich die Kosten im Allgemeinen zwischen 150 EUR und 500 EUR, abhängig davon, welche Art von Energieausweis benötigt wird.

Eine Schadstoffanalyse in einem Gebäude, bei der auf vorhandene möglicherweise gesundheitsschädliche oder krankmachende Stoffe geprüft wird, wird meist nach Stundensatz (rund 70 EUR bis 100 EUR pro Stunde) verrechnet. Dazu kommen gegebenenfalls die Kosten für spezielle Laboruntersuchungen, die im Einzelfall durchaus auch mehrere hundert Euro betragen können. Komplettanalysen der Raumluft
(alle Schadstoffgruppen) können durchaus 1.000 EUR oder sogar mehr kosten.

Bei der Schimmelbegutachtung liegen die Kosten oft ein wenig niedriger. Das Begutachten einer einzelnen Befallsstelle kostet häufig lediglich pauschal zwischen 250 EUR und 350 EUR, je weiterer Befallsstelle kommen dann meist Kosten im Bereich von rund 50 EUR dazu. Ist eine umfassende Dokumentation gefordert (etwa weil es um Mietminderung geht), können die Kosten dann aber durchaus auch über 500 EUR liegen.

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Die Kosten sind je nach Begutachtungsaufgabe also recht unterschiedlich. Gegebenenfalls nehmen Bausachverständige auch daneben noch andere Aufgaben wahr – etwa die Berechnung der Wohnfläche. Für diese Aufgaben kann es dann wiederum eigene Kostensätze geben, oder es wird nach Stundensatz abgerechnet.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Ein kleines Einfamilienhaus in mittlerer Preisklasse soll vom Bausachverständigen begutachtet werden. Der Verkäufer des Hausses möchte ein detailliertes Wertgutachten um den doch recht hohen Verkaufspreis in Preisverhandlungen besser stützen zu können. Da der Bausachverständige einen weiteren Anfahrtsweg hat, verrechnet er zusätzlich einen Entfernungszuschlag.

Posten	Preis
Wertgutachten Einfamilienhaus 15 Seiten, Pauschale	560 EUR
Beschaffung von notwendigen Dokumenten	55 EUR
Entfernungszuschlag	90 EUR
Gesamtkosten	705 EUR

Hierbei handelt es sich lediglich um ein einzelnes Kostenbeispiel, das nur für eine bestimmte Begutachtung für ein einzelnes Haus durch einen bestimmten Gutachter gilt. Die Kosten können in anderen Fällen auch deutlich unterschiedlich liegen.

Frage: Von welchen Faktoren hängen die Kosten ab, die der Bausachverständige verrechnet?

Kostencheck-Experte: Hier muss natürlich einiges berücksichtigt werden:

die Art der Begutachtung
der nötige Umfang der Begutachtung
der erforderliche Umfang der Dokumentation
der Umfang der nötigen Beratung (z. B. konkrete Maßnahmenplanung, Kostenschätzung, individuelle Berechnungen, etc.)
die erforderlichen zusätzlichen Untersuchungen (z. B. Wärmebildanalyse, Laboruntersuchungen für Proben, etc.)
erforderlicher Zusatzaufwand (z. B. Beschaffung und Auswertung von Dokumenten)
anfallende Anfahrtskosten und Entfernungszuschläge

All das muss berücksichtigt werden. Dazu kommt die oft recht unterschiedliche Preisgestaltung von unterschiedlichen Gutachtern, häufig mit besonderen Pauschalen oder Inklusive-Leistungen. Das Vergleichen ist hier also oft kompliziert, insbesondere wenn man den genauen Untersuchungsaufwand nicht exakt abschätzen kann.

Frage: Rechnen Bausachverständige nicht nach festen Kostensätzen ab?

Kostencheck-Experte: Nein, seit 2009 ist eine Abrechnung nach der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, für Bausachverständige nicht mehr bindend. Sie dürfen ihre Preise frei wählen.

Dabei gibt es zwar einige, die sich noch immer recht eng an die vertrauten Gebührensätze der HOAI halten, davon ausgehen kann man aber nicht.

Frage: Wie hoch fallen die Anfahrtskosten üblicherweise aus?

Kostencheck-Experte: Das kann im Einzelfall sehr unterschiedlich sein.

In vielen Fällen sind bei angebotenen Pauschalen die Anfahrtskosten oft schon inkludiert, gegebenenfalls werden dann aber zusätzlich Entfernungszuschläge verrechnet, wenn sich das zu begutachtende Haus außerhalb eines bestimmten Radius vom Büro des Sachverständigen befindet.

In anderen Fällen werden pauschale Anfahrtskosten oder entfernungsabhängige Anfahrtspauschalen berechnet.

Möglich ist auch eine Berechnung der Anfahrtskosten als bestimmten Prozentsatz der Gesamtkosten (in der Praxis sind das häufig rund 5 %). Auch diese Art der prozentualen Berechnung der Anfahrtskosten wird durchaus von vielen Gutachtern genutzt. Rechtlich ist das auch zulässig.

Frage: Welchen Unterschied gibt es in der Praxis zwischen Kurzgutachten und ausführlichen Gutachten bei einer Wertbegutachtung?

Kostencheck-Experte: Das Kurzgutachten hat einen Nachteil: es ist rechtlich nicht bindend. Das spielt in vielen Fällen keine Rolle – etwa wenn es bei einem Hauskauf nur darum geht, dass der Verkäufer beweist, dass der verlangte Preis realistisch ist oder ein zukünftiger Käufer den Preis verhandeln will. In der Regel bietet auch ein Kurzgutachten in einem solchen Fall ausreichend Argumente.

Soll ein Gutachten auch rechtlich verbindlich sein, muss es deutlich länger ausfallen – üblich ist hier ein Umfang von rund 15 Seiten. Der Umfang der Prüfungen ist bei solchen Gutachten auch deutlich größer, was mehr Aufwand für den Bausachverständigen und damit auch höhere Kosten bedeutet.

Ausführliche Wertgutachten kosten dann häufig bereits 1.000 EUR bis 1.500 EUR bei üblichen Hauswerten. Dazu können dann auch noch weitere Kosten kommen, wenn der Bausachverständige im Zuge der Prüfung der nachbarschaftsrechlichen Situation oder der Prüfung von bestehenden Wohn- und Wegerechten Dokumente anfordern muss. Die Beschaffung der Dokumente ist oft kostenpflichtig – die Kosten gibt der Bausachverständige in seiner Rechnung dann an den Auftraggeber der Begutachtung weiter.

Frage: Kann man noch Richtwerte für weitere Untersuchungen oder Begutachtungen angeben?

Kostencheck-Experte: In der Praxis ist das immer ein wenig schwierig, da man häufig für Standard-Untersuchungen Pauschalen findet, deren Umfang sich aber oft deutlich von Gutachter zu Gutachter unterscheidet. Richtwerte sind dabei also immer ein wenig problematisch.

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie aber noch einige ungefähre Angaben für bestimmte Untersuchungen und Begutachtungen, die Ihnen ein ungefähres Bild davon vermitteln können, welche Kosten auf Sie zukommen können.

Tätigkeit	Kosten ca.
Energieberatung wie von BAFA und KfW gefordert, Häuser bis 150 m²	ca. 700 EUR – 900 EUR
Energieberatung wie von BAFA und KfW gefordert, Häuser größer als 150 m²	meist rund 1.100 EUR bis 1.300 EUR
EnEV-Nachweis für ein Einfamilienhaus	üblicherweise zwischen 450 EUR und 600 EUR
bedarfsorientierter Energieausweis	ca. 250 EUR – 300 EUR
Termingebühr bei Erstellung von Energieausweisen	ca. 400 EUR
Aufspüren von Wärmebrücken	ca. 150 EUR für die erste Wärmebrücke, 100 EUR für jede weitere
Blower-Door-Test	meist zwischen 300 EUR und 400 EUR
Aufspüren von Leckagen	ca. 100 EUR pro Stunde

Beachten Sie das es sich hierbei lediglich um grobe Anhaltspunkte und Richtwerte handelt. Insbesondere bei Pauschalen können einzelne Leistungen auch bereits inkludiert sein (etwa 1 Std. Aufspüren von Wärmebrücken nach einem Blower-Door-Test).

In anderen Fällen können wiederum noch zusätzliche Kosten aufgrund besonderer örtlicher Gegebenheiten entstehen (etwa zusätzlich notwendige Abdichtmaßnahmen bei einem Blower-Door-Test).

Frage: Muss man die Kosten immer selber tragen?

Kostencheck-Experte: Nein, in vielen Fällen kann man die Kosten auch durchaus abgeben.

Das ist etwa der Fall, wenn bei einem Baumangel (unsachgemäße Ausführung eines Bauteils) das ausführende Unternehmen zur Nachbesserung verpflichtet wird. Dann trägt es üblicherweise auch die Kosten der Begutachtung, die zur Aufdeckung und Dokumentation des Mangels erforderlich waren.

Auch in anderen Fällen, etwa bei einer von Schimmel befallenen Mietwohnung, kann man die Gutachterkosten dann oft weiterreichen – grundsätzlich gilt das also immer dann, wenn ein anderer als Verursacher eines Schadens haftbar gemacht werden kann. Dann besteht auch die Möglichkeit, die Gutachterkosten weiterzureichen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, bei energetischen Gutachten Förderungen für Energieberatung und Begutachtung in Anspruch zu nehmen. Unter bestimmten Umständen werden dabei bis zu 50 % oder sogar 60 % der Kosten als Fördermaßnahme übernommen.